Zoom sur le dépôt de garantie du bail commercial

Dans le cadre de la signature d’un bail commercial, le locataire doit généralement verser au propriétaire un dépôt de garantie. Montant, encaissement, fiscalité, conditions de restitution… focus sur les informations essentielles à connaître.

Définition : qu’est-ce que le dépôt de garantie du bail commercial ?

Somme d’argent versée par le locataire, le dépôt de garantie du bail commercial vise à sécuriser le propriétaire sur son engagement contractuel. Ce dépôt couvre en effet les éventuels manquements du locataire tels que l’impayé de loyer ou de charges locatives ou encore, la dégradation des locaux.

Au point de vue légal, le versement du dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Mais, en pratique, cette somme est très souvent exigée par le bailleur, au moment de la signature du bail.

Le montant du dépôt de garantie du bail commercial

Dans le cadre d’un bail commercial, les parties fixent de manière libre le montant du dépôt de garantie.

En règle générale, ce montant s’élève à :

• 3 mois de loyer lorsque les loyers sont payables d’avance,
• 6 mois de loyer hors taxes si le loyer est payé en fin de mois.

Le code du commerce prévoit que lorsque le montant du dépôt de garantie est supérieur à ces valeurs, le propriétaire doit alors verser au locataire des intérêts sur les sommes excédant 3 ou 6 mois. Dans ce cas, les droits appliqués sont ceux de la Banque de France, dans le cadre des avances sur titre.

Si une clause du contrat stipule que le dépôt de garantie ne portera pas intérêt au profit du locataire, elle sera réputée non écrite et elle ne sera donc pas applicable.

Est-il possible de modifier le montant du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie peut être révisé en cours de bail ou lors de son renouvellement.

En effet, très souvent, le bail prévoit que le montant du dépôt de garantie évolue avec le loyer et soit réévalué à chaque révision triennale du loyer. Le locataire doit alors verser un complément ou le bailleur, lui restituer un trop versé.

Mais attention, s’il n’y a pas de clause de révision dans le bail, le montant du dépôt de garantie ne pourra être réajusté que lors du renouvellement du bail.

Fin de bail : quid du dépôt de garantie ?

Bien que le propriétaire ait le droit d’encaisser le dépôt de garantie, celui-ci doit être reversé au locataire à l’issue du bail, lorsqu’il quitte les lieux.

Si le locataire ne respecte pas ses obligations et par exemple, rend le local dégradé, le bailleur peut alors librement conserver partiellement ou en totalité la somme que représente le dépôt de garantie, en fonction de la nature et du prix des travaux nécessaires à remettre le bien en bon état.

Au point de vue légal, aucun délai maximal n’est indiqué pour la restitution du dépôt de garantie du bail commercial. Cependant, un délai est souvent inclus au contrat.

À noter, le bail commercial prévoit souvent que :

• Le locataire soit tenu de payer son loyer jusqu’au terme du contrat,
• Le dépôt de garantie ne soit pas déduit du loyer.

Dépôt de garantie ou caution ?

Attention, dépôt de garantie et caution sont souvent confondus. Or, il s’agit de deux notions différentes. Le dépôt de garantie représente une somme d’argent et la caution, un acte juridique.

Lorsqu’on parle de caution, la personne se porte garante pour le locataire en cas de défaillance de ce dernier. Ainsi, le bailleur peut se retourner contre le garant, au titre de l’acte de cautionnement, qui peut être simple ou solidaire.

L’imposition du dépôt de garantie de droit au bail

Ce dépôt n’est pas imposable et pour le locataire, il n’est pas fiscalement déductible des résultats de l’entreprise.

Un cas de figure fait toutefois exception : lorsque le bailleur conserve le dépôt de garantie pour financer des travaux. Par exemple, lorsqu’il engage un chantier de mise en conformité. Alors, le dépôt de garantie sera soumis au même régime fiscal que la prestation réalisée.

Dépôt de garantie du bail commercial et TVA

Alors que le loyer du bail commercial peut être dans certains cas soumis à la TVA, le bailleur n’a pas le droit de réclamer la TVA sur le montant du dépôt de garantie. Seule exception : lorsque le bailleur a définitivement acquis ce montant en compensation des inexécutions ou des manquements contractuels du locataire. Le dépôt de garantie sera alors inclus dans les frais accessoires du bail commercial.

Que se passe-t-il en cas de vente ?

Un local qui fait l’objet d’un bail commercial peut être vendu. Dans ce cas, quand un dépôt de garantie a été préalablement versé par le locataire, l’argent pas transféré de manière automatique à l’acquéreur. Le bailleur initial doit en effet restituer le dépôt de garantie au locataire. Et si cette somme n’a pas été restituée, l’acheteur ne peut pas exiger un nouveau versement de dépôt de garantie au locataire.

Pour anticiper toute potentielle difficulté, il peut être prévu dans le bail commercial que le locataire accepte par avance le transfert du dépôt de garantie à l’acquéreur du bien, s’il fait l’objet d’une vente.

Bailleurs, vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel lors de la rédaction d’un bail commercial. Ainsi, vous pourrez fixer plus aisément le montant du dépôt de garantie et inclure directement au bail certaines clauses importantes.