Zonage ABC, définition et impact concret sur le logement

Que ce soit dans le cadre d’un achat, ou bien d’une mise en location, nous sommes régulièrement confrontés au zonage ABC. Cette répartition du territoire Français en différentes zones a un impact majeur dans le domaine de l’immobilier. Le zonage touche aussi bien les locataires, que les propriétaires. Il a des conséquences en termes financiers, mais aussi d’accessibilité.

Il est donc indispensable de bien connaître son fonctionnement, mais aussi les éléments sur lesquels le zonage intervient.

La Gestion En Ligne vous explique tout en détails.

Qu’est-ce que le zonage ABC ?

Si le principe du zonage est resté le même depuis sa mise en place, les différentes zones ont fortement évolué ces dernières années en fonction du contexte immobilier.

Définition

Le zonage ABC est défini par l’article D304-1 du code de la construction et de l’habitation, comme étant un « classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et de la demande de logements ».

Le territoire est réparti en 5 zones géographiques, par ordre décroissant de tension :

• Zones tendues: A, A bis et B1
• Zone en déséquilibre: B2
• Zone non tendue: C

A savoir que la zone A bis est comprise dans la zone A, et que les zones B1 et B2 forment la zone B.

Les critères de tension

C’est l’adéquation ou le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements qui permet de déterminer si un territoire est tendu ou pas. Ces critères prévalent autant pour les logements du secteur privé, que pour le secteur social ou intermédiaire. Plusieurs critères rentrent alors en compte :

• Evolution de la démographie
• Prix d’achat de l’immobilier
• Prix des loyers
• Volumes de logements libres …

Une zone est donc considérée comme tendue, quand la demande de logements est supérieure à l’offre disponible, tant en volume qu’en prix.

Une zone est considérée comme détendue quand la demande est entièrement couverte par l’offre de logements.

Les différents périmètres des zones

Les 5 périmètres du zonage ABC sont les suivants actuellement :

• Zone A : agglomération de Paris (dont la zone A bis), la Côte d’Azur, la zone frontalière avec la Suisse ainsi que certaines agglomérations ou communes, où les loyers et les prix des logements sont très élevés
• Zone A bis :elle inclut Paris et 75 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise
• Zone B1 :elle concerne les grandes agglomérations et villes, où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer
• Zone B2 :  ce sont essentiellement les villes importantes de certaines grandes agglomérations, la grande couronne autour de Paris non située en zones A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés et des communes de Corse non situées en zones A ou B1
• Zone C :il s’agit du reste du territoire

Historique

Le zonage ABC a été mis en place en 2003, dans le cadre du dispositif d’investissement locatif, dit « Robien ».

Des refontes totales ont été réalisées en 2006, 2009 et 2014. Ensuite deux refontes partielles ont été réalisées en 2019 et 2022.

La dernière mise à jour date de 2023, où la liste des communes a été revue par l’arrêté du 2 octobre 2023 modifiant l’arrêté du 1er août 2014. Au total, ce sont 209 communes qui ont été reclassées, soit 4,5 millions d’habitants impactés par cette mesure. En effet, 154 communes auparavant classées en zone en déséquilibre, B2 ou détendue, C, passent alors en zone tendue, soit en B1 ou en A. Ce reclassement trouve son origine par « une augmentation rapide des prix de vente et de loyers mesurés par les indicateurs de suivi mis en place ».

L’objectif de cette mise à jour est double :

• Redynamiser le marché du logement
• Permettre une amélioration de l’accession au logement

Quelle est l’utilité du Zonage ABC ?

Le zonage ABC a deux grands objectifs. Il doit faciliter l’accès au logement pour ceux qui veulent accéder à la propriété. Il doit permettre à ceux qui veulent accéder à un logement en location, d’en trouver un plus facilement, que ce soit dans le social ou le privé.

Bon à savoir : le zonage ABC n’a aucun effet sur l’encadrement des loyers, ni le délai de préavis du locataire. Pour ces critères, c’est le zonage spécifique aux zones tendues qui s’applique.

Le zonage ABC pour la location

Pour les candidats à la location, le zonage impacte le secteur à différents niveaux :

• Les plafonds de ressources pour accéder aux logements sociaux ou intermédiaires (sauf en Outre-mer) et à différentes aides pour le Mobili Pass ou l’Agri-Mobilité
• Les plafonds de ressources et de loyer d’un locataire pour un logement faisant l’objet d’un dispositif fiscal d’investissement immobilier

Le zonage ABC pour l’achat ou l’investissement immobilier

Le zonage a également des conséquences dans le domaine de l’acquisition, que ce soit pour y habiter en tant que résidence principale ou bien pour la mise en location. En effet, le zonage ABC a un impact à différents niveaux :

• Le revenu fiscal maximum pour être éligible aux prêt Accessiond’Action Logement
• Le revenu maximum pour être éligible au prêt travaux améliorationd’Action Logement
• Le revenu fiscal maximum pour être éligible à certains autres prêts, comme le prêt à taux zéro (PTZ)ou le prêt d’accession sociale (PAS)
• La possibilité de bénéficier de la TVA à taux réduit en zone ANRU quartier prioritaire de la ville
• Le droit à bénéficier d’une réduction d’impôt (loi Pinel, dispositif Denormandie, Loc’Avantage), pour un bailleur privé.

Comment terminer de quelle zone dépend un logement ?

Futurs locataires ou acquéreurs, il est important de consulter régulièrement de quelle zone vous dépendez. En effet, en fonction du marché, celles-ci sont amenées à être modifiées régulièrement. Il existe un simulateur du Gouvernement, qui permet en quelques clics d’accéder facilement à cette information.

C’est vraiment le moyen le plus fiable et le plus rapide actuellement.

Ainsi, que ce soit pour les locataires, ou bien les propriétaires, le zonage ABC a un impact réel et important sur les logements. L’objectif est alors de moduler au mieux l’adéquation entre les offres et les demandes de logements.