picto_3.2

Vos questions avant de louer

COMMENT DÉTERMINER SON LOYER ?

Fixer le loyer de son bien est une étape qui mérite de s’y arreter. Rentrent en ligne de compte des aspects réglementaires et commerciaux qui doivent être examinés de près.

ASPECTS REGLEMENTAIRES

  • BIENS SITUES A PARIS ET A LILLE : depuis le 1er août 2015 à PARIS et le 1er février 2017 à LILLE, les loyers sont encadrés. Ils ne sont donc plus seulement déterminés par le marché, mais également par les références de loyers fixés par le préfet. Cet encadrement est cumulatif avec les mesures de blocage évoquées ci-dessous (zones rendues). Le système est complexe mais on peut déterminer son loyer facilement sur le site du Ministère du Logement
  • BIENS SITUES EN ZONE TENDUE : Dans les zones dites tendues (déséquilibre entre offre et demande), les loyers de relocation sont réglementés dans le cadre d’un décret annuel précisant les agglomérations concernées (Décret 2006-1040 du 29 juillet 2016). On trouve plus de précisions pratiques sur la manière de calculer son loyer et la liste des communes concernées sur le site du Ministère du Logement.
  • AUTRES ZONES : Les loyers sont libres
  • INVESTISSEMENTS AVEC AVANTAGES FISCAUX : Les investissements immobiliers neufs en vue de louer, assortis d’avantages fiscaux, sont soumis à des régimes spécifiques qui leur sont propres et en principe connus des propriétaires.

ASPECTS DE RENTABILITE

Après avoir vérifié le côté réglementaire, il est nécessaire, lorsque c’est juridiquement possible, de se pencher sur la fixation du loyer par rapport à la qualité du bien, à sa situation géographique et à la cohérence du logement proposé à la location. Le bon montant du loyer est celui qui fera que la location se fera rapidement, et qu’il y aura une cohérence entre le bien, le locataire et le prix. C’est à ces conditions que la location se fera rapidement, que le locataire sera stable et qu’il y aura les meilleures chances de n’a pas avoir d’incident en cours de route.

Pour déterminer le bon loyer, certains sites donnent des indications intéressantes : www.lacoteimmo.com. La consultation des annonces peut aussi amener de précieuses informations (leboncoin, seloger, explorimmo…).

L’expérience montre que fixer son loyer de manière attractive permet de maximiser son rendement du fait de la rapidité de la mise en location, de la qualité des dossiers de candidatures, et de la rotation plus faible des locataires.
  • Rapidité de la mise en location : de manière évidente, sur deux biens identiques, celui qui se louera le plus vite sera celui qui a le prix le plus attractif.
  • Qualité des dossiers : plus le loyer est bas, plus il y aura de candidats et de choix, et donc la possibilité de sélectionner le candidat locataire répondant le mieux aux attentes.
  • Faible rotation : plus le locataire se plaira dans son logement et considérera que son loyer est raisonnable, moins il sera tenté de déménager.
 
COMMENT ACTIVER "LOUER MON BIEN" ?

Pour activer notre offre “Louer Mon Bien”, vous devez aller dans Mes biens puis cliquer sur “Action” et “Louer mon bien”

Avant d’activer cette option :

1/ Les caractéristiques du bien doivent être saisies et les photos ajoutées sur notre site. Cliquez sur  Mes biens puis sur “Action” et “Caractéristiques”

2/ Le loyer défini (habitation) doit être conforme à la réglementation pour les biens situés en zone tendue, ou situés à PARIS et LILLE (www.encadrementdesloyers.gouv.fr).

3/ Vous devez avoir réalisé les diagnostics, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) dont les résultats doivent figurer dans l’annonce de location.

QUELS DIAGNOSTICS TECHNIQUES REALISER ?

Il y a quelques années sont apparues des obligations pour les bailleurs concernant la situation de leur logement, d’abord en ce qui concerne les risques naturels et technologiques, puis les performances énergétiques, et enfin l’exposition au plomb. L’ensemble est regroupé dans le Dossier de Diagnostics Techniques :

ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES : Valable 6 mois, il doit être joint à tous les baux. Il a une valeur informative concernant la situation du logement pour ce qui concerne les risques naturels et technologiques. Il est signé du bailleur et du locataire. Ce diagnostic peut être réalisé gratuitement. Il suffit de télécharger “ici” le formulaire et de le compléter en fonction des caractéristiques de l’adresse du bien. Vous trouverez les éléments vous permettant de compléter l’ERNMT sur le site “georisques.gouv.fr“.

Dans la plupart des cas, lorsque le diagnostiqueur fait l’ensemble des diagnostics pour un logement, l’ERNMT est offert.

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCES ENERGETIQUES : Valable 10 ans, il doit être joint aux baux. Il a une valeur informative concernant les performances du logement en matière de consommation énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre.

Ce diagnostic doit être réalisé avant de publier une annonce dans la mesure où les performances mesurées doivent obligatoirement y figurer.

CONSTAT DES RISQUES D’EXPOSITION AU PLOMB : Valable 6 ans en cas de présence de plomb (validité illimitée en cas d’absence de plomb), il doit être joint aux baux concernant des locations effectuées dans des immeubles construits avant 1949. En cas d’exposition importante au plomb, il peut en résulter une obligation de suppression du risque d’exposition.

La mesure concerne le plomb dans les peintures qui, en cas de présence mesurée, doit doit être inaccessible, d’ou la nécessité de refaire les peintures anciennes (au plomb) écaillées, en les recouvrant de peinture neuve.

DIAGNOSTIC AMIANTE : Validité illimitée. Il concerne les immeubles construits avant le 1er juillet 1997. Contrairement aux 3 autres diagnostics, le diagnostic amiante n’a pas obligatoirement à être joint aux baux. Il doit être fourni aux locataires sur leur demande.

En cas d’amiante détectée, il peut y avoir des mesures de surveillance périodique à effectuer.

DIAGNOSTICS ELECTRICITE ET GAZ Valables 6 ans   il doivent être joints aux baux :

  • A compter du 1er juillet 2017 pour les immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975
  • A compter du 1er janvier 2018 pour tous les autres logements. 

SURFACE BOUTIN : Il ne s’agit pas à proprement parler d’un diagnostic mais c’est un bonne idée, à l’occasion du passage du diagnostiqueur, de faire mesurer le logement. En effet, que la location soit vide ou meublée, la surface habitable fait désormais partie des mentions à faire figurer obligatoirement au bail.  

Plus de détails sur les diagnostics à fournir dans le cadre de la location : Service-Public.fr

Ces différents diagnostics doivent obligatoirement (sauf l’amiante) être joints aux baux (locations vides et meublées) sous peine de nullité du bail ou même de sanctions pénales (absence de suppression du risque d’exposition au plomb).

COMMENT FONCTIONNE L'ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS ?

L’Assurance Loyers Impayés proposée par La Gestion en Ligne permet d’avoir la certitude d’être intégralement payé du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire.

  • Pas de franchise en montant ou en durée.
  • Pas de limite d’indemnisation en montant et en durée.
  • Frais d’huissier et d’avocat inclus.

L’assureur se charge des poursuites à engager et des frais juridiques que cela implique.

SOUSCRIPTION : La souscription à l’Assurance Loyers Impayés peut être faite en deux circonstances :

  • Au moment de la souscription à un mandat de gestion si un locataire est en place à ce moment. il suffit alors de pouvoir justifier d’une année de paiements réguliers de loyers préalablement à la mise en place du mandat de gestion pour pouvoir bénéficier de la couverture.
  • A chaque changement de locataire, en activant l’option correspondante. Le dossier de solvabilité sera alors contrôlé par La Gestion en Ligne  pour assurer le propriétaire de la mise en place de la garantie.

LECTION DU LOCATAIRE : Que la recherche de locataire soit entièrement gérée par le propriétaire ou à l’aide de l’option “Louer Mon Bien” de notre site, dans tous les cas, le dossier de solvabilité du locataire doit être validé par La Gestion en Ligne. Le bénéfice de l’assurance n’est acquis qu’après confirmation écrite par mail de La Gestion en Ligne, préalablement à la signature des contrats.

  • Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. 
  • Le ou les locataires doivent avoir des revenus d’activité représentant plus de 3 fois le montant du loyer charges comprises.
  • Le ou les locataires doivent faire partie des catégories professionnelles suivantes :
    • Salariés. (CDI, période d’essai terminée, fonctionnaires titulaires)
    • Retraités
    • Travailleurs non salariés avec plus de 2 ans d’activité (Gérants de société non salariés, entrepreneurs individuels, professions libérales)
    • Les étudiants sont assurables avec un garant répondant aux critères ci-dessus

GESTION DES IMPAYES : En cas d’impayé d’un mois, La Gestion en Ligne envoie une relance simple au locataire et, le cas échéant, au garant. Au deuxième mois impayé, les relances se font en courriers recommandés avec AR. A l’issue du deuxième mois d’impayé, sans régularisation, La Gestion en Ligne requiert un huissier afin qu’il délivre un commandement de payer au locataire ainsi qu’a son garant éventuel. En parallèle, La Gestion en Ligne déclare le sinistre à l’assurance, gère l’ensemble de la procédure et reverse au propriétaire les indemnités calculées par l’assureur.

POURQUOI L’ASSURANCE LOYERS IMPAYES AVEC LA GESTION EN LIGNE : L’assurance loyers impayés peut être souscrite indépendamment d’un mandat de gestion mais il y a de nombreuses raisons de lier l’assurance au mandat de gestion de La Gestion en Ligne :

  • L’assurance souscrite individuellement est systématiquement plus chère que celle de La Gestion en Ligne
  • La validation du dossier de solvabilité du locataire est affaire de spécialistes. Pour le propriétaire, la Gestion en Ligne se charge de la constitution du dossier et de sa validation : le propriétaire est certain que l’assurance ne lui opposera pas une pièce manquante pour le déchoir de sa garantie.
  • Les contraintes de délai en ce qui concerne le suivi des impayés et les déclarations de sinistre doivent impérativement être respectées pour ne pas, à nouveau, risquer de se heurter à un refus d’indemnisation de l’assurance. Là encore, La Gestion en Ligne garantit le respect du formalisme nécessaire.
  • Un seul chiffre : 30 % environ des déclarations de sinistre effectuées par des particuliers ayant souscrit directement l’assurance seraint rejetées par les assurances…
COMMENT FAIRE SIGNER LE BAIL ET SES ANNEXES ?
Attention : bien vérifier les informations renseignées sur les contrats. En cas de modification à la main, le(s) locataire(s) et le(s) propriétaire(s) doivent parapher les modifications.
BAIL : Le bail ainsi doit être édité en double exemplaire : un pour les locataires et un pour le propriétaire. Il doit être signé de toutes les parties qui doivent également parapher chaque page.
CAUTION(S) PERSONNELLE(S) : C’est une partie délicate à réaliser pour que le propriétaire ait l’assurance de pouvoir être pleinement garanti :
 
  • COMBIEN DE CAUTIONS ?
    • La caution est un engagement personnel, il n’est donc pas possible de faire figurer deux garants sur le même engagement de caution
    • Chaque caution est un exemplaire original unique
    • En cas de colocation les engagements de cautions sont différents et une procédure spécifique doit être respectée pour pouvoir rester garanti en cas de départ d’un des colocataires.
  • QUEL FORMALISME ?
    • La caution doit impérativement être remplie en totalité de la main du garant signataire
    • Le texte de la caution doit être scrupuleusement respecté pour ne pas risquer de la voir frappée de nullité en cas de procédure.
    • Le propriétaire doit récupérer l’acte de caution originale avant la remise des clés
  • LES PLUS DE LA GESTION EN LIGNE
    • Une maîtrise des particularités de la colocation et des précautions à prendre pour être bien garanti 
    • Des actes de caution conformes à la réglementation

DIAGNOSTICS TECHNIQUES : ils doivent être annexés à chaque exemplaire du bail, et paraphés par les partie (Plus signature sur l’ERNMT) 

RÉPARTITION DES EXEMPLAIRES : 

  • Locataire(s) : un exemplaire original du bail.
  • Caution(s) : une copie de l’acte de cautionnement.
  • Propriétaire : ensemble des originaux (son exemplaire de bail ainsi que la/les caution(s) personnelle(s).
  • La Gestion en Ligne : ensemble des documents (bail, diagnostics, caution(s), prélèvement, attestation d’assurance), scannés et téléchargés par le propriétaire sur son espace personnel : sur “Mes Biens“, cliquer sur “Action” puis “Ajouter un bail signé“.

ENCAISSEMENT DU DEPOT DE GARANTIE ET DU 1ER LOYER : Le règlement du dépôt de garantie et du premier loyer se fait par le locataire entre les mains et au nom du propriétaire. C’est le seul paiement que le locataire fait directement au propriétaire.

LES PLUS DE LA GESTION EN LIGNE :

  • Une parfaite maîtrise juridique de la rédaction des baux mais aussi et surtout des cautions personnelles
  • La préparation de tous les actes à faire régulariser
  • Un mode opératoire précis transmis à l’occasion de chaque signature pour guider le propriétaire pour sa sécurité
  • Le calcul des sommes à verser à l’entrée dans les lieux
  • Un accompagnement du propriétaire à toutes les étapes, par mail et/ou téléphone.
ETAT DES LIEUX ET REMISE DES CLES ?
L’état des lieux peut être réalisé contradictoirement entre le propriétaire et le locataire, par un prestataire mandaté ou bien par un huissier de justice. Cette étape, à mener avec soin, est primordiale pour la protection des intérêts du propriétaire et également du locataire.

Les différents compteurs (gaz, EDF, eau chaude, eau froide) doivent être soigneusement relevés.

 L’ETAT DES LIEUX, ETAPE CLÉ  : La tentation est grande de réaliser l’état des lieux rapidement et donc approximativement, tant cette tâche est rébarbative. Il est néanmoins fondamental de prendre ce travail au sérieux :

  • L’état des lieux “photographie” le logement au moment de sa réalisation. C’est le document qui fera foi en cas de contestation.
  • Les retenues éventuelles sur dépôt de garantie doivent obligatoirement s’appuyer sur des états es lieux (entrée et sortie) qui soient précis et comparables.

Il doit donc être, dans l’intérêt de tout le monde, précis et complet.

L’ETAT DES LIEUX EN PRATIQUE : L’état des lieux est réalisé lors de la remise des clés, à l’entrée ou à la libération du logement. En cas de sortie, l’état des lieux matérialise le moment à partir duquel le locataire n’aura plus aucune possibilité de retour dans le logement. En cas d’entrée, le propriétaire doit veiller, à la remise des clés et être en possession des éléments suivants :

  • Un exemplaire original du bail paraphé et signé de toutes les parties
  • L’original de la ou des caution(s) personnelles
  • Une attestation d’assurance multirisque habitation

C’est à l’issue de l’état des lieux que seront remises les clés au locataire qui prendra possession de son logement.
La forme de l’état des lieux est libre, mais doit comporter des mentions obligatoires prévues dans le cadre de la Loi Alur. Le modèle proposé par La Gestion en Ligne est bien entendu conforme à la réglementation. (voir modèle d’état des lieux et Inventaire des meubles )

Un état des lieux est définitivement fixé lors de sa signature, mais le locataire sispose néanmojns de deux possibilités de l’amender :

  • dans les 10 jours de sa réalisation pour tout élément concernant le logement
  • dans le premier mois de la période de chauffe concernant l’état des éléments de chauffage.

Les options de “Louer Mon Bien”

 

Recherche Locataire

Etude dossier

Rédaction contrats

120 €60 €30 €
Rédaction et publication de votre annoncex
Réception des demandes de rendez-vous suite à la diffusion de l’annoncex
Sélection des candidats à partir de leur profilx
Organisation des rendez-vous entre les candidats et le propriétairex
Vérification des dossiers locatairesxx
Rédaction du bail, des actes de caution et des annexesxxx
Pas de frais d’agence pour le locatairexxx