
Vendre son bien locatif : bien l’anticiper
Vendre son bien locatif, peu importe les raisons qui amène à se séparer de son investissement, c’est avant tout bien prendre le temps d’anticiper les démarches.
Il y a en effet, deux grandes questions à se poser : savoir si on vend loué ou vide mais aussi à quel prix. S’enchainent ensuite les démarches à réaliser, pouvant être différentes suivant si le bien est meublé ou non.
Dans tous les cas, La Gestion En Ligne est là pour vous aider à mieux comprendre les démarches à effectuer.
Sommaire
2 questions à se poser avant de vendre son bien locatif
A partir du moment où vous envisagez de vendre votre bien loué, il est indispensable de se poser ces deux questions importantes. Leur réponse pourra entraîner un délai de vente plus ou moins long.
Se demander si on vend vide ou loué
Le fait de vendre son bien vide ou loué n’est pas anodin. Dans les deux cas, la cible des acheteurs peut ne pas être la même.
En effet, l’acheteur d’un bien loué est la plupart du temps un investisseur. Tandis que l’acheteur d’un bien vide peut être à la fois un investisseur ou une personne qui recherche une résidence principale ou secondaire.
Il est donc important de bien connaître le marché immobilier local.
Savoir à quel prix vendre son bien locatif
Compte tenu de son occupation, un bien loué subit une décote de prix par rapport à un bien vide. Cette décote dépend alors de nombreux éléments :
- La durée restante du bail
- Le montant du loyer perçu
- La présence d’un encadrement des loyers
- L’âge du locataire
Ce sont autant d’éléments qui feront pencher la balance d’un côté ou de l’autre, sachant que pour un futur investisseur la rentabilité actuelle du bien est généralement l’élément décisif.
Quelles sont les démarches à réaliser quand on souhaite vendre son bien locatif
L’anticipation de la vente d’un bien loué est primordiale, car les démarches sont différentes si on souhaite vendre son bien en cours de bail ou bien en fin de bail.
En cours de bail
En cours de bail, vous pouvez tout à fait mettre en vente votre logement loué vide ou meublé. Votre locataire pourra tout à fait se porter acquéreur du logement qu’il occupe mais pour autant il n’a aucun droit de préemption dessus. D’ailleurs vous n’êtes même pas obligé de l’informer de la vente du bien.
Par contre le nouveau propriétaire devra faire face à trois impératifs concernant :
- L’information de l’achat du bien loué. Il devra en effet informer son locataire du fait qu’il est le nouveau propriétaire et donner ses coordonnées, ou celles de l’agence mandataire.
- Le dépôt de garantie, qui sera alors rendu par lui à la fin du bail
- La caution, qui restera engagée envers le nouveau propriétaire, sauf clause contraire dans l’acte de cautionnement.
Bon à savoir : dans le cadre d’un bail meublé, avec bail mobilité, l’article 25-13 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un bailleur peut vendre ou céder gratuitement un logement loué avec un bail mobilité en cours. Le nouveau propriétaire devra par contre indiquer les informations suivantes au locataire :
- Son nom ou dénomination
- Son domicile ou siège social
- Nom et adresse de l’agence immobilière, le cas échéant
Il y aura alors une continuité du bail.
A la fin du bail
Si vous souhaitez vendre votre bien en fin de bail, pour vendre un bien sans locataire, il vous faudra rédiger un courrier de fin de bail qui aura deux attentes précises :
- Faire partir le locataire à la fin du bail
- Lui proposer le bien à l’achat
Mettre fin au bail
Votre courrier devra indiquer précisément comme objet « congé pour vendre ». Vous devrez le faire parvenir à votre locataire dans un délai précis :
- 3 mois si le logement est meublé
- 6 mois si le logement est vide
Ainsi, à la fin du mois votre locataire devra quitter le logement et vous rendre les clés.
Bon à savoir : vous ne pourrez pas donner congé à votre locataire si :
- Il s’agit d’un locataire protégé, c’est-à-dire âgé et avec de faibles revenus, sauf si vous proposez une solution de relogement
- Si vous avez acheté ce logement déjà loué avec une fin de bail avant 3 ans. Vous devrez alors attendre la fin de la première reconduction de 3 ans pour lui donner congé.
Proposer le bien en vente
C’est le congé pour vendre qui vaut offre de vente au locataire. Ce dernier bénéficie ainsi d’un droit de préemption et n’aura pas à payer de commission d’agence, le cas échéant.
Votre locataire pourra accepter cette offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis. Il devra ainsi vous en informer par lettre recommandée avec accusé de réception et indiquer s’il va solliciter un prêt immobilier. Vous ne pourrez ainsi pas signer d’autres promesses de vente. L’acte de vente devra alors être régularisé dans les 2 mois si achat comptant, ou bien 4 mois si achat à crédit.
Votre locataire pourra également refuser cette offre de vente en vous adressant son refus, en ne répondant pas à cette offre dans les 2 premiers mois du préavis ou en réalisant une contre-offre si vous la refusez. Dans chacun de ces cas, il devra alors quitter le logement à la fin de la période de préavis, voire avant. Dans ce dernier cas, il devra payer son loyer jusqu’à la remise des clés.
Les points techniques à ne pas oublier
Qui dit vente d’un bien, dit également démarches à réaliser pour vendre : réaliser les diagnostics immobiliers et faire visiter le bien en vente.
Faire les diagnostics techniques
Comme pour la location, la vente d’un bien fait également l’objet de la réalisation de diagnostiques techniques dont les résultats devront être communiqués sur les annonces de vente.
Pour un appartement ou maison, il s’agit des diagnostics suivants :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
- État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
- État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
- État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
- État de l’installation d’assainissement non collectif
- État relatif à la présence de termites
- État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
- Diagnostic Bruit
- Carnet d’information du logement (CIL)
- L’audit énergétique pour les maisons si le classement du DPE est F ou G
- Le risque de mérule, suivant les zones géographiques
Comment s’organisent les visites d’un logement occupé ?
Et le dernier point, et non le moindre, c’est l’organisation des visites. Votre locataire ne peut refuser ces visites. Vous devrez cependant vous entendre pour trouver les créneaux qui conviennent le mieux, pour ouvrir son logement.
Vous pouvez demander jusqu’à 2 heures de visites pendant les jours ouvrables.
Votre locataire aura le choix : être présent à chacune des visites ou bien vous autoriser par écrire à faire visiter le bien en son absence et vous remettre un jeu de clés.
Bon à savoir : afin de gagner du temps, vous pourrez également réaliser une première visite virtuelle et permettre à tout le monde (vous, votre locataire et votre futur acheteur) de gagner du temps.
En conclusion, comme pour acheter, vendre son bien locatif est soumis à certains droits et obligations afin de protéger bailleur et locataire.