Trouver un locataire

Nos offres pour trouver un locataire et louer son appartement ou sa maison.

1/ RÉDACTION ET PUBLICATION DE VOTRE ANNONCE

Nous publions vos annonces sur les sites les plus efficaces pour la recherche de locataire : liste des sites

2/ RÉCEPTION ET SÉLECTION DES LOCATAIRES

LE PRINCIPE :
Après la publication de l’annonce, nos gestionnaires réceptionnent, traitent et trient les demandes d’information et de visite des locataires potentiels, en fonction du profil recherché.

EN PRATIQUE :

• La Gestion en Ligne demande aux candidats de compléter un questionnaire de solvabilité (voir le formulaire “je veux visiter”).
• Les réponses au questionnaire permettent aux gestionnaires de pré-sélectioner les candidats à partir des informations déclarées sur le site (rémunération, situation professionnelle…). Cette étape permet, en vérifiant la cohérence des profils des candidats avec le loyer demandé, de faire des visites “utiles”.

3/ ORGANISATION DES RENDEZ VOUS AVEC LE PROPRIÉTAIRE

Les rendez-vous sont planifiés par La Gestion en Ligne généralement le jeudi de 18h à 20h et le samedi de 10h à 12h.

INVITATION : Dès la pré-sélection des candidats, ceux-ci reçoivent une “Invitation” personnalisée par mail. En cas d’absence de réponse, ils sont relancés par SMS et par mail.

CONFIRMATION : Dès qu’ils ont répondu, les candidats reçoivent un mail de “confirmation” précisant l’horaire exact et toutes les informations nécessaires au bon déroulement de la visite. Vous recevez une copie de cette confirmation.

LES VISITES : Les rendez-vous de visites se font de 15 mn en 15 mn. Vous pourrez retrouver la liste des candidats sélectionnées ainsi que votre planning de visites programmées depuis votre espace personnel. Il est alors conseillé au propriétaire de se faire confirmer par téléphone ou par mail la présence des candidats à leurs rendez-vous.

APRES LE RENDEZ-VOUS : La Gestion en Ligne envoie un mail à l’ensemble des candidats locataires ayant visité afin de vérifier leur intérêt pour le bien et les inviter à envoyer leur dossier locataire.

4/ ÉTUDE DES DOSSIERS LOCATAIRES ET GARANTS

• Vérification de la solvabilité à partir des dossiers transmis.
• Contrôle des pièces : avis d’imposition contrôlés auprès de l’administration fiscale, vérifications croisées des données, appel à l’employeur en cas de doute…
• Contrôle de cohérence des informations contenues dans les différents justificatifs (montants, adresses…).
• Vérification de l’éligibilité du dossier en cas d’assurance loyers Impayés.

Tous ces contrôles permettent également de comprendre dans sa globalité la situation du candidat et de s’assurer qu’elle correspond au bien à louer.

5/ RÉDACTION DES CONTRATS ET ANNEXES

NOUS RÉDIGEONS :

LES CONTRATS DE LOCATION CONFORMES AUX LOIS EN VIGUEUR : La Gestion en Ligne réalise les contrats de location conformes aux lois en vigueur, en fonction des informations communiquées et dans l’intérêt des propriétaires bailleurs. Les contrats et annexes vous sont envoyés par mail, afin que vous puissiez les faire signer.

LES ACTES DE CAUTIONS PERSONNELLES : Les actes de caution sont réalisés en fonction du nombre de locataire et garant, de manière à vous assurer une protection optimale. Les actes peuvent être différents selon les cas (colocation ou non, pluralité de garants…).

LES ETAT DES LIEUX : La Gestion en Ligne fournit l’état des lieux pré-rempli.

La Gestion en Ligne gère les aspects administratifs, logistiques, juridiques et de solvabilité du locataire. Le propriétaire est présent pour les visites de son bien, l’état des lieux, et la remise des clés (sauf si l’option avec visites a été sélectionnée).

Comment fonctionne notre offre pour trouver un locataire ?

Inscription et mandat de gestion :

La première chose à faire est de s’inscrire sur le site. Cette inscription vous permet de créer le bien à gérer et vous donne accès à l’intégralité du contenu du site.  À l’issue de l’inscription vous pourrez télécharger le mandat de gestion et le signer.

Le chargement sur le site du mandat signé fait démarrer la gestion locative et vous donne la possibilité d’activer les différentes options disponibles sur le site : Recherche locataire, Assurance loyers impayés, Assurance PNO… Le mandat de gestion restera valable en cas de changement de locataire.  « Exemple d’un mandat de gestion ».

Nous vous conseillons sur le niveau du loyer et des charges :

Il est très important de “viser” au plus juste pour déterminer le montant de loyer optimal et la bonne provision sur charges. Le loyer correct est celui qui permettra de trouver rapidement un locataire stable et fiable, au prix le plus élevé possible. La provision sur charges doit également être regardée de près pour pouvoir éviter des surprises désagréables et des conflits.

Nos experts dialoguent avec vous et vous amènent le professionnalisme et l’éclairage permettant d’optimiser la rentabilité de votre bien.

Nous vous donnons un accord définitif pour l’assurance loyers impayés en 24 h :

Avec l’ensemble des pièces nécessaires à la constitution du dossier de solvabilité, nous recueillons l’agrément de l’assurance en 24 heures.

Nous vous fournissons les documents utiles

• Entrée locataire : bail, caution, état des lieux, mode opératoire
• Sortie locataire : état des lieux, mode opératoire

Nous restons en contact

Pendant tout le processus, de la publication de l’annonce à l’entrée du locataire, nous restons en contact permanent, par mail et téléphone, afin d’agir avec un maximum d’efficacité au service de votre mise en location.

Nos honoraires pour trouver un locataire

Jusqu’à 75 % d’économie :

Comment déterminer son loyer ?

Déterminer et fixer le loyer de son bien est une étape qui mérite une longue réflexion. Il ne peut être révisé qu’une fois par an, et cette modification est soumise à l’indice IRL déterminé par l’INSEE. Vous n’aurez donc qu’une seule chance pour trouver le montant adéquat.

Pour une première location, les loyers sont libres. Ils sont donc déterminés par le marché. Pour avoir une idée du montant et déterminer votre loyer, vous pouvez vous rendre sur des sites tels que www.lacoteimmo.com (qui ne tient pas compte de la qualité et des caractéristiques du bien).
D’autres moyens existent pour approcher le niveau de marché de votre loyer. Le premier est de se renseigner sur des sites d’annonces immobilières, tels que leboncoin, bienici, seloger, explorimo… Les différents loyers de biens ressemblant au vôtre, généralement publiés charges comprises, vous permettront de vous faire une idée.

Vous pouvez également aller vous renseigner sur le terrain, en allant discuter avec les résidents du quartier, ou même demander aux commerces avoisinant votre bien.

Les bons critères à prendre en compte pour déterminer son loyer :

1. Critères de marché : votre bien est-il une maison ou un appartement ? Est-il meublé ou non ? Quels sont ses atouts (jardin, terrasse, parking…) ? Est-il en bon état ? Quand a-t-il été rénové pour la dernière fois ? Quels ont été les travaux réalisés ? Dans quel environnement se trouve-t-il (quartier, commerces, écoles transports…) ? À quel étage se situe-t-il ? Y-a-t-il un ascenseur, un interphone, un accès handicapé…?
2. Critères réglementaires : Différentes lois, textes et règles doivent être prises en compte en fonction de l’emplacement (Paris ou Lille, zone tendue ou non, régimes fiscaux…) voir aussi l’encadrement des loyers

La bonne stratégie pour déterminer son loyer

Un loyer doit se déterminer sur un niveau attractif. Si un loyer trop faible peut décevoir un propriétaire, un loyer trop élevé, ne serait-ce que légèrement, est également à éviter. Il devient même rapidement avantageux, sur le court et le long terme, de proposer un loyer attractif (légèrement en dessous du loyer moyen).
Cela permettra d’abord de trouver un locataire rapidement, et ainsi de récupérer un premier loyer au plus vite. De plus, un loyer attractif augmente la motivation du locataire à rester dans l’appartement, et permet d’éviter les éventuels périodes de vacance, ou encore de devoir réaliser des travaux d’embellissement pour pouvoir trouver un nouveau locataire.

Déterminer son loyer demande donc une réflexion importante, basée sur un travail de recherche sur les obligations du bailleur et sur la logique du marché.

Spécificités du Pinel dans la location

la Gestion en Ligne prend en compte les spécificités du Pinel :

Le plafond de loyer Pinel pour 2023

Dans le cadre de l’offre recherche locataire, nous effectuons une vérification du montant du plafond de loyer autorisé pour votre bien. En effet, l’investisseur Pinel ne doit pas dépasser le plafond de loyer Pinel.

Voici les plafonds pour 2020

Exemple de calcul : Vous avez investi dans un Pinel a Toulouse (Zone B1) dont la superficie est de 40 m2. Ce bien a un balcon de 5 m2.

• • Surface a calculer = 40 m2 + (0,5 x 5 m²) = 52,5 m2
  • coef multiplicateur = 19 / 52,5 + 0.7 = 1.062
  • Loyer au m2 Pinel à Toulouse, zone B1  :  10,44 € / m2
  • Plafond  = 52,5 x 1.062 x 10,55 € = 588,21  € Hors charges
    

Comment calculer la hausse du loyer d’un PINEL ?

Le Revenus imposé PINEL en 2020

Nous présélectionnons les candidats en fonction du plafond de revenus imposé. Nous vérifions également les revenus de l’année N-2 lors de l’étude du dossier afin de nous assurer que vous faites bien rentrer un locataire éligible au dispositif PINEL dans votre bien.

Voir le site : www.legifrance.gouv.fr

Assurance loyers impayés ou garant ?

L’assurance loyers impayés est, à juste titre, perçue par les bailleurs comme une sécurité nécessaire permettant de se couvrir contre les impayés de loyer. Il y a maintenant plus de 15 ans, les compagnies d’assurance se sont emparées de ce secteur pour offrir toute une gamme de contrats. L’objectif reste toujours le même: assurer au propriétaire une garantie en cas de défaillance du locataire.

La solution alternative consiste à faire couvrir le risque d’impayés par un ou des garants.

La réglementation (article 22-1 de la loi de 89) interdit désormais de cumuler une assurance loyers impayés avec un garant (sauf si le locataire est étudiant). Il faut donc choisir : assurance loyers impayés ou garant.

L’assurance loyers impayés c’est quoi ?

Principe : comme pour beaucoup de contrats d’assurance, le principe est simple. L’assureur se substitue au locataire défaillant, c’est un “super garant”. La plupart du temps, des garanties annexes viennent se greffer sur ce socle d’assurance : couverture des frais juridiques, indemnisation des détériorations immobilières, assistance juridique, etc… En cas de sinistre, l’assurance indemnise le bailleur mais devient en contrepartie propriétaire de la créance sur le locataire débiteur. À ce titre, elle met en place les poursuites pour faire libérer les lieux d’une part et faire payer le débiteur d’autre part.

Liste des documents pour dossier Locataire et Garant 

Quels avantages ? 

Couverture : si on fait appel à un assureur, c’est en principe pour avoir une sécurité sur la couverture fournie ; c’est rarissime qu’un assureur soit défaillant.

Frais juridiques : ils sont compris dans les contrats et c’est bienvenue. En effet, quand le loyer manque, il est douloureux de devoir supporter des frais de procédure.

Fiscalité : fiscalement, les primes d’assurance sont des charges déductibles des revenus fonciers.

Quels inconvénients ?

Coût : c’est loin d’être négligeable. Le taux peut varier de 2.5 % (souscription via un gestionnaire immobilier) à 3.5 % ou plus (souscription individuelle à un contrat).

Sélection des candidats : pour bénéficier de l’assurance loyers impayés, il faut que les candidats entrent dans les critères du contrat, qui sont contraignants. En effet, l’assurance n’est là que pour couvrir l’accident. Les locataires doivent donc démontrer des profils financiers de très bonne qualité et donc assez peu risqués… On restreint alors le nombre de candidatures éligibles, ce qui peut être un problème dans les zones de marché locatif à forte offre.

Trésorerie : l’assurance assure, mais à sa vitesse. Il faut donc prévoir une réserve de trésorerie pour couvrir les délais entre absence de paiement et indemnisation de l’assureur. De plus, le dépôt de garantie est déduit du dernier remboursement en cas départ du locataire. cf cgv
Formalisme : ce point est à surveiller particulièrement en cas de souscription d’un contrat directement auprès d’un assureur. En cas de sinistre, l’assurance demandera systématiquement à vérifier le dossier de solvabilité et les relances effectuées. En cas de non respect des obligations contenues dans le contrat, le bailleur pourra perdre le bénéfice de la garantie.

Notre conseil :

Ne vous risquez, en tant que bailleur, dans la souscription individuelle d’un contrat d’assurance loyers impayés, qu’en pleine connaissance de cause, avec un minimum de connaissance de l’immobilier et de ce type de contrats, et en étant rigoureux sur le montage du dossier et le suivi des obligations de relances et de déclarations de sinistres.

Sinon, préférez souscrire un contrat (qui sera moins cher), par l’intermédiaire d’un gérant immobilier spécialisé.
Chez La Gestion en Ligne, nous vous proposons un contrat parmi les plus complets et les moins chers du marché. Ce contrat, souscrit dans le cadre d’un mandat de gestion, vous permet de bénéficier d’un package “Gestion + assurance” à un prix très compétitif. Assurance loyers impayées avec La Gestion en Ligne

Garant, caution personnelle, c’est quoi ?

Principe : Le locataire n’a pas de revenus suffisants pour assurer le règlement de son loyer, mais le bailleur souhaite couvrir son risque d’impayés : le garant est là pour faire face aux obligations du locataire. En cas de loyer impayés, le bailleur peut se retourner contre le garant qui doit payer la somme due. Cette garantie n’est pas infinie. En effet, les cautions personnelles sont limitées en montant et durée. Elles sont par ailleurs soumises à un formalisme très précis.

Quels avantages ?

Gratuité : aucun frais à prévoir, il s’agit simplement de faire compléter les actes.
Engagement personnel : le garant qui signe prend un engagement fort. Cet engagement est d’autant plus fort que le garant et le locataire sont proches : on voit rarement un parent garant de son enfant l’abandonner en rase campagne et refuser de faire face à son engagement.

Quels inconvénients ? 

Difficultés de la mise en jeu : plus la relation entre le garant et le locataire est éloignée, plus la mise en jeu est difficile. Payer les dettes de son enfant n’est déjà pas agréable, mais payer les loyers d’une simple relation se fait rarement sans y être vraiment contraint.
Validité de la caution : la forme de l’engagement de caution est très importante et doit impérativement être respectée. Les tribunaux sont en effet attentifs à ce point.

Frais de procédure : En cas d’absence de réaction du garant, il n’y a pas d’autres solutions que d’engager une procédure judiciaire, qui a un coût qu’il faut supporter en plus des retards de loyer.

Exemple de texte d’acte de caution personnelle : 

« Je me porte caution solidaire avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division pour les obligations résultant du bail qui a
été consenti par NOM DU PROPRIETAIRE au profit de NOM LOCATAIRE pour une durée de 9 ans à compter du  XX/XX/XXXX le
montant du loyer mensuel s’élevant à MONTANT € ledit loyer étant révisé tous les ans selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
Je reconnais avoir pris connaissance des différentes clauses et conditions de ce bail dont un exemplaire m’a été remis et m’engage à
garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, impôts et taxes, et tous frais de procédure dus
en vertu de ce bail, le montant maximum de mon engagement étant limité à : TOTAL LOYER SUR 36 MOIS EN €
Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet engagement de caution
sera valable, par dérogation à l’article 1740 du Code Civil jusqu’à l’extinction des obligations du locataire sans pouvoir dépasser la durée
de neuf ans, soit jusqu’au :  DATE 9 ANS APRES XX/XX/XXXX
Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune
indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La
résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours
duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation »

En conclusion : la “bonne gestion”

Chaque système ayant ses avantages et inconvénients, la bonne attitude est de rester ouvert. En effet, si l’objectif est toujours le même (assurer la sécurité de ses revenus locatifs), la solution à retenir peut dépendre de la situation qui se présente.

En cas de location à effectuer dans une zone où la demande est faible, il faudra obligatoirement être (raisonnablement) plus souple sur les critères. On pourra alors, en cas d’orientation de départ pour l’assurance loyers impayés, s’ouvrir à un dossier nanti d’un bon garant familial.

Dans les zones à forte demande locative, on pourra être plus sélectif sur les profils. La règle, c’est qu’il n’y en a pas : tout est affaire de situation et de circonstances.

A la Gestion en Ligne, au travers de notre offre de recherche de locataire, nous demandons au propriétaire de se positionner, avant la publication de l’annonce, sur sa volonté de souscrire ou non l’assurance loyers impayés. Jusqu’au dernier moment (avant l’édition du bail), nous dialoguons avec le bailleur pour affiner ce choix. Il arrive que, malgré un choix de départ de souscrire à l’assurance, il soit finalement décider de s’en passer : cette décision est prise en total accord avec le propriétaire, en fonction des dossiers de candidature. Le cas inverse se présente également. Il est donc fondamental d’échanger pour arriver au choix raisonnable dans les circonstances qui sont particulières à chaque mise en location.