Mieux comprendre les travaux d’amélioration

En tant que bailleur, il ne faut pas les voir comme une dépense mais vraiment comme un investissement pour votre bien locatif. Il faudra par contre bien veiller à la réglementation en cours pour lancer les travaux, mais aussi voir si vous ne pouvez pas bénéficier d’aides financières pour les réaliser.

Ces travaux d’amélioration pourront autant être réalisés en copropriété, que directement dans un logement, qu’il soit loué ou non.

La Gestion En Ligne vous explique tout pour mieux comprendre les travaux d’amélioration.

Que sont les travaux d’amélioration ?

Découvrez tout d’abord ce qui est considéré comme des travaux d’amélioration, ainsi que la règlementation qui les entoure.

Définition

Les travaux de construction et de reconstruction sont considérés comme des travaux d’amélioration. Ils peuvent avoir trois objectifs, tant pour l’intérieur, que pour l’extérieur :

• Moderniser l’aspect du logement
• Le rénover
• Améliorer sa classe énergétique, pour à la fois rendre plus agréable son habitation, diminuer les dépenses énergétiques et avoir un impact environnemental moins élevé

Réglementation

Pour être considérés comme travaux d’amélioration, ces derniers doivent rentrer dans le champ d’application de la règlementation en vigueur et parfois faire l’objet d’une autorisation préalable pour les faire réaliser.

Le champ d’application

La règlementation concernant ce type de travaux concerne à la fois les bâtiments :

• D’habitation
• De commerce
• De bureau
• D’enseignement
• A usage d’hôtels

C’est le décret n°2016-711 du 30 mai 2016 qui précise la typologie des travaux qui font l’objet de cette réglementation et notamment l’obligation de réaliser des travaux d’isolation thermique :

• Le ravalement de façade: si celui-ci est réalisé sur la paroi extérieur d’un local chauffé, alors l’enduit existant et les parements existants devront être refaits par un nouvel isolant thermique couvrant au moins 50 % de la façade, hors ouverture.
• La réfection de toiture: si des travaux importants sont à réaliser, la règlementation impose alors de traiter l’isolation thermique de la toiture, l’isolation du plancher haut du dernier niveau chauffé ou occupé, ainsi que le remplacement ou recouvrement d’au moins 50 % de la couverture, hors ouverture.
• Les travaux d’aménagement: si vous avez pour projet de rendre habitable un local, garage ou comble d’une surface d’au moins 5 m², vous devrez alors réaliser une isolation thermique des parois opaques du local donnant sur l’extérieur.

Bon à savoir : les bâtis ne supportant aucuns travaux d’isolation ou dont la modification de l’aspect extérieur est contraire aux prescriptions d’un secteur classé ou d’un site patrimonial remarquable, ne sont pas concernés par ces travaux d’amélioration.

Les autorisations nécessaires

Suivant la nature des travaux, un dépôt de permis de construire ou une déclaration préalable peut être nécessaire, ou pas.

En règle générale, à partir du moment où des travaux modifient l’aspect général d’un bâtiment, la surface habitable (et donc taxable) ou des changements de destination (transformer un local commercial en habitation par exemple) et bien une autorisation est nécessaire. Permis de construire ou simple déclaration préalable de travaux, tout dépend de leur ampleur, mais dans tous les cas ils pourront faire l’objet d’une vérification de conformité.

Le dépôt du permis de construire

Il est nécessaire dans les trois cas suivants :

• Les constructions de plus de 40 m² de surface de plancher, ou la création d’un niveau supplémentaire à l’intérieur d’un bâtiment, créant une augmentation de la surface d’habitation de plus de 40 m² de surface de plancher. S’il n’y a pas de PLU, ou si ces travaux portent la surface totale de la construction à plus de 150 m², ce seuil est abaissé à 20 m².
• Le changement de destination d’un bâtiment, s’il y a modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment (exemple : remplacement d’une porte de garage par une baie vitrée).
• La modification du volume de l’habitation, quand il y a une réalisation d’ouverture sur un mur extérieur (exemple : la création d’une véranda)

La déclaration préalable de travaux

Elle est nécessaire dans les cinq cas suivants :

• La création d’une construction nouvelle d’une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 20 ou 40 m², car au-delà, un permis de construire est nécessaire.
• Les modifications de l’aspect extérieur d’une habitation (exemple : la modification ou la pose de fenêtres de toit, même si non visibles depuis la rue).
• Le changement de destination d’un bâtiment (exemple : transformer un commerce en habitation).
• L’aménagement des combles si la surface créée est supérieure à 10 m² de surface de plancher ;
• La pose d’une clôture quand elle est implantée au choix dans :
  • Une commune ayant décidé de soumettre les clôtures à déclaration
  • Un secteur délimité comme secteur à protéger par un plan local d’urbanisme (PLU)
  • Un secteur sauvegardé
  • Un terrain qui se trouve à proximité d’un site ou d’un monument « inscrit » ou « classé »

Les aides financières pour les travaux d’amélioration

Pour inciter les propriétaires comme vous à réaliser ces travaux, plusieurs organismes d’Etat proposent des solutions.

L’éco-prêt à taux zéro

Autant valable pour les propriétaires de leur logement ou les propriétaires bailleurs, l’éco-prêt à taux zéro permet d’emprunter une somme allant de 7.000 à 50.000 €, suivant la nature des travaux, à réaliser dans des logements servant de résidence principale ayant au moins 2 ans.

Il s’agit d’un crédit sans intérêts, pouvant aller jusqu’à 20 ans.

Les travaux concernés par l’éco-prêt sont :

• Les travaux d’isolation et/ou d’installation d’équipements
• L’amélioration du niveau de performance énergétique globale
• La réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif

Bon à savoir : la Loi de finances pour 2022 a permis la prolongation de ce prêt jusqu’au 31 décembre 2023, a réhaussé le plafond de l’éco PTZ à 50.000 € et allongé la durée maximale jusqu’à 20 ans pour les rénovations globales.

MaPrim’ Rénov

L’aide financière Ma Prim’ Renov est un sujet dont nous vous avons parlé dernièrement. Créée en janvier 2021, elle est octroyée à tous les propriétaires, mêmes les propriétaires bailleurs à condition de s’engager à louer en temps de résidence principal pendant au moins 5 ans. Les travaux réalisés par les copropriétés peuvent également en bénéficier.

Il s’agit d’une prime forfaitaire versée en fonction des revenus du foyer et du gain écologique réalisé grâce aux travaux.

Les travaux concernés sont :

• L’isolation
• Le chauffage
• La ventilation
• L’audit énergétique d’une maison individuelle ou d’un appartement en habitat collectif

Bon à savoir : Eu égard à la guerre en Ukraine et la dépense aux énergies, les forfaits destinés à l’installation de certains équipements de chauffage peuvent être majorés de 1000 € pour les ménages éligibles pendant la période du 15 avril au 31 décembre 2022.

Les aides financières de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat)

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez bénéficiez de différentes aides proposées par l’ANAH :

• Loc’Avantages, pour des travaux de rénovation énergétique ou de rénovation lourde
• Habiter sain, pour des petits travaux. Le montant de l’aide est alors de 10.000 € maximum
• Habiter Serein, pour de plus gros travaux. Le montant de l’aide peut aller alors jusqu’à 25.000 € maximum.

Bon à savoir : un simulateur d’aide en ligne est disponible sur le site de l’ANAH, pour connaître toutes les aides octroyées en fonction du bien, de vos revenus et du projet.

Le prêt travaux d’amélioration d’Action Logement

En tant que propriétaire bailleur, Action Logement peut également intervenir pour vous faire bénéficier d’un prêt de 10.000 € maximum, à 1% de taux d’intérêts sur une période maximum de 10 ans. Toutefois celui-ci ne sera applicable que pour les travaux engagés par la copropriété. Il faudra alors justifier de ces travaux par l’appel de fonds et le procès-verbal de l’assemblée générale ayant voté ces travaux. Attention il faudra pouvoir justifier de revenus inférieurs aux plafonds.

Sinon ce prêt est aussi disponible dans le cadre de travaux sur sa résidence principale.

Les autres aides disponibles

D’autres aides financières sont également disponibles, sous forme de forfait ou bien de crédits à faibles taux d’intérêts :

• L’ADEME(agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie)
• la CAF (caisse d’allocations familiales avec son prêt de l’amélioration de l’habitat
• le PAS (prêt d’accession sociale)

Travaux d’amélioration et déduction des impôts

En règle générale, les travaux d’améliorations de biens loués ne sont pas déductibles des revenus fonciers à l’exception de deux types de dépenses, celles qui améliorent deux types de locaux :

• Ceux d’habitation, ou sur une dépendance immédiate de cet immeuble
• Les professionnels ou commerciaux, pour améliorer l’accueil des personnes handicapées

L’amélioration des locaux d’habitation

C’est au moment des travaux que le bien doit avoir usage d’habitation pour bénéficier de la déductibilité des travaux d’amélioration.

Il devra donc s’agir de travaux d’entretien et de réparation, et non pas de travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement, qui eux sont non déductibles.

L’amélioration de l’accueil des personnes handicapées

Dans les locaux commerciaux ou professionnels, les travaux d’amélioration déductibles pour l’accueil des personnes handicapées concernent à la fois celles qui sont accueillies de manière continue dans les locaux, comme les salariés, mais aussi pour un accueil temporaire comme les visiteurs, clients, fournisseurs etc …

Les travaux d’amélioration en copropriété

Les travaux d’amélioration ne concernent pas que les logements, mais aussi les parties communes des copropriétés. Ils peuvent être légalement obligatoires ou bien être de confort.

Les travaux légalement obligatoires

Sont considérés comme obligatoires dans une copropriété, les travaux relatifs aux opérations suivantes :

• Suppression du vide-ordures
• Désamiantage et déplombage
• Ravalement imposé par la mairie, le plus souvent dans le cadre d’un plan de rénovation du quartier
• Installation d’un compteur de calories et d’un compteur d’eau chaude sur le chauffage collectif, pour la maîtrise de la consommation énergétique
• mise en conformité des ascenseurs, des gaines et des canalisations

Les travaux de confort

Ils sont soumis au vote des copropriétaires, et ce, à la double majorité :

• Remplacement d’une chaudière fonctionnelle
• Ravalement non soumis à une obligation administrative,
• Installation d’ascenseurs ou de boîtes aux lettres,
• Plantation de végétaux,
• Travaux d’économie d’énergie, amortis sur plus de 10ans
• Réseaux télévisuels et téléphoniques
• Mécanismes des portes

Les travaux d’amélioration dans un logement loué

En tant que bailleur, si vous pouvez réaliser des travaux entre deux locations, parfois certains travaux ont besoin d’être réalisés alors que le logement est loué. Ces modifications ne peuvent cependant par être lancées n’importe quand, il y a une réglementation à respecter.

Une fois les travaux réalisés, vous aurez alors la possibilité de répercuter une hausse du loyer, là aussi selon la législation en vigueur.

Comment lancer les travaux ?

C’est l’article 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui régit les rapports bailleur locataire en matière de travaux, tant pour la partie nécessaire à leur préparation, comme le répérage des lieux, le métrage, le recueil d’informations nécessaires à la réalisation d’un devis et du matériel nécessaire, que pour la partie de la réalisation. Cela pourra concerner à la fois les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble, et ceux destinés à améliorer la performance énergétique.

Les obligations du bailleur

Il doit impérativement prévenir son locataire avant la réalisation. Cette information peut prendre la forme d’une notification remise en main propre ou en recommandé avec accusé de réception.

Sur le fond, le courrier doit mentionner à la fois la nature des travaux à entreprendre ainsi que les modalités de réalisation, et notamment la durée.

Selon la réponse ministérielle n° 514174 : JO AN du16 décembre 1991 sont considérés comme travaux d’amélioration « les travaux apportant : un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ; ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation ; ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ». Mais il n’existe à ce jour pas de liste exhaustive de ces travaux, ce qui, en cas de conflit, laisse le soin à un juge de décider si ce sont bien des travaux d’amélioration ou non.

D’autre part, à moins d’un accord obtenu par son locataire, le bailleur s’engage à ne pas réaliser ou faire réaliser de travaux les samedis, dimanches et jours fériés.

De plus, si les travaux durent plus de 21 jours, le bailleur pourra selon l’article 1724 du Code Civil verser des indemnités de dédommagement à son locataire.

Les obligations du locataire

Il doit permettre un accès aux lieux, tant en amont des travaux que pour la réalisation des travaux.

Travaux d’amélioration et augmentation du loyer

Vous avez réalisé des travaux d’amélioration dans votre bien locatif et vous souhaitez répercuter cet investissement en augmentant le loyer ? C’est possible mais à certaines conditions …

Dans quelles mesures augmenter le loyer ?

Votre bien est libre de tout occupant ? Dans ce cas, vous pourrez revoir à la hausse son loyer, dans le respect de la réglementation, notamment si votre bien se situe en zone tendue.

Votre bien est déjà loué au moment des travaux ? Dans ce cas, il faudra respecter ces trois conditions cumulatives :

• Avoir prévu une clause de révision de loyer dans le bail
• Ne pas avoir augmenté le loyer au cours des 12 derniers mois
• Tenir compte de la règlementation, si le bien est situé en zone tendue

Quand augmenter le loyer ?

En tant que bailleur, vous devrez prévenir votre locataire de cette augmentation :

• Au moins 6 mois à l’avance
• En recommandé avec accusé de réception

De combien augmenter le loyer ?

Si votre bien est situé en zone tendue et que le montant des travaux est au moins égal à 6 mois de loyer, dans ce cas la hausse pourra être de 15 % maximum du coût réel des travaux.

Si votre bien est situé en dehors d’une zone tendue et que les travaux représentent au moins un an de loyer, dans ce cas la hausse est libre.

Si les travaux ont porté sur les parties communes, dans ce cas la hausse pourra se faire à hauteur des tantièmes du logement.

Comment augmenter le loyer ?

Afin de formaliser cette augmentation, il faudra ainsi réaliser un avenant au bail, qui devra être signé par toutes les parties en présence.

Réaliser un investissement nécessite régulièrement des travaux, qu’ils soient d’entretien ou d’amélioration, il est donc important non seulement de les réaliser, mais aussi de savoir ce qu’il est possible ou non de faire.