Transaction immobilière : tout savoir pour une bonne négociation
Peu importe de quel côté d’une transaction immobilière on se trouve (offre ou demande), on a tout intérêt à négocier. Mais pas n’importe comment : en sachant exactement quels sont nos droits et devoirs pour prétendre bénéficier du meilleur prix. Quelques connaissances de base sont donc nécessaires et le but de ce guide est de les partager avec vous, depuis la définition d’une transaction immobilière jusqu’à son prix en passant par le rôle du notaire et l’intérêt (ou non) de passer par un conseiller en transaction immobilière.
Si vous envisagez de réaliser un achat immobilier, de vendre un bien loué (ou non) ou tout simplement de finaliser un achat immobilier, ce guide vous est tout particulièrement utile.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une transaction immobilière (définition) ?
Une transaction immobilière est une opération réalisée sur le marché immobilier qui consiste en un transfert du droit à la propriété contre une somme d’argent prédéfinie. Contrairement à ce qu’on lit trop souvent sur Internet, elle ne concerne pas les locations (qui répondent à des règles différentes), mais bien les ventes.
Pour faire simple, une transaction immobilière est tout simplement un achat/vente de bâtiment (maison, appartement, local professionnel) ou de terrain entre un vendeur (qui souhaite généralement le prix le plus haut possible) et un acheteur (qui, au contraire, souhaite un prix bas). Elle peut avoir lieu entre professionnels, entre un professionnel et un particulier ou entre particuliers.
Une transaction immobilière donne par conséquent généralement lieu à une phase de négociation. Dans le langage du commerce, « transaction » est d’ailleurs souvent utilisé comme synonyme de « négociation ». Connaître et comprendre le processus permet de mieux négocier.
Négociation immobilière : pourquoi est-elle si complexe ?
Nous l’évoquions il y a un instant, les intérêts du vendeur et de l’acheteur sont opposés. La complexité de l’opération tient alors en trois mots : détermination du prix. C’est là que la négociation démarre. En France, il s’agit d’une activité réglementée. Elle doit donc respecter certaines obligations, notamment pour le vendeur (dossier de diagnostic technique, métrage, charges de copropriété si applicable, etc.).
7 astuces pour bien négocier le prix de sa transaction immobilière
- Déterminer son budget maximum, travaux et frais de notaire compris (en tant qu’acheteur) ou son prix de vente minimum (en tant que vendeur) en amont de la négociation.
- Connaître le marché immobilier local, par exemple en utilisant l’outil en ligne du Service Public qui permet de consulter les transactions immobilières intervenues en France au cours des cinq dernières années (à l’exception du Haut-Rhin, du Bas-Rhin, de la Moselle et de Mayotte). Notre avons également un article pour vous aider à réussir votre estimation immobilière.
- S’appuyer sur le montant des travaux à réaliser (isolation, chauffage, toiture notamment). Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est notamment un excellent indicateur sur lequel s’appuyer.
- Se renseigner sur la marge de négociation moyenne du secteur (la moyenne nationale est de 4,4% pour les maisons et 2,7% pour les appartements).
- Prendre en compte l’urgence de la vente: dans la plupart des cas, plus une transaction immobilière est urgente pour l’une des parties, plus la marge de négociation est importante.
- Calculer le risque encouru si la contre-proposition est refusée.
- Se faire aider par un conseiller en transaction immobilière.
Le rôle de l’agent immobilier
En tant que vendeur, un agent immobilier vous aide à établir l’état des lieux de votre bien (estimation immobilière, éventuelle remise en état notamment), à trouver des acquéreurs potentiels et à négocier le prix de vente à la hausse.
En tant qu’acheteur, il est moins commun de faire appel à un agent immobilier, créant souvent un déséquilibre dans la relation. En effet, d’un côté, le vendeur est accompagné d’un professionnel alors que, de l’autre, l’acheteur se retrouve seul à négocier. L’agent immobilier peut pourtant s’assurer de la véracité des informations fournies par le vendeur, mais aussi contribuer à la négociation afin de faire baisser le prix.
Au cours d’une transaction immobilière, l’intérêt et le rôle de l’agent immobilier ne sont donc pas les mêmes en fonction de la personne qui l’emploie. Il est par conséquent recommandé de travailler avec deux agents immobiliers.
Le rôle du notaire
Contrairement aux agents immobiliers, il n’est pas possible de se passer des services du notaire (ou des notaires si les deux parties souhaitent avoir le leur). Un achat de bien immobilier entraîne ainsi l’obligation de s’acquitter de frais d’acquisition. Ils incluent le travail du notaire ainsi que des taxes qu’il collecte pour le compte de l’État, du Département et de la commune. Au-delà de ce travail de percepteur, le notaire a pour rôle de vérifier, d’acter et d’authentifier la vente. Il peut également conseiller l’acheteur ou le vendeur en amont de la transaction.
Il est tout à fait possible de se passer du notaire pour la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente. C’est néanmoins obligatoirement lui qui rédige l’acte de vente et s’assure de sa signature par le vendeur et par l’acquéreur.
Son intervention n’est pas gratuite, il faut donc l’intégrer au calcul du prix de la transaction immobilière.
Prix d’une transaction immobilière
Plusieurs facteurs sont à prendre en considération afin de déterminer le prix d’une transaction immobilière. Certains sont non-négociables, comme la Taxe de publicité foncière (TPF), d’autres oui, comme le prix de vente et les frais d’agence. Il est également possible d’obtenir une remise sur les émoluments du notaire jusqu’à 20% (40% dans certains cas).
Le prix d’une transaction immobilière prend en compte les éléments suivants :
- Prix de vente du bien immobilier.
- Frais d’agence (en cas de travail avec un agent immobilier et/ou un conseiller en transaction immobilière). Ils sont généralement calculés sur la base d’un pourcentage du prix net vendeur.
- Coût du diagnostic immobilier (risques naturels, présence d’amiante, respect des normes électriques, déperdition énergétique, etc.).
- Frais de notaire: en fait des frais d’acquisition versés au notaire. Ils comprennent la TPF, les frais et débours (frais de dossier) et la rémunération du notaire (émoluments). Vous pouvez réaliser une simulation de ces frais sur le site de l’Anil.
- Éventuellement, l’intervention d’autres professionnels (courtier en assurance, en crédit immobilier, en travaux).