Tout savoir sur le renouvellement du bail commercial

En tant que locataire, comment s’exerce le droit au renouvellement du bail commercial ? Et quels sont les droits des bailleurs ? Focus sur les points à connaître si vous souhaitez renouveler ou mettre un terme à un contrat de bail commercial.

Régime des baux commerciaux : un cadre protecteur pour les preneurs

Le régime des baux commerciaux est très spécifique. Il s’agit en effet d’un régime qui protège tout particulièrement le locataire, aussi appelé le « preneur » du local commercial.

Conclu entre le bailleur et le locataire, le contrat de bail commercial est d’une durée minimale de 9 ans. Un laps de temps relativement long, indispensable au bon fonctionnement du commerce. Ainsi, le preneur peut exercer son activité commerciale, artisanale ou industrielle, en toute sérénité.

Droit au renouvellement du bail commercial pour le locataire

Le preneur d’un local commercial dispose d’un droit au renouvellement du bail à l’issue de la durée prévue au contrat, de 9 ans minimum. Le bailleur ne peut déroger à cette disposition d’ordre public. Le renouvellement de bail lui est acquis de droit.

Si une clause contraire est mentionnée dans le contrat, celle-ci est alors réputée non écrite.

Toutefois, l’exécution du droit au renouvellement du droit commercial n’est pas automatique et un certain nombre de conditions sont à respecter pour en bénéficier :

• Un bail portant sur un immeuble ou un local doit exister,
• Le locataire doit être obligatoirement propriétaire du fonds de commerce,
• L’immatriculation du locataire au RCS (registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (registre national des entreprises) est obligatoire,
• L’exploitation du fonds de commerce doit être effective dans les locaux et ce, durant les 3 ans précédent la date d’expiration du bail ou sa reconduction.

Demande de renouvellement du bail commercial : de la part du bailleur ou du locataire ? 

Une demande de renouvellement de bail commercial peut émaner du preneur ou du propriétaire.

Lorsqu’elle est de l’initiative du preneur, on parle de « demande de renouvellement du bail commercial » et si elle est de la volonté du bailleur, de « congé avec offre ou refus de renouvellement de bail commercial ».

Les droits du propriétaire en cas de demande de renouvellement de bail 

Lorsqu’un bailleur reçoit une demande de renouvellement de bail, différentes possibilités s’offrent à lui : accepter, refuser la demande ou donner congé sans offre de renouvellement.

• S’il accepte la demande de renouvellement, le bail se poursuit alors dans les mêmes termes que celui du bail échu. Le bailleur a toutefois possibilité de modifier certaines clauses au moyen d’un avenant,
• S’il refuse la demande de renouvellement ou s’il donne congé sans offre de renouvellement pour reprise du local, le propriétaire doit obligatoirement avancer des motifs graves légitimes. Parmi eux, la volonté de réaliser des travaux importants impliquants le départ du locataire ou encore des manquements contractuels du preneur tels que des loyers impayés malgré les relances.

Dans le cas d’un refus de renouvellement ou de congé sans offre de renouvellement, une indemnité d’éviction doit être versée au locataire. Ainsi, le preneur est indemnisé du non renouvellement de son contrat de bail commercial. Cette indemnité est calculée en fonction du préjudice subi et doit couvrir tous les frais de déplacement de l’activité. Elle est déterminée à l’amiable entre les parties et généralement fixée par un expert professionnel.

Bail commercial et tacite reconduction

Lorsqu’à la fin du bail ni le locataire ni le bailleur ne se manifestent, on parle alors de tacite reconduction.En d’autres termes, le bail commercial se prolonge alors tacitement.

Ainsi, le preneur conserve ses avantages liés au bail commercial. Toutefois, la tacite reconduction du bail peut présenter quelques risques :

• Au bout de 12 ans, les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. Dès lors, le propriétaire peut imposer un loyer déplafonné,
• Autre conséquence, le bail n’est alors plus transmissible de plein droit en même temps que le fonds de commerce, lorsque le locataire exploitant choisit de le céder. Dans ce cas, le propriétaire peut s’opposer à la cession du bail et négocier un nouveau contrat avec le cessionnaire du fonds de commerce.

Afin d’éviter la tacite reconduction du bail, qui présente des inconvénients non négligeables, le locataire peut avoir tout intérêt à adresser une demande de renouvellement, pour qu’à l’avenir, son loyer ne soit pas déplafonné. De son côté, le bailleur pourra adresser un congé au locataire avec offre de renouvellement afin d’augmenter le loyer en cours.

Est-il possible de signer un bail commercial de plus ou moins 9 ans ? 

Un contrat peut être signé pour une durée plus courte. Il s’agira alors non pas d’un bail commercial, mais d’un bail dérogatoire. Cependant, ce type de contrat n’est pas sans risque pour le locataire puisque dans ce cas, il ne bénéficiera pas d’un engagement durable. Or, c’est un des éléments les plus importants pour l’exercice de son activité.

Par ailleurs, un bail commercial peut également être fixé pour une durée supérieure à 9 ans. Ainsi, par exemple, les baux de 10 à 12 ans sont plus favorables au bailleur. En effet, lorsque le bail est conclu pour une durée ferme comprise entre 10 et 12 ans, le propriétaire obtiendra du preneur qu’il renonce à toute faculté de résiliation.

Enfin, les parties qui souhaiteraient s’engager pour une durée supérieure à 12 ans devront passer devant un notaire.

Le bail commercial est un engagement à long terme, sécurisant pour le locataire, qui n’aura pas à quitter son local de manière imprévue et dans un délai très court. Des possibilités de résiliation triennales sont toutefois possibles. Le locataire peut en effet résilier son contrat de bail à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier. Dans ce cas, il peut donner congé soit par acte de commissaire de justice, soit par lettre recommandée avec avis de réception.