Le plafonnement des loyers commerciaux
Le loyer d’un bail commercial peut être révisé sous certaines conditions. Ainsi, par exemple, dans le cas des baux 3/6/9, l’augmentation du loyer est encadrée par l’indice ILC, dont la hausse est désormais plafonnée. Quels sont les contrats de bail concernés par un plafonnement et comment faire pour en tenir compte ? Décryptage.
Bail commercial : à quels moments les loyers commerciaux sont-ils révisables ?
Dès qu’un bail commercial est conclu, le statut des baux commerciaux s’applique. Un cadre législatif spécifique où le locataire (aussi appelé « preneur ») dispose d’une protection renforcée.
Ainsi, le locataire a la possibilité d’exercer son métier plus sereinement, sans craindre par exemple une rupture brutale du contrat de bail ou encore une hausse de loyer trop conséquente, qui mettrait en péril son activité.
Les loyers commerciaux sont révisables. Cependant, les modalités de cette révision sont encadrées de manière stricte par la loi. Ainsi, dans le cadre d’un bail commercial 3/6/9, qui est actuellement le plus courant, une révision triennale est possible en cours de bail. Le montant du loyer peut en effet être revu tous les 3 ans.
Seules exceptions : lorsqu’une clause recette ou une clause d’échelle mobile sont prévues au contrat de bail commercial. Dans ces deux cas, la révision s’effectue alors en suivant les spécifications mentionnées dans la clause.
À noter, la faculté de révision triennale est également permise au locataire, s’il souhaite procéder à une révision de loyer à la baisse. Mais ce cas de figure est beaucoup plus rare.
Plafonnement des loyers commerciaux : zoom sur l’ILC
Dans le cadre d’un bail commercial 3/6/9 classique, la révision des loyers doit suivre l’ILC (indice des loyers commerciaux). Un indicateur de référence qui s’adresse spécifiquement aux locataires commerçants et artisans.
L’ILC a été créé en 2008 et mis en place dans le cadre de la loi de modernisation de l’économie. S’appliquant à la fois aux nouveaux baux commerciaux et aux baux en cours, cet indice est constitué comme le précise l’Insee, de la somme pondérée de différents indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation de la construction neuve et du chiffre d’affaires de détail.
Avant 2014 et l’application de la loi Pinel, l’indice de référence sur lequel les bailleurs pouvaient se baser était l’ICC (indice du coût de la construction).
Cette prise en compte de l’indice ILC dans le cadre de la révision des loyers commerciaux est une démarche qui permet aux locataires d’accéder à davantage de stabilité financière. Cela évite des variations de loyer trop brutales. Par ailleurs si cette mesure aide les locataires à mieux maîtriser leur budget, celle-ci permet aussi de mieux équilibrer les relations entre les propriétaires et les locataires.
Par ailleurs, si l’ILC est l’indice de référence dans les loyers commerciaux, c’est l’ILAT dont il faut tenir compte pour les loyers des activités tertiaires et donc, les baux professionnels.
Calculer un loyer commercial en tenant compte du plafonnement de l’ILC
En pratique, afin de calculer le loyer révisé en suivant l’indice ILC, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :
- Loyer en cours X (dernier indice publié au moment de la révision/indice de référence lors de la dernière révision).
L’ILC est un indice trimestriel. De nouveaux indices sont en effet publiés tous les 3 mois et sont consultables en quelques clics sur le site de l’Insee.
Le plafonnement des loyers commerciaux : le seuil de 3,5% pour l’ILC
L’article 14 de la loi du 16 août 2022 prévoit un plafonnement de la variation de l’indice ILC. Une décision temporaire, prévue à l’origine pour un an. Mais ce dispositif a été finalement prolongé pour une année par la loi du 7 juillet 2023. Ainsi, ce plafonnement est valable jusqu’au 31 mars 2024.
Attention aux confusions : c’est la variation de l’indice ILC qui est plafonnée et non pas, le montant des loyers commerciaux.
Pourquoi un plafonnement de l’ILC ?
La loi de 2022 portant sur les mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat a donc plafonné temporairement à 3,5% la hausse annuelle de l’indice des loyers commerciaux.
Cette mesure vise à protéger les petites entreprises de l’impact de la forte augmentation de l’inflation au cours des derniers mois, suites aux différentes crises sanitaires et aux conséquences économiques du conflit russo-ukrainien.
À noter, la variation de l’ILC est plafonnée à 3,5% par an en métropole, à entre 2 et 3,5% en Corse et à 2,5% en outre-mer.
Est-il possible de déplafonner un loyer commercial ?
Dans certains cas, oui, il est possible que le loyer commercial soit déplafonné :
- Lorsque des modifications importantes sont intervenues sur les caractéristiques du local, sur la destination du lieu, sur les obligations de chacune des parties ou sur les facteurs locaux de commercialité,
- Ou lorsque le bail commercial a été conclu pour une durée de plus de 9 ans. Si les baux commerciaux classiques d’une durée de 9 ans sont les plus fréquents, certains contrats peuvent être conclus pour une plus longue durée telle que 12 ans ou même bien plus, dans le cadre des baux emphytéotiques qui peuvent aller jusqu’à 99 ans !
Dans ces différents cas, le plafonnement de l’ILC ne s’applique pas. Néanmoins, pour protéger le locataire, le nouveau loyer ne doit pas être d’un montant de plus 10% supérieur à celui de l’année N-1.
Bail commercial de 9 ans : le cadre le plus protecteur
Les baux commerciaux conclus pour une durée de 9 ans protègent tout particulièrement les intérêts du preneur. Par ailleurs, ces contrats de location sont aussi relativement avantageux pour les propriétaires. Ces derniers ont ainsi l’assurance de bénéficier de revenus stables et garantis sur la durée. Ce qui rend l’investissement dans le local commercial d’autant plus attractif.