Taux d’emprunt immobilier : foire aux questions

Taux d’emprunt immobilier : foire aux questions

Mieux comprendre les taux d’emprunt immobilier grâce à cette foire aux questions.

Vous avez un projet immobilier en vue ? Vous allez souscrire un crédit ?

Révisez tout ce qu’il y a à savoir sur les taux de crédit, pour mieux appréhender votre futur investissement, comprendre les mécanismes et faire les meilleurs choix.

L’équipe de La Gestion En Ligne est là pour tout vous expliquer.

 

 

Qu’est-ce que le taux d’emprunt immobilier ?

Le taux d’intérêt est la somme qu’un emprunteur verse à sa banque dans le cadre d’un crédit immobilier.

Le taux d’emprunt immobilier comprend deux types de rémunération :

  • La rémunération financière, relative au prêt d’une somme d’argent
  • La rémunération du risque, relative au défaut de paiement éventuel de l’emprunteur

Ce taux est alors exprimé en pourcentage du capital emprunté.

 

 

Comment sont fixés les taux d’emprunt immobilier ?

Pour déterminer le taux d’emprunt immobilier, et donc sa rémunération, les banques se basent sur des critères externes et internes à l’opération.

 

Des critères externes à l’opération

Plusieurs facteurs externes interviennent pour fixer le taux d’emprunt immobilier :

  • le taux de l’OAT (Obligation Assimilable du Trésor), qui correspondent au taux de refinancement de l’Etat sur le long terme. Généralement, il s’agit d’un bon indicateur pour connaître l’évolution des taux immobiliers car ils suivent la tendance de l’OAT fixe (TEC 10 ans).
  • Le taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE), qui impacte les taux bancaires et notamment les taux variables à cause de leur indexation sur l’Euribor.
  • Le marché financier et économique, tant au niveau macro que micro avec des événements géopolitiques (guerres …), politiques (élections …)

 

Des critères internes à l’opération

Ce sont également différents points qui peuvent faire varier les taux d’emprunt immobilier :

  • La politique commerciale de la banque, qui peut favoriser une certaine catégorie de clients et d’opérations. En effet, le crédit immobilier est souvent un outil pour capter la clientèle. Une banque proposant des taux avantageux à un certain type de clientèle aura ainsi plus de chances de les avoir comme clients.
  • La durée du crédit qui, plus elle s’allonge, plus elle va engendrer un taux élevé.
  • La typologie du bien acheté et notamment sa zone géographique. En effet, le bien immobilier acheté étant pris en garantie par la banque, si ce dernier est situé dans une zone attractive, et donc avec une évolution de prix à la hausse, aura plus de chance de bénéficier d’un taux bas plutôt qu’un bien situé dans une zone géographique moins dynamique.
  • La qualité du dossier et notamment le montant de l’apport sur l’opération. Plus l’apport est important, plus la marge hypothécaire est grande, et donc en cas de saisie du bien lors d’un défaut de paiement, la banque aura la possibilité de récupérer l’intégralité de sa créance. Suivant la période et la typologie de l’achat, l’apport minimum peut correspondre aux frais (notaire et garantie) ainsi qu’un pourcentage sur le montant de l’opération, pouvant aller de 10 à 30 %.

 

C’est donc ce qui explique que d’une banque à l’autre, mais également d’une région à l’autre, les taux d’emprunt immobilier peuvent énormément varier. Il est donc important de faire jouer la concurrence quand vous cherchez un crédit pour votre investissement immobilier.

Bon à savoir :

  • Les taux pour les crédits immobiliers sont plus faibles que les taux des crédits à la consommation
  • Les établissements de crédit ont pour obligation d’afficher clairement le taux d’intérêt dans l’ensemble des publicités, offres et contrats de crédit

 

 

A quoi correspondent le TAEG et le taux d’usure ?

Quand on parle de crédit immobilier, on parle souvent aussi de TAEG et de taux d’usure. L’équipe de La Gestion En Ligne est là pour vous expliquer à quoi ils correspondent et à qui ils servent.

 

Le TAEG

Communément appelé TAEG, il s’agit du Taux Annuel Effectif Global. Sous ce nom un peu barbare, se cache en fait un taux qui correspond au coût global d’un crédit et est exprimé en pourcentage.

Pour le calculer, la banque prend en compte différents montants :

  • Taux d’intérêt
  • Frais de dossier bancaire
  • Frais d’intermédiation bancaire, souvent dans le cas d’un recours à un courtier en crédit
  • Coût de l’assurance emprunteur
  • Coût des garanties bancaires : hypothèque, privilège de prêteurs de deniers, caution bancaire (Crédit Logement ou autre …)
  • Frais d’évaluation du bien immobilier payés à un agent immobilier, le cas échéant
  • Divers frais obligatoires dans le cadre de l’obtention de votre crédit

Ainsi, quand vous comparez différentes offres bancaires pour un même montant de crédit, vous pouvez comparer les TAEG qui comprennent l’intégralité du coût de votre emprunt.

Bon à savoir :

  • Le TAEG doit toujours être inférieur au taux d’usure
  • Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), les intérêts intercalaires ne sont pas comptabilisés dans le TAEG.

 

Le taux d’usure

Le taux d’usure est le taux au-delà duquel les banques ne peuvent accorder un crédit.

Il concerne tous les types de crédit : immobilier et consommation, et toutes les durées.

Il est fixé trimestriellement par la Banque de France, en prenant le taux moyen pratiqué par les banques au cours du trimestre précédent, auquel il est rajouté un tiers.

 

 

Taux d’emprunt immobilier : choisir un taux fixe ou un taux variable ?

Quand on souscrit un crédit, il existe deux types de taux : les taux fixes et les taux variables.

 

Le taux d’emprunt immobilier fixe

Ce taux de crédit est le plus commun ces dernières années, car les taux étaient bas jusqu’à présent. Un taux fixe est un taux dont le montant ne variera pas pendant la durée du crédit.

C’est généralement le choix des emprunteurs qui veulent absolument être sûrs du montant de leurs échéances de crédit. Elles ne bougeront alors pas sur toute la durée du prêt. C’est aussi le choix de nombreux emprunteurs en période de taux bas, afin de bénéficier d’un taux intéressant et se prémunir d’une hausse qui pourrait éventuellement arriver plus tard.

 

Le taux d’emprunt immobilier variable

C’est un taux qui varie en fonction d’un indice déterminé. Il s’agit le plus souvent de l’Euribor.

Ce type de taux est généralement choisi par des emprunteurs qui pensent que pendant la période de leur crédit, les taux auront tendance à baisser. Cela permettrait ainsi de faire varier à la baisse leurs échéances de crédit. Il s’agit donc d’un pari risqué car sur de longues périodes, il n’est pas impossible que les taux remontent.

C’est pour cela qu’il existe également des taux dit « capés », qui permettent de limiter la variation du taux tant à la hausse, qu’à la baisse.

 

 

Comment obtenir le meilleur taux d’emprunt immobilier ?

Rien de mieux que de bien se préparer en avance et présenter un bon dossier, pour mettre toutes les chances de son côté d’avoir un bon taux d’emprunt immobilier.

Voici nos quatre conseils pour avoir un taux de crédit intéressant.

 

Posséder un bon apport personnel

Les banques sont plus ou moins exigeantes en matière de montant d’apport personnel dans le cadre d’une opération immobilière.

En période où les vannes du crédit sont ouvertes, et suivant le type d’opération (acquisition de résidence principale ou investissement locatif), il n’est pas rare que le montant de l’apport à réaliser soit nul ou bien égal aux frais relatifs à l’opération (frais de notaire, frais bancaires pour le dossier et la garantie, frais d’intermédiation). Il peut notamment y avoir une certaine clémence pour les jeunes actifs qui démarrent donc leur vie professionnelle et qui achètent leur résidence principale.

En période où l’accès au crédit est plus compliqué, il est impératif d’avoir un apport personnel conséquent. Cela signifie concrètement, que vous devrez financer tous les frais de l’opération et avoir un complément d’apport qui peut varier entre 10 % et 30 % du montant de l’investissement (acquisition et travaux éventuels).

Vous devez donc impérativement anticiper cet élément.

 

Bien gérer son budget

Si votre banque vous connaît bien, et notamment votre façon de gérer votre budget avec l’équilibre des ressources, des dépenses et de l’épargne, ce n’est pas le cas des autres banques chez qui vous allez taper pour solliciter un crédit. Vous devrez en effet monter un dossier présentant notamment trois mois de relevés bancaires.

Il est donc impératif que ces relevés bancaires soient le plus irréprochables possible ! Evitez donc les découverts, commissions d’intervention, rejet de prélèvements pour défaut de provision, ou tout autre incident bancaire. Vous devrez montrer un budget bien maîtrisé et une épargne régulière.

 

Avoir une situation stable

Les banques continuent de faire les yeux doux aux emprunteurs qui ont le sacro-saint CDI, mais aussi aux fonctionnaires.

Si ce n’est pas votre cas, sachez que les CDD avec des revenus confortables ou bien les micro entrepreneurs avec des revenus stables ou en progression depuis plusieurs années, peuvent également bénéficier de taux d’emprunt immobilier favorables. Il faut par contre montrer patte blanche !

 

 

Faire jouer la concurrence

En tant que futur emprunteur, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence, car parfois sa propre banque fait moins d’effort financier pour ses propres clients, que pour des nouveaux clients.

Vous pourrez alors réaliser ce tour de banques seul, ou bien recourir aux services d’un courtier en crédit qui connait souvent très bien les banquiers de la place, les habitudes de chacun et qui bénéficie souvent de taux avantageux.

 

 

Quels autres facteurs affectent également le coût d’un crédit ?

D’autres facteurs interviennent dans le coût du crédit, et c’est justement ce qui permet de calculer le TAEG.

 

L’assurance de prêt

Ne négligez pas cet élément de votre opération immobilière ! L’assurance de prêt a un coût non négligeable sur le coût total de votre crédit immobilier.

Si le taux varie d’un assureur à l’autre, le plus souvent en fonction de sa niche de clientèle et de crédit assuré, ce sont surtout les garanties choisies qui vont impacter sur le taux d’assurance. En effet, vous pourrez alors choisir d’être garantis uniquement en cas de décès, ou bien en plus la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), en incapacité temporaire de travail (ITT), en invalidité permanente et totale (IPT) … Vous, votre éventuel coemprunteur ou vos héritiers seront alors protégés à des niveaux différents.

Vous pourrez également choisir de prendre l’assurance-groupe de la banque qui vous octroie le crédit. Etant mutualisée, elle est souvent plus intéressante financièrement pour les emprunteurs les plus âgés. Sachez en tout cas, que depuis septembre 2010 et la loi Lagarde, la délégation d’assurance est possible, et n’induit pas de changement de taux de crédit.

 

 

Les garanties prises par la banque

Afin de se protéger, les banques sollicitent en plus des assurances sur les emprunteurs, une garantie sur le bien qu’elles financent. Il s’agit de deux types de garanties :

  • Garantie hypothécaire, comme l’hypothèque ou le privilège de prêteurs de deniers
  • Caution par un organisme extérieur, comme Crédit Logement, SACCEF, CASDEN …

Pensez à bien demander un comparatif entre les deux car de nombreux facteurs font varier leur coût d’une part, et d’autre part prenez bien en compte aussi les frais de mainlevée pour les garanties hypothécaires ainsi que le remboursement partiel du Fonds Mutuel Garantie pour les cautions extérieures.

Sachez par contre, que les cautions n’interviennent qu’après présentation d’un dossier correspondant à leurs critères. Tous les emprunteurs et toutes les opérations ne sont pas éligibles.

 

Les frais de dossier

Ce sont les frais facturés par la banque prêteuse pour le montage de votre dossier. Leur montant dépend parfois de la qualité de votre dossier, mais aussi de la politique commerciale de la banque. Vous devrez alors parfois négocier pour faire baisser le montant de ces frais.

 

Les frais d’intermédiation

Ce sont notamment les frais pris par des courtiers en crédit. Ils sont parfois plus ou moins négociables, suivant les dossiers (qualité, facilité …).

 

 

Comment comparer différents taux d’emprunt immobilier ?

Comparer un taux d’emprunt immobilier n’a pas vraiment de cohérence, il faut véritablement prendre en compte tous les frais qui sont engendrés par l’opération d’emprunt.

Vous devez donc comparer le TAEG de toutes les propositions commerciales bancaires que vous allez recevoir. Ce n’est que comme ça, que vous aurez une idée globale du coût de votre crédit.

 

 

Quelle a été l’évolution des taux d’emprunt ces 30 dernières années ?

Depuis les années 90, les taux d’emprunt immobilier ont bien évolué :

  • En 1991, les taux étaient en moyenne à 9%.
  • Entre 1991 et 2006, les taux ont baissé au fur et à mesure, pour atteindre 3,5 % en 2006
  • En 2008, suite à la crise des subprimes, les taux sont alors remontés à 5 %
  • Entre 2008 et 2018, les taux sont repartis à la baisse pour atteindre les 1,6 %.
  • Entre 2018 et fin 2020, ils ont été alors relativement stables.
  • En 2021, le début d’année a été marquée par une nouvelle baisse, puis les taux se sont stabilisés en fin d’année.
  • Depuis 2022, on observe une nouvelle augmentation avec un taux moyen de 3,25 % en mai 2023.