Le syndicat des copropriétaires

Vous venez d’acheter en copropriété ? Alors vous faites partie automatiquement d’un des 3 organes de la copropriété : le syndicat des copropriétaires.

Les 2 autres organes sont le syndic de copropriété et le conseil syndical. Leur objectif commun est la bonne tenue de la copropriété et une gestion optimale. C’est pourquoi ils travaillent régulièrement en collaboration, même si chacun a sa propre fonction.

Mais connaissez-vous vraiment le rôle du syndicat de copropriétaires et son fonctionnement ? L’équipe de La Gestion En Ligne, spécialiste en gestion locative, vous dévoile tout !

Qu’est-ce qu’un syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat de copropriétaire est l’organe de gestion le plus simple dans une copropriété, mais attention à ne pas le confondre avec les 2 autres.

Création du syndicat des copropriétaires

Il trouve son origine à l’instant où la copropriété est créée.

Il est identifié spécifiquement par son nom et son siège. Le plus souvent son siège est celui de l’adresse de l’immeuble. Le règlement de copropriété peut parfois indiquer en adresse, le siège du syndic.

Pour rappel concernant la copropriété, c’est un immeuble ou ensemble immobilier qui est détenu par plusieurs personnes. Chacune possède alors une partie privative et une quote-part des parties communes. Chaque copropriété, qu’elle soit horizontale ou verticale, possède donc un syndicat copropriétaires.

Si la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, vous pouvez alors mettre en place plusieurs syndicats secondaires spécifiques à chaque bâtiment ou lots de bâtiments, en plus du syndicat principal.

Composition

Contrairement au syndic ou au conseil syndic, la composition du syndicat des copropriétaires se fait de manière automatique sans vote. En effet, il est composé, sans formalité, par l’ensemble des copropriétaires.

La nature du copropriétaire, personne physique ou personne morale, n’importe pas.

Ne pas confondre syndicat des copropriétaires et syndic de copropriété ou conseil syndical

Parfois, voire même souvent, une confusion est faite entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, voire même le conseil syndical. Ce sont pourtant 3 entités bien distinctes.

Tout d’abord le syndic de copropriété est élu par le syndicat des copropriétaires. Ce dernier donne au syndic des missions à réaliser pour la bonne gestion de la copropriétaire, tandis que le syndicat des copropriétaires a un rôle de décideur.

De son coté, le conseil syndical est l’interface entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Sa mission est de transmettre les volontés des copropriétaires, de contrôler et d’assister le syndic. Sinon il est élu parmi les différents membres du syndicat des copropriétaires. Son président est élu par les membres du conseil syndical.

Rôle, obligations et responsabilités du syndicat des copropriétaires

S’ il est créé de manière automatique, il n’en demeure pas moins qu’il a un rôle à jouer au sein de la copropriété, qu’il doit se plier à certaines obligations qui lui confère une vraie responsabilité dans la gestion de la copropriété.

Rôle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires a un rôle de décideur pour la gestion de la copropriété. Pour cela, il vote les différentes résolutions dans le cadre d’assemblées générales ordinaires ou extraordinaires, qui ont lieu au moins une fois par an.

Les différents sujets de décision concernent :

• Les budgets : décision du budget prévisionnel, approbation du budget de l’année écoulée …
• Le syndic : sa nomination, sa révocation …
• Les travaux : la mise en place d’un plan de travaux pluri annuels, les travaux ponctuels suite à une panne …
• Les parties communes : le maintien en l’état, l’amélioration et l’administration

Les copropriétaires votent alors ces décisions selon 3 options : pour, contre ou abstention. En tant que copropriétaires, vous êtes vivement incités à voter lors des assemblées générales car il en va de la gestion de l’immeuble où vous détenez un bien. C’est donc au final la valorisation de votre appartement dont il est question.

Le syndicat des copropriétaires peut également réaliser des actions spécifiques pour la copropriété :

• Faire un recours auprès d’un tribunal pour le compte de la copropriété. Il agit ainsi à l’encontre d’un tiers comme un prestataire ou bien un copropriétaire, notamment en cas de non-paiement des charges.
• Conclure des contrats pour permettre le bon entretien de la copropriété : travaux, prestation de services, assurance, embauche …
• Acheter ou vendre des parties communes.

Obligations

Pour réaliser au mieux son rôle, le syndicat des copropriétaires doit se plier à 3 obligations :

• Détention d’un compte bancaire
• Respect des droits des copropriétaires
• Souscription d’une assurance

En effet, depuis la loi Alur de 2014, le compte bancaire est obligatoire pour les copropriétés. Celui-ci doit être au nom du syndicat des copropriétaires et être dédié au fonds de travaux. Il doit absolument être séparé des comptes gérés par le syndic de copropriété.

Ensuite le syndicat des copropriétaires ne doit pas porter atteinte aux droits des copropriétaires. Il ne doit pas les restreindre ou bien modifier la répartition entre parties privatives et parties communes. Il se doit de faire respecter le règlement de copropriété en place.

La dernière obligation concerne la souscription d’une assurance pour chaque membre du conseil syndical. En effet ce dernier engage sa responsabilité dans ses actes de gestion. Les membres du conseil syndical doivent donc être assurés en responsabilité civile.

Responsabilités

En effet, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité pour toutes ses décisions et actes de gestion, devant un tribunal.

C’est pour cela que l’assurance responsabilité civile est obligatoire. Elle permet alors de protéger le syndicat pour tous les dommages causés par un vice de construction, comme la malfaçon, ou un défaut d’entretien, vis-à-vis des personnes suivantes :

• Copropriétaires
• Salariés de la copropriété (gardien, personnel de ménage …)
• Tiers, comme les locataires

Sauf dans le cas de force majeure ou intervention d’un tiers, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée lors des événements suivants :

• Dommages causés par un vice de construction ou malfaçon ;
• Manquements à faire respecter le règlement de copropriété (exemple : travaux irréguliers, vols, vandalisme …)
• Dommage causé par ses préposés dans le cadre de leur activité (exemple gardien ou concierge).
• Accidents ou dommages causés par des équipements communs ;
• Manquement à l’entretien des parties communes.

Les conséquences d’une action en justice peuvent se traduire par des pénalités financières à verser aux victimes. Elles sont alors appliquées aux copropriétaires au prorata de leur quote-part dans les parties communes.

A retenir sur le syndicat des copropriétaires

Les conseils de La Gestion En Ligne :

• Se tenir au courant des résolutions portées en assemblée générale
• Voter en assemblée générale
• Intervenir le cas échéant en assemblée générale
• Alerter le conseil syndical en cas de soucis dans la copropriété