Syndic de copropriété coopératif, l’alternative économique

Acheter en copropriété implique avoir recours à un syndic de copropriété. Et si le syndic de copropriété coopératif était la forme qui conviendrait au syndicat des copropriétaires ?

En effet, les copropriétaires peuvent être tentés de le tester suite à une déception d’un syndic de copropriété professionnel pour différentes raisons : honoraires élevés, faible implication, peu de réactivité …

Mais avant tout qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ? Comment fonctionne t’il ? Quels sont ses avantages et inconvénients par rapports aux autres types de syndics ?

L’équipe de La Gestion En Ligne vous en dit plus sur le syndic de copropriété coopératif.

Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété coopératif ?

Contrairement à un syndic professionnel, le syndic de copropriété coopératif est un syndic interne. Ce sont les copropriétaires membres du conseil syndical et le président syndic qui le compose.

C’est donc un organe de la copropriété qui connait très bien les lieux et est souvent plus impliqué dans la gestion des sinistres ou des conflits. De plus, il ne perçoit aussi rémunération, ce qui permet une baisse importante des charges.

Mais l’action du syndic de copropriété coopératif ne se fait pas à la légère, elle doit suivre un cadre législatif précis.

Un statut fixé par la loi de 1965

La loi 65-557 du 10 juillet 1965 impose la présence d’un syndic dans une copropriété. Vous avez en tant que copropriétaires, le choix entre plusieurs formes de syndic :

• Professionnel, forme la plus courante
• Bénévole
• Coopératif

Ce sont notamment les articles 14 et 17-1 de la loi de 1965 qui indiquent le modèle et le fonctionnement du syndic coopératif.

Le prérequis à la création de ce type de syndic est la mise en place d’un conseil syndical, qui élit le président syndic parmi ses membres.

Quelles différences avec le syndic bénévole ?

La première différence réside dans le cadre législatif. En effet, seul l’article 17-2 mentionne très brièvement son existence et impose la détention d’un ou plusieurs lots dans la copropriété pour en faire partie, tout comme le syndic coopératif d’ailleurs.

La deuxième différence est que le syndic coopératif, comme son nom l’indique, agit en coopération avec plusieurs copropriétaires. Par contre, même si seul le président syndic joue le rôle de syndic, même si la responsabilité de tous les membres du conseil syndical peut être mise en cause en cas d’incident. Le syndic bénévole est quant à lui composé uniquement d’un seul copropriétaire, qui joue le rôle de syndic.

La création d’un syndic coopératif

Ce sont les membres du conseil syndical qui sont chargés d’élire le syndic de copropriété coopératif.

S’il n’existe pas encore de conseil syndical, il faut le mettre en place. Pour cela, vous devez prévoir l’élection du conseil syndical et du syndic coopératif à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. L’adoption se fait alors à la majorité absolue. Si elle n’est pas obtenue, un second vote doit avoir lieu, et l’adoption se fait alors à la majorité simple, c’est-à-dire avec les voix des copropriétaires présents à l’assemblée ou représentés.

Une fois le conseil syndical en place, l’élection du syndic coopératif peut avoir lieu.

L’élection des membres du syndic coopératif

Les membres du syndic coopératif sont donc au choix :

• Copropriétaires en pleine propriété
• Usufruitiers ou nus-propriétaires ;
• Acquéreurs à terme ;
• Associés d’une SCI qui détient un appartement dans la copropriété ;
• Conjoints, représentants légaux, ascendants et descendants d’un copropriétaire.

Ils votent alors pour désigner :

• Un ou plusieurs copropriétaires qui géreront les comptes de la copropriété. Une société externe comme un expert-comptable peuvent également intervenir ;
• Le syndic, aussi appelé président syndic.

Les modalités du vote sont souples. Elles peuvent être indiquées dans le règlement de copropriété ou bien être votées à la majorité simple par les membres du Conseil Syndical.

L’immatriculation de la copropriété

Si la copropriété n’est pas encore immatriculée, la première mission du syndic coopératif sera de le faire. En effet depuis le 1^er janvier 2019, toutes les copropriétés doivent être inscrites au registre national des copropriétés, peu importe leur mode de gestion.

Si l’immatriculation et la mise à jour annuelle des données sont gratuites, en revanche l’oubli est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 20 € par lot et par semaine de retard et l’impossibilité de bénéficier de subventions de l’Etat ou des collectivités.

Rôle, responsabilité et fonctionnement du syndic de copropriété coopératif

Comme un syndic professionnel, le syndic de copropriété coopératif est chargé de certaines obligations et responsabilités, et un fonctionnement qui lui est propre.

Les obligations du syndic de copropriété coopératif

Peu importe son statut coopératif, bénévole ou professionnel, le syndic doit se plier à 3 types d’obligations :

• Gestion des comptes
• Entretien de la copropriété
• Tenue des assemblées générales

Le syndic coopératif peut répartir les différentes tâches entre les membres du conseil syndical, mais il revient au président syndic de veiller à leur bonne réalisation et s’assurer que la copropriété est bien gérée.

Le contrôle des comptes

La gestion financière de la copropriété rassemble différentes tâches :

• Contrôler les factures
• Vérifier les dépenses
• Gérer les appels de charge auprès des copropriétaires …

Elles peuvent être réparties entre les différents membres du conseil syndical, et ces derniers peuvent recourir à l’intervention d’un professionnel.

Désormais de nombreux outils sont également à la disposition des syndics non professionnels pour les aider au mieux dans leur gestion.

L’entretien de la copropriété

C’est la mission première d’un syndic, peu importe son statut : bien s’occuper de l’immeuble et des parties communes. Cela passe par l’entretien courant, mais aussi les réparations en cas de sinistre ou de panne de matériel et les gros travaux de rénovation.

En cas d’urgence, le syndic peut alors faire réaliser des travaux urgents, sans demander l’autorisation à l’assemblée générale. C’est notamment le cas en situation de péril ou d’insalubrité.

La tenue des assemblées générales

Le point qui est parfois le plus fastidieux est l’obligation de réaliser une assemblée générale au moins une fois par an. La convocation des copropriétaires se fait au moins 3 semaines avant la date de l’assemblée générale, par lettre recommandée avec accusé réception ou bien par mail si le copropriétaire a donné son accord. Cette convocation doit comprendre plusieurs mentions obligatoires :

• La date, l’heure et le lieu ;
• L’ordre du jour, c’est-à-dire les différentes résolutions qui devront être débattues, une est obligatoire, c’est celle concernant le vote du budget.

Quelle est la responsabilité du syndic coopératif ?

La responsabilité individuelle de chaque membre du syndic coopératif peut être engagée en cas de faute de gestion.

Par contre, contrairement au syndic professionnel, la responsabilité du conseil syndical en tant que tel ne peut pas être mise en cause.

C’est pourquoi il est intéressant de se pencher vers une assurance.

Quelle assurance pour le syndic coopératif ?

Si une assurance n’est pas obligatoire pour un syndic de copropriété coopératif, elle est vivement conseillée ! En effet, chaque membre du conseil syndical pourra alors être couvert par une assurance responsabilité civile pour ses actes de négligence ou de gestion.

Cela peut être le cas en cas d’erreur de calcul, entrainant un préjudice pour un copropriétaire. Celui-ci pourra alors être indemnisé directement par l’assurance et non pas par le membre négligent. La faute ne peut alors pas être intentionnelle !

Souscrire une assurance de copropriété en tant que syndic coopératif

Le syndic doit par contre obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile pour la copropriété. Elle sera alors protégée contre des dommages causés par l’immeuble.

Afin de mieux protéger la copropriété, il est préférable d’opter pour une multirisque immeuble, plus complète. Elle protège en effet de nombreux sinistres comme l’incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle, bris de glaces … Un comparatif entre différentes compagnies est vivement recommandé.

Fonctionnement du syndic de copropriété coopératif

La durée du mandat d’un syndic de copropriété coopératif est généralement entre 1 et 3 ans, renouvelable sans limitation. Le président syndic, comme les autres membres du conseil syndical, peut démissionner à tout moment, sans préavis, sauf mention contraire dans le contrat de syndic. Ils perdent également leur fonction s’ils quittent la copropriété.

Concernant le nombre de membres du conseil syndical, il n’y a pas de limite. Cependant, si après plusieurs départs ou démissions, plus d’un quart des sièges est vacant, alors le syndic doit convoquer une assemblée générale pour élire à la majorité absolue de nouveaux membres.

Sinon le président syndic a un double rôle, celui de président du conseil syndical et syndic. Il peut être secondé par un vice-président pour l’assister ou le remplacement en cas d’empêchement. Mais dans tous les cas, il est accompagné des membres du conseil syndical qui s’occupent de différentes tâches pour la copropriété, sous la direction du président syndic.

Avantages et inconvénients d’un syndic de copropriété coopératif

Vous souhaitez passer un syndic de copropriété coopératif ? La Gestion en Ligne fait le tour de tous ses avantages et inconvénients.

Avantages

Le syndic de copropriété coopératif comprend de nombreux avantages comme :

• Une bonne réactivité, si le syndic est bien organisé. Le plus souvent les tâches sont réparties en fonction des affinités de chacun.
• Plus de motivation pour faire avancer la copropriété, que ce soit en matière de négociation des contrats, ou bien pour l’embellir.
• De vraies économies, car le syndic n’est pas rémunéré. C’est d’ailleurs ce qui permet d’investir plus directement dans la copropriété.
• Une meilleure ambiance au sein de la copropriété, où toutes les forces sont unies pour permettre une vie agréable en communauté.

Si ces avantages sont nombreux, il n’en demeure pas moins que le modèle présente certaines limites.

Inconvénients

En effet, le syndic de copropriété coopératif n’est pas évident pour différentes raisons :

• Une équipe bénévole, dont ce n’est pas le métier et qui n’a pas nécessairement toutes les compétences pour gérer une copropriété. On n’est jamais à l’abri d’une erreur, qui peut parfois coûter cher.
• La responsabilité engagée en cas de faute ou d’erreur
• Une charge de travail importante, qui nécessite de disposer de suffisamment de temps
• Les litiges possibles avec les décisions du syndic, qui peut engendrer des tensions dans la copropriété

La conclusion de La Gestion En Ligne, votre spécialiste de la gestion locative

Avant de faire votre choix entre syndic coopératif et syndic professionnel, veillez donc à prendre en compte les avantages comme les inconvénients de chacun pour trouver la solution la plus adaptée à votre copropriété ! C’est notamment sa taille, et donc l’ensemble des tâches à réaliser, qui sera à prendre en compte en fonction du nombre de personnes disposées à intervenir avec leur disponibilités et compétences.