Sous-location illégale

Sous-location illégale de mon locataire : que dois je faire ?

La sous-location de son logement est possible quand elle rentre dans un cadre juridique précis. En dehors de ces limites, toute sous-location devient illégale.

Chez La Gestion En Ligne, nous vous expliquons comment réagir quand vous constatez la sous-location illégale chez votre locataire, afin de prendre les sanctions nécessaires.

Le cadre juridique de la sous-location

La sous-location est réglementée en deux points par l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

  • l’accord du bailleur
  • le prix du loyer

Ce n’est qu’à ces conditions, et après remise de l’accord écrit du bailleur et de la copie du bail en cours, que la sous-location sera possible. Si ces deux conditions ne sont pas respectées, on a affaire à une sous-location illégale.

L’accord du bailleur doit être écrit

Afin de sous-louer son logement, le locataire doit impérativement obtenir l’accord écrit de son bailleur.

Cette obligation est valable autant pour les locaux vides, que meublés.

Le montant du loyer de la sous-location est réglementé

Le loyer de la sous-location doit absolument avoir été validé par le bailleur, et le “prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal”.

Il n’est donc absolument pas question de faire de plus-value sur son loyer, ni d’indexer le loyer de la sous-location en fonction des prix du marché.

A savoir : la sous-location via les plate-formes de location entre particuliers rentrent dans le cadre d’une sous-location classique. Elle doit donc respecter les règles précédentes.

Constater la sous-location illégale de son locataire

La constatation de la sous-location doit être méthodique : rassembler des preuves et mettre en demeure le locataire.

Réaliser un dossier

Il est nécessaire de constituer un dossier avec les différents éléments de preuves :

  • petites annonces de votre bien mis en sous-location
  • témoignages des voisins ou gardien d’immeuble
  • nom modifié ou rajouté sur la boîte aux lettres

Ces preuves sont alors à fournir à un huissier de justice, pour un constat légal. Il interviendra pour attester d’une annonce parue ou ira sur place demander l’identité des occupants du logement.

L’hébergement d’un proche à titre gratuit est autorisé. S’il y a par contre un échange financier, on rentre dans la sous-location illégale.

Informer son locataire

Vous pourrez alors envoyer à votre locataire une première lettre de sommation, lui demandant de bien respecter son bail, et donc d’arrêter cette sous-location illégale.

Si vous obtenez gain de cause immédiatement, vous pouvez en rester là. Vous pouvez également demander des sanctions.

Les sanctions d’une sous-location illégale

Elles sont de deux ordres : la résiliation du bail et le versement de dommages et intérêts.

La résiliation du bail

Vous pouvez alors demander l’expulsion de votre locataire pour non-respect du bail ou lui faire perdre son droit à renouvellement du bail.

Les dommages et intérêts

Afin de percevoir des dommages et intérêts, il faut saisir le Tribunal d’Instance. C’est le juge qui décidera des sanctions à prendre.

Cas concret : le 6 avril 2016, le Tribunal d’Instance du 5ème arrondissement de Paris a condamné un couple de locataires parisiens qui avaient mis leur logement sur AirBnB, sans autorisation écrite du bailleur :

  • expulsion de leur logement
  • paiement de 5.000 € de dommages et intérêts au bailleur et remboursement de 2.500€ de frais de justice.

Se retrouver avec la sous-location illégale de son locataire n’est plus inhabituel de nos jours. Avec la multiplication des sous-locations, la justice est de plus en plus stricte. Pour preuve dans sa décision du 12 septembre 2019, la Cour de Cassation a jugé l’attribution des loyers de sous-location au bailleur, de quoi dissuader plus d’un locataire à faire de la sous-location illégale !