Sous-location d’un bail commercial : est-ce possible ?

En général, la sous-location d’un bail commercial est interdite. Sauf lorsque le propriétaire donne son accord écrit et qu’il concourt à l’acte de location. Qu’est-ce que cela signifie en pratique et comment mettre en place une sous-location de bail commercial ? Quelques éléments de réponse.

La sous-location d’un bail commercial : pourquoi et comment ?

Sous-louer un bail commercial est une action qui permet à un tiers, appelé « sous locataire », de profiter de tout ou partie des murs du locataire. Le tout, moyennant une contrepartie, le plus souvent financière, mais qui peut être aussi tout simplement le maintien en ouverture du commerce sous-loué.

Les motivations des entreprises à avoir recours à la sous-location de bail commercial sont potentiellement nombreuses. Par exemple, les structures peuvent chercher par ce biais à gérer leur parc immobilier au plus serré, à mettre en place des montages fiscaux ou bien encore, à relocaliser leur activité. Autant de raisons pouvant justifier de ce choix stratégique.

La sous-location de bail commercial interdite, en principe

En règle générale, la sous-location d’un bail commercial est une pratique considérée comme interdite. Pourtant, dans les faits, les locataires ont la possibilité d’obtenir l’autorisation de sous-louer.

Mais attention, la sous-location n’est possible que lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

• Le propriétaire doit avoir donné son accord,
• Et le bailleur doit donner son « concours à l’acte ».

Sous location d’un bail commercial : zoom sur l’autorisation nécessaire du bailleur

La première condition essentielle à la mise en place d’une sous-location de bail commercial est donc d’obtenir l’autorisation du propriétaire.

Une clause autorisant la sous-location peut être directement incluse dans le contrat de bail, signé au moment de l’entrée dans les lieux.

Les preneurs ont également la possibilité de demander expressément l’accord du propriétaire après la signature de ce contrat de location.

En pratique, si vous envisagez de sous-louer un bail commercial, il est fortement conseillé de faire signer un document écrit au bailleur. En effet, en cas de litige, le locataire doit être en mesure d’apporter une preuve attestant que le preneur a bien donné son autorisation préalable à la sous-location.

Le locataire doit prévenir le propriétaire de son intention de sous louer via l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Il a également la possibilité de faire appel à un commissaire de justice.

De son côté, le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour répondre à cette demande. En cas d’absence de réponse, le preneur peut considérer que le propriétaire a donné son accord.

À noter : le propriétaire a le droit de refuser la sous-location sans besoin de se justifier par quelque motif.

Le nécessaire concours du bailleur à l’acte de sous-location

Autre obligation pour que la sous-location du bail commercial devienne possible : le concours du bailleur à l’acte de sous-location. Un terme juridique qui signifie que le propriétaire doit pouvoir connaître le contenu du contrat de location et savoir notamment si la démarche de sous-louer a débouché sur une augmentation du loyer.

C’est au locataire de prendre l’initiative de contacter le bailleur afin de concourir à l’acte. Pour cela, il lui suffit de rédiger une lettre recommandée, assortie d’un avis de réception.

Il est également possible que le sous-locataire contacte directement le bailleur, pour que l’acte soit rendu opposable.

Dans tous les cas, à partir du moment où il reçoit la notification, le propriétaire dispose d’un délai de 15 jours pour donner son intention de participer – ou non – au contrat de sous-location du bail commercial.

À noter : si le loyer en sous-location est d’un montant supérieur à celui en location, les propriétaires ont alors le droit de procéder à une hausse du loyer de base. Le cas échéant, ils disposent d’un délai de deux ans pour procéder à cette hausse.

Les conditions du bailleur pour autoriser la sous-location

S’il autorise la sous-location du bail commercial, le propriétaire a le droit d’exiger certaines conditions. Par exemple, il peut limiter l’autorisation de sous-louer à seulement certaines personnes ou entités.

De même, le bailleur a le droit de restreindre l’autorisation de sous-location du bail commercial à certaines activités précises ou encore, à ne la rendre possible que pour une certaine durée déterminée.

Que se passe-t-il lorsque la sous-location d’un bail commercial est irrégulière ?

La sous-location d’un bail commercial est en cours alors qu’il n’y eu ni autorisation ni concours du bailleur ? Dans ce cas, elle est donc irrégulière. Une situation qui a de graves conséquences :

• La sous-location commerciale devient inopposable au bailleur ce qui veut dire qu’elle ne peut être imposée à celui-ci,
• C’est un motif de résiliation du bail principal, sans que l’indemnité d’éviction ne soit due au locataire,
• Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail au locataire ou au sous-locataire,
• Enfin, le sous-locataire évincé a même le droit de demander réparation au locataire! Car ce dernier est en faute : il n’est pas en mesure d’honorer ses obligations contractuelles.

Sous-location d’un bail commercial : le contenu du contrat

Attention, s’il autorise la sous-location, le contrat de bail commercial doit définir le plus clairement possible ses conditions.

Les informations à mentionner sont similaires à celles d’un contrat de bail commercial classique.

Toutefois, il faut veiller à ce que la description et l’affectation des locaux sous-loués, le montant du loyer en sous-location ainsi que la durée ou la possibilité de reconduction soient clairement mentionnés dans le contrat.

Bailleur et sous-locataire d’un bail commercial : quels droits ?

En général, il n’y a pas de rapport direct entre le sous-locataire et le bailleur. Néanmoins, le bailleur dispose de certains droits envers le sous-locataire. Le propriétaire peut en effet demander à être réglé directement du loyer si le locataire principal ne le fait pas.

En revanche, si le loyer en sous-location est inférieur au loyer de base, le propriétaire ne peut pas exiger que ne lui soit payée la totalité du loyer habituel.

Autre droit dont dispose cette fois le sous-locataire : celui-ci peut demander directement le renouvellement du bail au propriétaire. Ce peut être le cas lorsque le locataire principal est privé de ce droit. Alors, le sous-locataire bénéficie d’un droit direct au renouvellement.

La sous-location d’un bail commercial est donc possible mais elle est soumise à des règles très strictes. Pour vous accompagner dans le choix et la mise en place de cette solution, choisissez les spécialistes en droit immobilier de la Gestion en ligne.