Simulateurs : Meublé ou vide, régime Réel ou Micro, calcul plus value ?

Un investissement locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine à long terme et de percevoir des revenus complémentaires. Pourtant, lorsque l’on achète ce type de bien pour la première fois, de nombreuses questions se posent.

S’il n’existe pas de bonne ou de mauvaise réponse, il est certain que les décisions prises peuvent largement influencer les charges liées. Alors faut-il louer meublé ou non meublé ? Au régime réel ou micro Bic ? Et comment anticiper l’impact de la plus-value immobilière sur ses impôts en cas de revente ?

Nos simulateurs vous aident à prendre les bonnes décisions dans votre cas particulier.

Meublé ou non meublé

Lorsque vous achetez un bien, une question revient souvent : « est-il plus intéressant de louer mon bien vide ou meublé ? »

Nous mettons gratuitement à votre disposition cet outil pour vous permettre d’obtenir un premier conseil sur le choix à opérer et ainsi pouvoir comparer l’intérêt ou non d’opter pour la location meublée plutôt que la location nue.

Simulateur : location meublée ou location nue ?

Pour résumer : pourquoi louer en meublé ?

Les résultats de notre simulateur de location meublée ou nue ne mentent pas : il existe de nombreux avantages à louer en meublé.

Parmi les principaux, citons :

Une fiscalité avantageuse (possibilité de choisir entre le régime réel d’imposition et le micro-BIC)
Une meilleure rentabilité (jusqu’à 30% de plus qu’en location nue)
Des délais de location en moyenne plus courts
Une durée de bail plus courte (1 an, voire 9 mois en bail étudiant, contre 3 ans minimum en location nue)
La possibilité de récupérer la TVA (sous condition)

Si vous décidez de louer en meublé, il vous faut encore décider d’adopter le régime réel ou plutôt le régime Micro BIC. Votre choix peut en effet vous permettre de largement optimiser votre fiscalité.

Une location meublée permet à son propriétaire de bénéficier d’un régime fiscal favorable

Régime Réel ou Micro

Le simulateur régime réel/Micro BIC vous permettra de définir le régime le plus avantageux pour votre activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Pour rappel, le régime Micro BIC est le plus connu, il consiste à déclarer l’ensemble de ses recettes et l’administration fiscale applique un abattement de 50%.

Le régime réel permet, quant à lui, de pouvoir déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien.

Simulateur : Régime micro-foncier ou réel ?

Régime micro BIC

Le régime Micro BIC, pour Bénéfices industriels et commerciaux, est le plus facile et celui qui s’applique par défaut si vos recettes sont inférieures à 77 700 € ou 188 700 € pour des meublés de tourisme ou des chambres d’hôtes (plafonds 2023).

Choisir le régime micro BIC implique de déclarer ses revenus locatifs une fois par an, sur sa déclaration d’impôt sur le revenu. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs bruts, sans possible récupération des charges et dépenses courantes. Il dispense également de remplir le formulaire 2031-SD relatif aux Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) classiques.

Régime réel

Le régime réel s’applique par défaut au-delà des plafonds imposés par le micro BIC. Il est cependant possible d’être imposé au régime réel dès le départ, sur option. Il implique une gestion un peu plus lourde, ce qui décourage parfois les nouveaux propriétaires. Il est pourtant souvent plus intéressant puisqu’il permet de réduire l’ensemble des charges et dépenses courantes dont :

La rémunération des gardiens ou concierges
La rémunération des gérants immobiliers
Les primes d’assurance
Les intérêts et frais d’emprunt
Les charges de copropriété
Les factures d’entretien et de réparations
Les taxes foncières
Les charges locatives non-récupérées au 31 décembre de l’année de départ du locataire
Les indemnités d’éviction
Les frais de relogement
Les travaux d’amélioration (sous conditions)

Pour résumer : quand choisir quoi ?

Plus compliqué en apparence, le régime réel permet bien souvent de faire des économies

Pour résumer, deux régimes coexistent en location meublée. Le régime réel permet la déduction des frais ainsi que des amortissements comptables. Bien géré, ce régime s’accompagne d’une imposition faible et, dans de nombreux cas, nulle.

Le régime micro-Bic, au contraire, entraîne un abattement forfaitaire de 50% qui ne permet pas de déduire ses frais et amortissements. Il est plus simple, mais souvent synonyme d’imposition forte.

Au final, le régime réel est plus avantageux dans la très grande majorité des cas, et de toute façon appliqué au-delà de 77 700 € (188 700 € pour les chambres d’hôtes et meubles de tourisme).

Le micro Bic n’est donc le plus intéressant que dans de rares cas et principalement lorsque vous avez peu de charges. Pour simplifier, si le montant total de vos charges (amortissements compris) ne dépasse pas 50% des loyers bruts, alors le régime micro BIC peut être le plus intéressant pour vous. Notre simulateur vous aide à faire le bon choix.

Aucun problème d’ailleurs si vous êtes déjà au micro BIC et souhaitez passer au régime réel (plus intéressant dans 85% des cas). Quels que soient vous revenus, vous pouvez passer au réel par simple envoi d’un courrier de levée d’option à l’administration fiscale.

Enfin, notez que, si la différence est minime, mieux vaut la plupart du temps rester en micro BIC. Cela vous permet non seulement d’économiser l’éventuel coût d’un expert-comptable, mais aussi une complexité dans ce cas inutile.

Impact de la plus-value immobilière sur votre imposition

Vous vendez votre bien ? Ce simulateur vous aidera à connaître l’impact de la plus-value immobilière sur votre imposition. Pour rappel, La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Cette simulation s’applique uniquement pour les biens acquis en nom propre (LMNP ou revenus fonciers) ainsi que pour les biens en SCI à l’impôt sur le revenu.

Si toutefois vous souhaitez une analyse plus approfondie, n’hésitez pas à vous rediriger vers un expert-comptable spécialisé.

Simulateur : L’influence de la plus-value immobilière sur l’imposition

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Une plus-value immobilière est tout simplement la marge que vous dégagez en revendant un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté. Sauf s’il s’agit de votre résidence principale, cette plus-value est imposable. Il est néanmoins possible, sous conditions, de bénéficier d’abattements ou d’une exonération d’impôt. C’est notamment le cas si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédant la vente, si vous avez détenu le bien pendant plus de 22 ans ou si vous touchez une pension de retraite ou de réversion qui ne dépasse pas un certain montant. Connaître ces conditions permet de préparer votre vente dans le but d’optimiser votre fiscalisation.

Calcul de la plus-value immobilière

Le calcul de la plus-value immobilière consiste tout simplement en la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Si ce résultat est positif, il y a plus-value.

Il est possible de déduire les frais payés lors de la vente, sous condition de fournir des justificatifs. Ce peut notamment être le cas des factures liés aux diagnostics techniques. Les éventuelles indemnités perçues doivent quant à elles être ajoutées.

Le prix d’acquisition est celui indiqué sur l’acte de vente original, éventuellement augmenté de certains frais (frais d’acquisition, travaux, frais de voirie notamment). Si le bien a été acquis par donation ou succession, le prix correspond à la valeur déterminée lors du calcul des droits de donation ou de succession.