Lancez une simulation pour votre investissement immobilier

Si l’on sait que l’investissement locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine à long terme et de percevoir des revenus complémentaires. Rien de mieux que de réalisation une simulation lors de son achat immobilier. En effet, lorsque l’on achète ce type de bien pour la première fois, de nombreuses questions se posent.

S’il n’existe pas de bonne ou de mauvaise réponse, il est certain que les décisions prises peuvent largement influencer les charges liées :

• Faut-il louer meublé ou non meublé?
• Opter pour le régime réel ou micro Bic?
• Comment anticiper l’impact de la plus-value immobilière sur ses impôtsen cas de revente ?

L’équipe de La Gestion En Ligne vous propose ces simulateurs immobiliers, pour vous aider à prendre les bonnes décisions dans votre cas personnel, notamment si vous avez dans l’optique de mettre votre bien en location meublée.

Simulation en immobilier : meublé ou non meublé ?

Lorsque vous achetez un bien, une question revient souvent : « Est-il plus intéressant de louer mon bien vide ou meublé ? ».

Mais si vous avez déjà en tête de le mettre en location meublée, vérifiez la pertinence du projet avec notre outil de simulation immobilier mis gratuitement à votre disposition. Il va vous permettre :

• D’obtenir un premier conseil sur le choix à opérer ;
• Pouvoir comparer l’intérêt ou non d’opter pour la location meublée plutôt que la location nue.

Pourquoi louer en meublé ?

Les résultats de notre simulateur de location meublée ou nue ne mentent pas : il existe de nombreux avantages à louer en meublé.

Parmi les principaux, citons :

• Une fiscalité avantageuse (possibilité de choisir entre le régime réel d’imposition et le micro-BIC)
• Une meilleure rentabilité (jusqu’à 30% de plus qu’en location nue)
• Des délais de location en moyenne plus courts
• Une durée de bail plus courte (1 an, voire 9 mois en bail étudiant, contre 3 ans minimum en location nue)
• La possibilité de récupérer la TVA (sous condition)

Si vous décidez de louer en meublé, il vous faut encore décider d’adopter le régime réel ou plutôt le régime Micro BIC. Votre choix peut en effet vous permettre de largement optimiser votre fiscalité.

Simulation du régime fiscal : Réel ou Micro, pour son immobilier meublé ?

Le simulateur régime réel/Micro BIC vous permettra de définir le régime le plus avantageux pour votre activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Pour rappel, le régime Micro BIC est le plus connu, il consiste à déclarer l’ensemble de ses recettes et l’administration fiscale applique un abattement de 50%.

Le régime réel permet, quant à lui, de pouvoir déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien.

Alors testez à l’aide de notre simulateur immobilier, celui qui vous correspond le mieux :

Régime micro BIC

Le régime Micro BIC, pour Bénéfices industriels et commerciaux, est le plus facile et celui qui s’applique par défaut si vos recettes sont inférieures à 77 700 € ou 188 700 € pour des meublés de tourisme ou des chambres d’hôtes (plafonds 2023).

Choisir le régime micro BIC implique de déclarer ses revenus locatifs une fois par an, sur sa déclaration d’impôt sur le revenu. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs bruts, sans possible récupération des charges et dépenses courantes. Il dispense également de remplir le formulaire 2031-SD relatif aux Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) classiques.

Régime réel

Le régime réel s’applique par défaut au-delà des plafonds imposés par le micro BIC. Il est cependant possible d’être imposé au régime réel dès le départ, sur option. Il implique une gestion un peu plus lourde, ce qui décourage parfois les nouveaux propriétaires. Il est pourtant souvent plus intéressant puisqu’il permet de réduire l’ensemble des charges et dépenses courantes dont :

• Rémunération des gardiens ou concierges
• Rémunération des gérants immobiliers
• Primes d’assurance
• Intérêts et frais d’emprunt
• Charges de copropriété
• Factures d’entretien et de réparations
• Taxes foncières
• Charges locatives non-récupérées au 31 décembre de l’année de départ du locataire
• Indemnités d’éviction
• Frais de relogement
• Travaux d’amélioration (sous conditions)

Pour résumer : que choisir comme régime fiscal pour sa location meublée ?

Pour résumer, deux régimes coexistent en location meublée. Le régime réel permet la déduction des frais ainsi que des amortissements comptables. Bien géré, ce régime s’accompagne d’une imposition faible et, dans de nombreux cas, nulle.

Le régime micro-BIC, au contraire, entraîne un abattement forfaitaire de 50% qui ne permet pas de déduire ses frais et amortissements. Il est plus simple, mais souvent synonyme d’imposition forte.

Au final, le régime réel est plus avantageux dans la très grande majorité des cas, et de toute façon appliqué au-delà de 77 700 € (188 700 € pour les chambres d’hôtes et meubles de tourisme).

Le micro Bic n’est donc le plus intéressant que dans de rares cas et principalement lorsque vous avez peu de charges. Pour simplifier, si le montant total de vos charges (amortissements compris) ne dépasse pas 50% des loyers bruts, alors le régime micro BIC peut être le plus intéressant pour vous. Notre simulateur vous aide à faire le bon choix.

Aucun problème d’ailleurs si vous êtes déjà au micro BIC et souhaitez passer au régime réel (plus intéressant dans 85% des cas). Quels que soient vous revenus, vous pouvez passer au réel par simple envoi d’un courrier de levée d’option à l’administration fiscale.

Enfin, notez que, si la différence est minime, mieux vaut la plupart du temps rester en micro BIC. Cela vous permet non seulement d’économiser l’éventuel coût d’un expert-comptable, mais aussi une complexité dans ce cas inutile.

Plus compliqué en apparence, le régime réel permet bien souvent de faire des économies

Vente de votre immobilier avec plus-value : simulation fiscale

Vous vendez votre bien ? Ce simulateur vous aidera à connaître l’impact de la plus-value immobilière sur votre imposition. Pour rappel, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Cette simulation s’applique uniquement pour un bien immobilier acquis en nom propre (LMNP ou revenus fonciers), ainsi que pour les biens en SCI à l’impôt sur le revenu.

Si toutefois vous souhaitez une analyse plus approfondie, n’hésitez pas à vous rediriger vers un expert-comptable spécialisé.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Une plus-value immobilière est tout simplement la marge que vous dégagez en revendant un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté.

Sauf s’il s’agit de votre résidence principale, cette plus-value est imposable.

Il est néanmoins possible, sous conditions, de bénéficier d’abattements ou d’une exonération d’impôt. C’est notamment le cas si vous :

• N’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédant la vente
• Avez détenu le bien pendant plus de 22 ans
• Touchez une pension de retraite ou de réversion qui ne dépasse pas un certain montant.

Ainsi, connaître ces conditions permet de préparer votre vente dans le but d’optimiser votre fiscalisation.

Calcul de la plus-value immobilière

Le calcul de la plus-value immobilière consiste tout simplement en la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Si ce résultat est positif, il y a plus-value.

Il est possible de déduire les frais payés lors de la vente, sous condition de fournir des justificatifs. Ce peut notamment être le cas des factures liés aux diagnostics techniques. Les éventuelles indemnités perçues doivent quant à elles être ajoutées.

Le prix d’acquisition est celui indiqué sur l’acte de vente original, éventuellement augmenté de certains frais (frais d’acquisition, travaux, frais de voirie notamment). Si le bien a été acquis par donation ou succession, le prix correspond à la valeur déterminée lors du calcul des droits de donation ou de succession.

Voilà pourquoi il est régulièrement important de faire une simulation en immobilier : vérifier avec des chiffres précis la rentabilité d’une opération ou réaliser un choix judicieux entre plusieurs possibilités.