Signification d’un logement non soumis au DPE

En théorie, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour toute vente de logement ou de bâtiment, location de logement ou de bâtiment d’habitation et construction neuve. Mais ça, c’est la théorie. En pratique, il existe des exceptions et donc des biens non soumis au DPE. Cet article vous donne la signification exacte de la mention non soumis au DPE, les cas non concernés par l’obligation ainsi que les sanctions prévues en cas d’absence de DPE pour un logement.

Que veut dire non soumis au DPE ?

Le DPE calcule la consommation énergétique d’un bâtiment. Il est presque toujours obligatoire.

Le DPE, pour Diagnostic de performance énergétique, est un diagnostic technique qui s’intègre au Dossier de diagnostic technique (DDT), au même titre que le diagnostic amiante ou électrique, par exemple. Il sert à estimer la consommation en énergie d’un appartement ou d’un bâtiment, notamment dans le but de mesurer son impact écologique et d’anticiper les coûts liés à son exploitation, notamment pour le chauffer.

Dans certains cas, il n’est cependant pas possible de calculer la consommation d’un bâtiment, par exemple parce qu’il ne possède pas de système de chauffage ou de climatisation. Dans d’autres cas, l’intérêt du DPE est moindre, notamment si la vente ou la location concerne un bâtiment temporaire (logement de chantier, lieu d’exposition par exemple) ou s’il s’agit d’un logement saisonnier inoccupé une bonne partie de l’année.

Dans ces situations et quelques autres, le DPE n’est pas obligatoire. On parle dans ce cas de bien non soumis au DPE.

Bien non soumis au DPE et DPE vierge : ne pas confondre

Un bien non soumis au DPE est synonyme de DPE non applicable, il s’agit d’ailleurs de la mention généralement apposée sur les annonces de vente ou de location de ces biens. Cela signifie que le propriétaire n’est pas tenu de réaliser de diagnostic énergétique.

Au contraire, la mention DPE vierge correspond aux biens qui sont bel et bien soumis au DPE, mais pour lesquels il est techniquement impossible de le réaliser. Cela concerne notamment les constructions d’avant 1948, dont le manque d’uniformité rend très difficile le calcul. Dans un cas comme dans l’autre, l’absence (justifiée) d’étiquettes énergie et climat n’empêche ni la vente ni la location de l’appartement ou de la maison.

Bien non soumis au DPE : quelles sont les exceptions ?

Une maison de vacances utilisée moins de 4 mois par an n’est, par exemple, pas soumise au DPE

Pour qu’un bien soit reconnu non soumis au DPE, il doit répondre à des critères bien précis. Les exceptions sont listées par l’article R. 126-15 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Il prévoit 7 types d’exceptions :

• Constructions provisoires (durée d’utilisation inférieure ou égale à deux ans).
• Bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 mètres carrés (abri de jardin, bungalow, mobil-home notamment).
• Bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel (hors habitation) dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement sert avant tout aux activités économiques.
• Lieux de culte.
• Monuments historiques et autres bâtiments inscrits à l’inventaire.
• Bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ni climatisés par un système électrique, à gaz ou au fioul (un chauffage par cheminée à foyer ouvert est possible).
• Bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels destinés à être utilisés moins de quatre mois par an, consécutifs ou non (maison de vacances, appartement de location saisonnière principalement).

Attention : un logement non soumis au DPE peut le devenir

La dispense de DPE peut être temporaire. Lorsque l’on envisage de vendre ou de louer un logement, un autre type de bâtiment ou un terrain, il est donc essentiel de se tenir informé des régulations en vigueur. La réforme du DPE de juillet 2021 a par exemple modifié la période de validité du DPE (10 ans, sauf en cas de travaux de rénovation énergétique). Elle a également vu l’arrivée d’une nouvelle méthode de calcul. Chaque réforme s’accompagne donc de ses nouveautés et n’exclut pas la modification des exceptions. Une construction initialement provisoire qui devient permanente ou un bâtiment auparavant dispensé que l’on équipe d’un système de chauffage peuvent également devenir soumis au DPE.

Quels sont les risques en cas d’absence de DPE pour un logement ?

Un mauvais DPE influence le prix d’un bien, mais évite de lourdes sanctions

Le classement DPE peut assez largement influencer le prix de vente ou de location d’un logement, et ce dans les deux sens. Un logement BBC (bâtiment basse consommation) peut ainsi espérer un prix jusqu’à 10% supérieur que son équivalent classé D. Un classement F à gG peut au contraire entraîner un prix 15% inférieur. Pire, depuis août 2022, le loyer des biens classés F et G est gelé puisqu’ils sont désormais considérés comme passoires thermiques. Depuis janvier 2023, les logements classés G les plus énergivores ne peuvent plus faire l’objet de nouveaux baux d’habitation. D’ici 2034, tous les logements classés E, F et G seront concernés.

Face à cette situation, les propriétaires ont intérêt à engager des travaux d’amélioration. Ne pas présenter de DPE ou fournir des informations erronées n’est en aucun cas une solution à considérer puisqu’elle expose le vendeur comme le notaire à des sanctions :

• Pour le vendeur: un vendeur qui ne fournit pas de DPE ou prétend que son bien n’est pas soumis au DPE s’expose à une amende de 300’000€, deux ans de prison, l’annulation de la vente et/ou des dommages-intérêts.
• Pour le bailleur: un propriétaire bailleur s’expose aux mêmes sanctions, en plus de l’annulation du bail (à défaut de vente) et de la diminution du prix du loyer.
• Pour le notaire: le propriétaire du logement n’est pas le seul à pouvoir être sanctionné en cas d’absence de DPE. Il en va également de la responsabilité du notaire de ne pas valider la vente d’un bien immobilier soumis au DPE en cas d’absence de diagnostic. Il risque une amende de 300’000€, l’obligation de verser des dommages-intérêts à l’acquéreur, deux ans de prison et une enquête du service des fraudes.