Créer une SARL de famille pour son LMNP
SARL de famille et LMNP, c’est une association tout à fait pertinente et qui est de plus en plus utilisée de nos jours, pour tous les investisseurs qui veulent lier investissement immobilier et logique patrimoniale.
Il est cependant important de bien connaître les raisons qui peuvent amener à créer une SARL de famille dans le cadre d’un investissement en meublé, puis son fonctionnement avec ses avantages et inconvénients. C’est pour cela que La Gestion En Ligne vous a réalisé un condensé des points à retenir.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une SARL de famille ?
Une SARL classique …
La Société A Responsabilité Limitée, SARL, est une entité juridique qui a un but commercial. Celui-ci peut donc être de manière classique relative à de la vente de biens ou de services, mais aussi pour la réalisation d’investissement immobilier, comme le LMNP.
… mais avec des associés de la même famille
Mais la spécificité de la SARL de famille est que celle-ci n’a comme associés que des membres de la même famille en ligne directe. Pour l’administration fiscale, il s’agit :
- Des parents
- Des enfants
- Des frères et sœurs
- Des conjoints
- Des partenaires de PACS
Pourquoi réaliser une SARL de famille en LMNP ?
Il existe deux principales raisons qui font qu’en tant qu’investisseur immobilier on veuille mettre en place une SARL de famille pour son LMNP :
- L’intérêt fiscal
- La gestion patrimoniale
La fiscalité
Créer une SARL de famille pour son LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce à la forme sociétale, mais aussi par rapport à la transparence fiscale. Ce sont deux sujets que nous aborderons plus loin.
La gestion patrimoniale
Comme on choisirait d’investir en SCI de manière classique, le choix de la SARL de famille intervient notamment en vue de la réalisation de la constitution d’un patrimoine familial en vue d’une transmission ou bien d’une mise en commun des ressources. En effet, investir en meublé par une SCI, ce n’est normalement pas possible car la SCI a un objet civil et pas commercial comme l’est l’activité meublée.
Il existe cependant des fois des dérogations pour remplir les critères du LMNP et ensuite s’assujettir au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) lorsque les revenus tirés de la location représentent plus de 10% du chiffre d’affaires de la SCI, mais ce n’est pas vraiment recommandé. Voilà pourquoi lorsqu’on investit en meublé, la SARL de famille est choisie.
Comment créer une SARL de famille pour son LMNP ?
Comme évoqué plus haut, la SARL de famille est une SARL classique, mais bénéficiant de l’option d’imposition des sociétés de personnes.
Les formalités de création de la SARL de famille
En tant qu’investisseur, pour créer sa SARL de famille il faudra donc :
- Rédiger un projet de statut, précisant de préférence déjà le nom du ou des gérants de la société en création
- Réaliser les apports au capital social par chacun des associés sur un compte bancaire bloqué
- Constituer le dossier de création de la SARL avec notamment la confirmation du capital bloqué
- Publier l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales
- Demander l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
- Avoir la confirmation de constitution
- Demander le déblocage du capital social à la banque
Bon à savoir : la création d’une SARL étant relativement complexe au niveau administratif, il est conseillé de se mettre en relation avec un comptable qui pourra s’occuper du lancement de la SARL, mais aussi qui vous suivra dans toutes les démarches comptables annuelles à réaliser.
L’option pour la fiscalité
Il ne reste alors aux associés, plus qu’à demander l’option au régime des sociétés de personnes, auprès du service des impôts. Cette option devra être sollicitée par tous les associés, avant l’ouverture du premier exercice où cette fiscalité sera appliquée.
Si pour les SARL classiques, l’option à l’Impôt sur le Revenu (IR) est limitée à 5 ans, pour les SARL de famille cette option est illimitée, sauf si celle-ci perd son caractère familial.
Bon à savoir : il est possible de révoquer cette option à tout moment, mais il faut savoir aussi que cela sera définitif. Il ne sera plus possible de revenir au régime de l’IR.
Les avantages et inconvénients d’une SARL de famille en LMNP
Maintenant que nous vous avons détaillé le fonctionnement d’une SARL de famille, il est temps de connaître les avantages et inconvénients de cette forme sociétale.
Les avantages de la SARL de famille
L’intérêt d’allier SARL de famille et LMNP est essentiellement de bénéficier d’avantages fiscaux et patrimoniaux.
La constitution d’un patrimoine familial commun
La première étape est déjà la constitution d’une société parmi les membres d’une même famille. Ceux-ci devront donc réaliser un apport, qui déterminera leur pourcentage de détention de la SARL de famille, mais qui permettra ainsi de réaliser un investissement immobilier.
La SARL pourra ensuite réaliser un emprunt pour se constituer un patrimoine immobilier, et c’est celui-ci qui permettra, par la réception des loyers, de rembourser le crédit. Voici la première étape de la constitution d’un patrimoine familial.
La deuxième étape pourra alors être la transmission progressive du patrimoine. Les parts sociales pourront alors être démembrées, et être transmises aux descendants, tout en bénéficiant des abattements en cours. L’opération pourra certes prendre un peu de temps, mais sera possible à moins coût.
La transparence fiscale
L’option de l’imposition à l’IR lors de la création de la SARL de famille évite une double fiscalité. En effet dans une SARL classique, les bénéfices sont imposés à l’impôt sur les sociétés, puis lorsqu’ils sont distribués aux associés, ces dividendes sont ensuite imposés à l’impôt sur le revenu.
Avec l’option à l’IR de la SARL de famille, les bénéfices de la société sont imposés intégralement à l’impôt sur le revenu pour chaque associé, en fonction de son taux d’imposition. Le régime du LMNP est conservé et permet d’avoir une meilleure rentabilité de son investissement.
Le bénéfice du LMNP
Opter pour une SARL de famille permet ainsi de bénéficier des avantages du LMNP à savoir :
- Percevoir des revenus complémentaires jusqu’à 23.000 € par an (après on passe sous le régime du LMP)
- Se constituer un patrimoine immobilier ayant des revenus réguliers grâce à la réalisation d’un bail commercial, dans des secteurs porteurs (résidences de services, résidences senior ou étudiantes …)
- Bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % de ses revenus locatifs
- Pouvoir déduire les charges afférentes à la location (intérêts d’emprunt, travaux de réparation, assurances, frais d’entretien) des revenus locatifs pour ceux en régime réel d’imposition. Ces charges devront toutefois pouvoir être prouvées à l’aide d’un justificatif et être déduites au cours de l’exercice duquel elles ont été engagées.
- Profiter de l’amortissement comptable du bien, qui permet de diminuer le résultat imposable. Par contre, si l’amortissement est supérieur à la différence entre la totalité des revenus locatifs et les charges locatives, la portion supérieure pourra être déduite les années suivantes.
Par ailleurs, le régime du LMNP est possible avec le dispositif Censi-Bouvard, prévu par l’article 199 sexvicies du code général des impôts.
L’impôt sur la plus-value immobilière
Le bénéfice de la transparence fiscale n’est pas uniquement appliqué pour l’imposition des bénéfices, il s’applique également pour l’imposition des plus-value immobilières. Chaque associé sera alors imposé sur sa quote-part de plus-value immobilière.
Cette plus-value s’obtient par la différence entre le prix de vente de l’immeuble et son prix d’achat. Les amortissements réalisés au cours de la détention du bien ne sont donc pas pris en compte.
Les inconvénients de la SARL de famille
Si la SARL de famille présente de très nombreux avantages pour un investissement en LMNP, elle présente aussi quelques désagréments, qui prévalent en fait à la gestion d’une société. Il y a en effet de l’administratif et des obligations ayant un certain coût, et qui donc doivent être pris en compte dans le cadre du calcul de la rentabilité de l’opération d’investissement locatif.
La gestion administrative de la création et de son existence
Comme toute société, la SARL de famille nécessite un certain formalisme à suivre pour sa création avec un petit dossier à constituer et notamment la rédaction des statuts. Cette opération a un certain coût fixe, qui peut augmenter si on a recours à un comptable.
Il y a par la suite en administratif au moins une fois par an la réalisation d’une assemblée générale ordinaires, sans compter les assemblées générales extraordinaires qui peuvent être amenées à être tenues.
Les obligations comptables
La création d’une SARL de famille, tout comme une SCI d’ailleurs, vous obligera aussi à des obligations comptables, comme la tenue d’une comptabilité sincère, régulière et complète, qui passe notamment par l’obligation de justification de tous les mouvements bancaires au crédit, comme au débit. Il faut donc bien veiller à conserver toutes les factures, qui pourront être demandées par l’administration fiscale.
Les impératifs fiscaux
Et le dernier inconvénient dans la réalisation d’une SARL de famille pour gérer son LMNP est l’obligation fiscale, qui relève là aussi tout simplement de la même obligation que n’importe quelle société : elle doit réaliser annuellement sa déclaration fiscale et déposer ses comptes annuels. (cf. articles 172 et 175 du CGI)
Ainsi la SARL de famille est vraiment idéale pour la gestion d’un LMNP et la constitution d’un patrimoine familial tout en bénéficiant d’une fiscalité attractive, mais elle doit répondre cependant aux contraintes administratives et comptables de n’importe quelle société.
Alors, prêts à vous lancer ?