Faut-il s’assurer contre les loyers impayés ?

Propriétaire d’un bien immobilier locatif, vous vous posez la question de savoir s’il faut s’assurer contre les loyers impayés ?

Il est en effet important de savoir tout d’abord comment se prémunir contre les impayés de loyer. C’est déjà le premier point sur lequel il faut travailler. Ensuite à savoir si vous souhaitez opter pour une assurance loyers impayés ou bien l’une des possibles alternatives, La Gestion En Ligne est là pour vous aider à y voir plus clair.

Comment se prémunir contre les impayés de loyer ?

Afin de limiter la probabilité d’incidence dans votre location, il est important de bien connaître les 3 principes de base d’une bonne location. C’est ce qui vous permettra déjà de limiter les risques.

Être dans le marché

Il faut veiller à ce que le loyer soit en adéquation avec le marché local et le logement : c’est le meilleur moyen pour avoir des candidatures de qualité qui permettront de choisir comme locataire, le meilleur des candidats.

En effet, l’impératif de louer le plus rapidement possible fait que, si on a un seul candidat et que sa solvabilité est limite, on a tendance à sous-estimer le risque et donc augmenter la probabilité de défaillance.

Bien étudier le dossier de candidature retenu

Il s’agit d’abord évaluer la personne : comment elle se présente mais aussi combien de temps elle risque de rester dans le logement. Une simple conversation lors de la visite permet de se faire une opinion.

Dans la limite de la réglementation, n’hésitez pas à poser des questions, demander des documents, passer des appels téléphoniques (employeur, précédent propriétaire) pour recouper des informations : ce petit travail avant de prendre sa décision permet de se faire une idée précise et de vérifier la véracité du dossier.

Prendre les garanties nécessaires

Lorsque le candidat n’a pas les revenus suffisants ou quand il s’agit de consolider son dossier, il peut être intéressant de prendre des garanties complémentaires.

Caution personnelle, caution bancaire, assurance loyers impayés ou autre, c’est parfois nécessaire.

Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés ?

Avant de vous décider d’opter pour une assurance loyers impayés, souvent aussi appelée Garantie Loyers Impayés (GLI), découvrez ce qu’elle comprend, comment elle fonctionne et surtout votre intérêt à en souscrire une.

Définition de l’assurance loyers impayés

Comme son nom l’indique, l’assurance loyers impayés couvre l’absence de loyers, mais ce n’est pas tout. Elle garantit également trois autres éléments concomitants aux loyers impayés :

• Les frais de procédure contre le locataire indélicat
• La protection juridique
• La prise en charge des dégradations locatives

Il s’agit donc d’une assurance vraiment complète dans le cadre de la présence d’un locataire indélicat.

Pour en savoir plus : Assurance loyer impayé : quelles sont les garanties ?

Fonctionnement

Afin de pouvoir souscrire à une assurance loyers impayés, vous devrez répondre à une triple condition d’éligibilité :

• Votre bien mis en location
• Le contrat de bail
• Votre futur locataire

Le bien en location en location devra répondre à certains critères, et notamment être la résidence principale de votre locataire.

De même le contrat de bail devra répondre à certaines clauses spécifiques.

Pour en savoir plus : Quelles conditions pour souscrire à une assurance loyers impayés ?

Quant au locataire, votre assureur exigera un dossier complet afin de vérifier le risque encouru, qu’il soit déjà dans le logement, ou bien qu’il soit candidat pour louer votre bien. Il devra non seulement avoir des revenus suffisants, mais aussi présenter des documents justificatifs.

Pour en savoir plus : Assurance loyers impayés : les critères d’éligibilité

Combien coûte une assurance loyers impayés ?

Pour se prévaloir d’une sécurisation de son investissement, cela nécessite un coût. Celui-ci est par contre variable d’une compagnie à l’autre, non seulement en fonction des garanties prises en charge, mais aussi de leur politique commerciale.

Il est donc indispensable de bien comparer plusieurs assurances avant de faire votre choix.

Pour en savoir plus : Quel est le coût de l’assurance loyers impayés ?

Comment ça se passe en cas d’impayés ?

Vous avez un impayé avec votre locataire ? La première étape consiste à réaliser la déclaration de sinistre. Attention, celle-ci devra suivre une procédure préalable de différentes relances, simples et en recommandé. Ce n’est qu’ensuite que vous pourrez officialiser votre déclaration de sinistre.

Pour en savoir plus : Comment fonctionne l’assurance loyers impayés ?

Si votre dossier est bien recevable, celui-ci sera donc traité. Attention il y a des délais de traitement administratifs, à prendre en compte. Il est donc important d’une part de bien savoir à partir de quand commence votre indemnisation, mais aussi de réaliser le plus rapidement possible votre dossier de déclaration de sinistre. En effet, en cas de crédit bancaire, la situation financière peut rapidement être tendue.

Pour en savoir plus : Assurance loyers impayés : les délais d’indemnisation

L’intérêt de souscrire à une assurance loyers impayés

Malgré quelques contraintes administratives, l’assurance loyers impayés est une vraie solution afin de sécuriser financièrement votre investissement locatif. Ses exigences d’exigibilité permettent aussi de réduire le risque locatif au début de l’opération en demandant un dossier solide.

Pour en savoir plus : Les avantages à souscrire une assurance loyers impayés

Comment souscrire une assurance loyers impayés ?

Vous avez décidé de franchir le pas et d’opter pour une GLI ? Pensez à bien faire le tour de la place de marché pour comparer les différentes propositions. Trois critères sont à prendre en compte pour réaliser votre choix :

• Le tarif, qui est souvent le premier élément mis en avant, mais qui n’est pas nécessairement le plus pertinent
• La garantie loyer impayé, avec les détails de son fonctionnement
• Les garanties annexes, qui viendront ou pas apporter une plus-value à la couverture du risque souhaité

Pour en savoir plus : Assurance loyers impayés : Toutes les informations pour faire le bon choix

Vous gérez seul votre bien immobilier ? Mais connaissez-vous vraiment les risques liés à la souscription individuelle d’une telle assurance ? Etes-vous sûr d’avoir bien rempli tous les critères d’éligibilité, afin de bénéficier de cette couverture ? Ne serait-il pas plus prudent de passer par un contrat collectif, qui aura été bordé, et qui assurera d’être remboursé au final ?

Pour en savoir plus : L’assurance loyer impayé sans agence : une bonne solution ?

L’assurance loyers impayés dans les cas spécifiques

Mais savez-vous que l’assurance loyers impayés fonctionne également dans des cas spécifiques, comme la SCI ou la colocation ?

Une SCI détentrice d’un bien immobilier peut également souscrire à une GLI. Elle bénéficie de la même règlementation que pour les personnes physiques.

Pour en savoir plus : Assurance loyers impayés en SCI

S’assurer contre les loyers impayés en colocation est également possible, mais les conditions d’éligibilité sont bien plus drastiques que dans le cas d’une location classique. Il est donc impératif de bien consulter les détails de la couverture.

Pour en savoir plus : Assurances loyers impayés et colocation

Les autres solutions pour s’assurer contre les loyers impayés

Outre l’assurance loyers impayés, il existe des alternatives pour louer dans les meilleures conditions de sécurité et ainsi s’assurer contre les loyers impayés.

Le locataire sans garant et sans assurance loyers impayés

C’est bien entendu possible. Il doit correspondre à un dossier de solvabilité du candidat locataire à la fois suffisant et impeccable : revenus représentant largement plus de trois fois le montant du loyer, employeur solide, pérennité dans l’emploi, cohérence globale de la candidature avec le logement, tous les clignotants doivent être au vert !

Le locataire avec garant personnel

Ce choix s’impose de manière obligatoire lorsque le locataire n’a pas les revenus suffisants ou est sans revenus (étudiant). Le dossier du garant doit être étudié avec les mêmes éléments que s’il était lui-même le candidat locataire.

Les meilleurs garants sont alors les parents du locataire, car ils participent généralement facilement à la régularisation d’un retard de paiement. A contrario, les autres garants (amis, collègues…) sont à éviter car ils renâclent bien souvent à faire face à leur engagement. Il faut alors passer par une procédure, ce qui n’est ni gratuit, ni facile, ni une garantie de résultat !

C’est dans ce cas, enfin lors de la prise à bail, où il faut se poser la question du type de caution à prendre : solidaire ou simple.

Pour en savoir plus : Caution solidaire ou caution simple : quelles différences ?

Saviez-vous d’ailleurs que jusqu’à la loi de 89 il était possible de cumuler garant et assurance loyers impayés ? C’est peut-être l’occasion de bien comparer ces deux garanties qui présentent chacun des points forts et des points faibles.

Pour en savoir plus : Assurance loyers impayés ou garant ?

Le locataire avec une caution bancaire

Garantie nettement moins mise en avant, mais tout à fait possible, la caution bancaire peut être une solution afin de sécuriser votre opération immobilière. Dans ce cas, votre locataire a sa banque comme garant. C’est en effet une procédure qui semble tout à fait sécurisante, mais qui nécessite un formalisme bien plus important que les autres garanties habituellement utilisées. C’est d’ailleurs pour cela qu’elle est moins mise en avant.

Pour en savoir plus : Cautions et assurances : Comment se protéger des impayés ?

Le locataire avec une garantie Visale

Cette garantie part du même principe que la garantie bancaire, mais est cette fois mise en œuvre par l’Etat. Elle a pour destination de faciliter l’accès à la location des personnes ayant des difficultés d’accès au logement de par la précarité de leur situation. C’est pour cela qu’en règle générale, ces locataires ne sont pas éligibles aux autres modes de garantie.

Dans le cas de la garantie Visale, c’est votre locataire qui s’occupe des démarches entièrement gratuites pour lui et pour vous bailleur.

Pour en savoir plus : La caution Visale : est-ce une bonne garantie ?

Conclusion

Avant s’assurer contre les loyers impayés avec une GLI, il est important de se poser la bonne question : au vu de votre situation est-il vraiment intéressant de souscrire à une assurance loyers impayés ?

Tenez compte ces 3 critères :

• Le coût de l’assurance
• Vos contraintes (crédit bancaire, besoin absolu de liquidités …)
• Les risques (locataire peu solvable …)

Ce n’est qu’en répondant à ces questions que vous saurez si c’est vraiment pertinent pour vous.

Chez la Gestion en Ligne nous vous proposons pour s’assurer contre les loyers impayés la meilleure offre du marché :

• Le coût : au taux de 2.2 % (+24 € annuels de frais de gestion du contrat) le taux fait partie des plus attractifs
• Le contrat : l’assurance est fournie par MMA, depuis une quinzaine d’années. C’est le seul contrat du marché qui soit illimité en montant et en durée, frais juridiques inclus, sans franchise
• La colocation : c’est un des seuls contrats qui permet de ne pas se retrouver sans garantie au moment du départ d’un colocataire.
• « le 15 » : en souscrivant cette option (0.8 %), le propriétaire reçoit la totalité de son loyer avant le 15 de chaque mois, quoi qu’il arrive.

Par contre si c’est trop tard pour opter pour une assurance loyers impayés … Nous vous invitons à consulter cet article :

Que faire en cas de loyers impayés ?