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Le loyer d’un bail commercial peut être révisé de deux manières différentes au cours de son exécution. Soit tous les 3 ans, soit selon les modalités définies par une clause spécifique prévue au contrat. Décryptage.

Baux commerciaux : un cadre protecteur pour le locataire

Lorsque propriétaire et locataire signent un bail commercial, c’est le statut des baux commerciaux qui s’applique. Ce statut présente un certain nombre d’avantages pour le locataire. Il offre notamment une certaine stabilité, pour que celui-ci puisse exercer son activité sereinement.

Contrat fondamental, le bail commercial est un engagement de longue durée, qui encadre les relations entre propriétaire et locataire d’un local.

Lors de la conclusion de ce bail, le prix du loyer est fixé librement entre les parties. Puis, en cours de son exécution, le loyer peut être révisé selon différents mécanismes, soit tous les trois ans, soit selon une périodicité fixée par une clause prévue au contrat.

La possibilité de réviser le loyer du bail commercial tous les 3 ans

Première possibilité, la révision du loyer triennale. Celle-ci s’applique légalement si aucune clause spécifique n’est prévue au bail.

Dans ce cas, pour que la révision puisse s’appliquer, une demande doit être formulée par l’une des parties. Le plus souvent, celle-ci émane du propriétaire qui souhaite augmenter le montant du loyer.

La demande de révision de loyer triennale doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception ou en faisant appel à un huissier de justice.

Attention, le montant du nouveau loyer demandé doit être impérativement mentionné dans les documents transmis au locataire, sous peine de nullité. Par ailleurs, la demande doit intervenir au moins 3 ans après la date de prise d’effet du bail ou du bail renouvelé.

Concrètement, la révision du loyer peut être demandée dès le lendemain de la date d’expiration des 3 ans. Aucun délai maximum n’est prévu, ce qui veut dire que la révision peut légalement intervenir après 4 ans, 5 ans, voire même plus.

Révision triennale du loyer : peut-on la contester ?

Si c’est le bailleur qui est à l’origine de la demande de révision du loyer du bail commercial, deux choix s’offrent alors au locataire :

  • Soit accepter la révision par écrit ou de manière tacite, en payant le prix du nouveau loyer,
  • Soit la refuser. Dans ce cas, le bailleur dispose d’un délai de deux ans pour saisir le juge des loyers, compétent pour la fixation du loyer révisé.

Révision du loyer d’un bail commercial : la clause d’échelle mobile

La révision triennale s’applique à tous les baux commerciaux, exceptés ceux qui intègrent une clause spécifique telle que la clause d’échelle mobile.

Aussi appelée clause d’indexation, celle-ci implique que les loyers soient révisés automatiquement selon une périodicité et un indice de référence mentionnés dans le bail commercial.

Cette solution présente un avantage majeur pour le propriétaire. En effet, dans ce cas de figure, pas besoin de faire parvenir une demande au locataire pour que le loyer soit revalorisé.

De plus, lorsque le bail comporte une telle clause, le bailleur a la possibilité de remonter sur les 5 dernières années pour demander un paiement des arriérés. Alors que dans le cas d’un contrat sans clause d’indexation, il n’y a pas de rétroactivité possible.

Clause recette : comment se passe la révision du loyer ?

Autre cas où la révision triennale ne s’applique pas : lorsque le bail commercial intègre une clause recette(ou « clause à loyer variable »). Celle-ci prévoit que le loyer évolue en fonction du chiffre d’affaires du locataire.

Ce type de contrat est souvent utilisé dans les centres commerciaux. Ici, les loyers comportent généralement une partie fixe et une partie variable. Dans certains cas, ils peuvent être fonction à 100% du chiffre d’affaires du locataire.

Là encore, pas besoin pour le propriétaire de formuler de demande de révision de loyer : les conditions sont directement fixées au sein du contrat de bail.

Bail commercial : quels indices pour la révision triennale du loyer ?

Dans le cadre d’une révision du loyer triennale, les deux parties peuvent prendre en compte deux indices de référence :

  • Soit l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), pour les activités commerciales et artisanales,
  • Soit l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), pour les professions libérales ou encore, la location d’espaces de bureaux et d’entrepôts.

La révision triennale du loyer est plafonnée et ne peut pas dépasser les indices ILC ou ILAT. Ainsi, la hausse reste contenue et donc acceptable pour le locataire.

Cependant, il est possible de demander une augmentation déplafonnée dans certaines situations particulières :

  • En cas de modification des facteurs de locaux de commercialité tels que par exemple, l’augmentation de la population, ou l’aménagement de nouveaux axes. La valeur locative doit avoir évolué de plus de 10% et l’incidence doit être réelle pour le locataire.
  • Lorsqu’un changement d’activité a été notifié dans le bail commercial.

Révision du loyer d’un bail commercial et clause d’échelle mobile

Dans le cadre d’un contrat de bail intégrant une clause d’échelle mobile, le loyer est révisé selon l’indice préalablement choisi : soit l’ILC, soit l’ILAT.

Si par le jeu de la clause mobile d’échelle, le loyer augmente ou diminue de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé, l’une des deux parties peut alors demander la révision immédiate du loyer.

Dans ce cas, la demande de révision du loyer peut s’effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier. En cas de désaccord, le juge des loyers commerciaux sera compétent pour connaître de la fixation du loyer révisé.