Impôts 2018 : Déclarer ses revenus immobiliers.

Impôts 2018 : Déclarer ses revenus immobiliers.

Comment déclarer ses revenus immobiliers 2017 ?

 

Revenus fonciers 2018 : avant le grand saut de la mise en place du prélèvement à la source (reporté à l’année prochaine), la déclaration des revenus immobiliers 2018 (concernant l’année 2017) ne subit pas de changement par rapport à l’année passée. Ainsi, les revenus immobiliers sont toujours séparés en deux grandes familles :

  • Les locations vides dont les loyers constituent des revenus fonciers.
  • Les locations meublées qui, fiscalement, ne sont pas des revenus fonciers.

Aussi, chaque situation étant particulière, les éléments ci-dessous ne sont qu’une approche : En effet, les SCI, régimes fiscaux particuliers, propriétés démembrées… doivent faire l’objet de traitements spécifiques de l’impôt . Enfin, les services fiscaux, mobilisés pendant la période des déclarations des impôts, fournissent les bonnes informations pour chaque cas particulier.

 

Les revenus des locations vides

 

MICROFONCIER : C’est le régime de la tranquillité qui s’applique par défaut aux “petits patrimoines”, qui ont généré moins de 15 000 € de revenus (on parle ici des loyers hors charges) dans l’année 2017. Par conséquent, il suffit alors de reporter sur sa déclaration d’impôts 2042 le montant de ses revenus (loyers hors charges), et c’est tout ! ces revenus viendront s’ajouter aux autres revenus après prise en compte d’un abattement forfaitaire de 30 %.

Nous mettons gratuitement à votre disposition cet outil pour vous permettre d’obtenir un premier conseil sur le choix à opérer et ainsi pouvoir comparer l’intérêt ou non d’opter pour la location meublée plutôt que la location nue.

REGIME REEL : Il faut passer par la déclaration d’impôts 2044 (dite “revenus fonciers”). En effet, l’exercice consiste à enregistrer ses recettes (loyers hors charges) et ses dépenses déductibles (frais de gestion, assurances, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, certains impôts, charges de copropriété, intérêts d’emprunts). Points nécessitant une attention particulière :

  • Les travaux de reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
  • Les charges de copropriété payées au syndic dans l’année 2017 (appels trimestriels et travaux) doivent être reprises en ligne 229.
  • Il faut aussi penser à réintégrer les charges récupérables de l’année 2016 en ligne 230
  • Il n’y a pas de déduction forfaitaire en dehors de la somme de 20 € par lot (ligne 222).
  • Concernant les régimes fiscaux spécifiques (Duflot, Borlooc ancien, Scellier, Pinel…) des déclarations d’impôts spécifiques 2044S (“Spéciale”) peuvent être nécessaires.
  • En dehors de ces quelques points de repère, il est important de consulter la notice.

 

Les revenus des locations meublées

 

La location de manière habituelle d’un logement meublé est une activité commerciale. Ainsi, les loyers sont donc imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui est totalement distincte et différente des revenus fonciers.

MICRO-BIC : C’est le régime d’office si les recettes pour l’année 2017 (loyers et charges) sont inférieures à 70 000 €. Ainsi et dans ce cas, les revenus sont ajoutés aux autres revenus après prise en compte d’un abattement forfaitaire de 50 %. En outre, la déclaration de revenus n’est plus la “2042” mais la “2042C-PRO” : cases 5NDà 5NJ (loueurs non professionnels).

REGIME REEL D’IMPOSITION : Quoi qu’il en soit, si les recettes sont supérieures à 70 000 € pour 2017, c’est le régime réel qui s’applique. Les charges réelles et l’amortissement sont alors déductibles. Ce régime est beaucoup plus complexe. Il nécessite l’adhésion à un centre de gestion agréé sous peine de voir le bénéfice net augmenté automatiquement de 25 % ! Au niveau déclaratif, il faut établir une déclaration 2031 (Impôts sur le revenu – Bénéfices industriels et commerciaux) et reporter le résultat sur une déclaration “2042C-PRO.

LE STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL : Ce statut est accessible à 3 conditions cumulatives :

  1. Les encaissements de loyers doivent être supérieurs à 23 000 € pour l’année 2017
  2. Le montant des revenus doit être supérieur à ceux du foyer
  3. Etre inscrit au registre de commerce.

Les locations meublées sont alors considérées comme des biens professionnels et à ce titre exonérées d’ISI.

 

Comment déclarer un investissement Pinel ?

 

La réduction d’impôts Pinel s’applique aux investissements réalisés du 01 septembre 2014 au 31 décembre 2021. Les revenus fonciers sont imposés dans les conditions habituelles, vous trouverez ci-dessous les modalités de déclaration visant à obtenir la réduction d’impôts.

  • Déclarer la première année : Pour la déclaration 2018, la déclaration de la première année consiste à déclarer son acquisition achevée en 2017. Il faut alors :
    • compléter un imprimé 2044 EB (engagement de location) qui matérialise le début de l’engagement de location. Cet imprimé peut être rempli dans le cadre de la déclaration en ligne. Il faut indiquer :
      • La date d’acquisition du bien
      • La date de dépôt du permis de construire
      • La date d’achèvement des travaux
      • Le prix de revient
      • Les caractéristiques de la location
    • déclarer son investissement :
      • Déclaration internet : cocher la case “Investissements locatifs” à la rubrique “charges”.
      • Déclaration papier : remplir une déclaration complémentaire 2042 C : cases 7QM ou 7QN
    • Les loyers sont, eux, déclarés comme des revenus fonciers traditionnels (voir ci-dessus).
  • Déclarer les années suivantes : le montant de la déduction est de 2 % du prix de revient de l’opération. Il doit être déclaré en rubrique 7AI à 7TZ (déclaration papier) ou sur internet.

Voir aussi le site Impots.gouv.fr : Comment sont imposés mes revenus fonciers ?

Voir aussi: notre article sur les Pinels

Pour les bailleurs clients de La Gestion En Ligne :  

  • L’état fourni reprend, sur la ligne 211, les loyers bruts encaissés hors charges Exemple d’aide à la déclaration des revenus
  • Les sommes figurant sur l’état d’aide à la déclaration fiscale sont celles qui ont été traitées par notre comptabilité. En particulier, les charges déductibles doivent être complétées par les informations non comptabilisées par la Gestion en Ligne
  • En cas de régime “Microfoncier”, seule la ligne 211 de l’état doit être reprise.