Résilier un bail commercial hors périodes triennales : mode d’emploi

La législation qui encadre les baux commerciaux est relativement stricte. Un certain nombre de dispositions sont à respecter, tout au long de la vie du contrat. Par exemple, résilier un bail commercial n’est possible qu’au moment des périodes triennales, hormis dans quelques cas précis. Quelles sont ces exceptions et comment procéder ? Découvrez dans cet article, quelques réponses pratiques.

Résilier un bail commercial : qu’appelle-t-on les périodes triennales ?

Comme le précise la loi, les deux parties prenantes d’un bail commercial, c’est-à-dire d’un côté le propriétaire et de l’autre le locataire, ont le droit de résilier leur contrat de bail à l’issue de chaque période dite « triennale ». Autrement dit, tous les 3, 6 et 9 ans. Une démarche aussi appelée « résiliation triennale ». Néanmoins, un certain nombre de règles sont à respecter.

Résiliation du bail aux échéances triennales : sous quelles conditions ?

Le locataire a le droit de résilier son contrat aux échéances triennales sans motif particulier. En revanche, si le propriétaire veut faire de même, il doit respecter certaines conditions. En effet, la résiliation par le propriétaire ne peut se faire que dans certains cas précis tels que la reconstruction de l’immeuble, ou sa transformation en local d’habitation. Par ailleurs, une indemnité d’éviction sera versée au locataire si le propriétaire refuse de renouveler le bail commercial à son échéance. Excepté, toutefois, dans les cas où le bailleur invoque un motif grave et légitime.

Procéder à une résiliation de bail commercial hors périodes triennales : est-ce possible pour le locataire ?

Oui, les locataires ont, dans certains cas, la possibilité de résilier leur bail commercial en dehors des périodes triennales. En effet, ils peuvent y mettre fin à tout moment s’ils demandent leurs droits à la retraite ou s’ils perçoivent une pension d’invalidité. À noter également, si le locataire vient malheureusement à décéder, ses ayants-droits (enfants, petits-enfants, etc.) peuvent alors mettre fin au bail commercial sans nécessité d’attendre la fin des périodes triennales.

Cas particulier : faute de la part du locataire et application de la clause résolutoire

Le propriétaire a la possibilité de résilier le bail commercial en cas de faute de la part du locataire. Notamment, si ce dernier dégrade les lieux, cause des troubles du voisinage, n’a pas souscrit les assurances obligatoires ou ne paye plus le loyer de son local commercial. Dans ces différents cas de figure, le propriétaire a la possibilité de résilier le bail sans attendre la fin des périodes triennales, à condition qu’une clause résolutoire ait été prévue au contrat. Le propriétaire aura alors la possibilité de procéder à l’expulsion rapide du locataire, sans que l’intervention d’un juge ou d’un commissaire de justice ne soit nécessaire en cas de désaccord.

La possibilité de mettre fin à un bail commercial hors période triennale, d’un commun accord

Une autre solution est envisageable pour résilier en dehors des périodes triennales : lorsque le propriétaire et le locataire parviennent à trouver un accord. Dans ce cas, on parlera de « résiliation à l’amiable du contrat de bail ». Une solution à privilégier autant que possible, pour éviter d’avoir à engager, par la suite, d’éventuelles procédures judiciaires.

La résiliation à l’amiable ne nécessite pas de forme particulière. Il faut simplement que l’une des parties accepte l’offre amiable de la partie demandeuse. Si le locataire et le propriétaire s’endentent sur une résiliation à l’amiable du bail commercial, le versement d’une indemnité de résiliation pourra être prévue. Cependant, cette somme ne doit pas être confondue avec l’indemnité d’éviction, versée lorsque le locataire perd son droit au bail.

La résiliation anticipée d’un bail commercial en cas de faute du propriétaire

Si le locataire constate que son propriétaire ne respecte pas les obligations liées au contrat de bail, il a alors la possibilité d’entamer des démarches judiciaires pour pouvoir mettre fin au contrat avant les échéances des 3, 6 ou 9 ans.

Dans ce cas, le preneur doit alors faire une demande auprès du tribunal judiciaire dont dépend le local commercial. Ensuite, le juge estimera si la faute grave du bailleur est effectivement avérée. Dès lors, la résolution du bail pourra alors être prononcée.

FAQ

Périodes triennales : que se passe-t-il si personne ne se manifeste au bout de 9 ans ?

Si à l’issue des 9 ans, ni le propriétaire ni le locataire ne se manifeste pour résilier le bail commercial, alors le contrat est prolongé de manière tacite pour 9 ans.

Comment informer son propriétaire du souhait de résilier le bail à l’issue d’une période triennale ?

En tant que locataire, vous pouvez résilier tous les 3, 6 ou 9 ans sans motif. Mais attention à bien envoyer au préalable un préavis de 6 mois pour en informer le propriétaire. Ce préavis peut être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception (AR) ou soit via un acte de commissaire de justice.

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