La résiliation du bail par le propriétaire
En tant que propriétaire, vous pouvez être amené à demander la résiliation du bail. Attention, si votre locataire a un préavis avant de partir vous en avez également un à respecter si vous souhaiter résilier le bail.
De plus cette résiliation ne peut pas se faire selon votre bon vouloir, vous devrez respecter certaines formalités.
Pas de panique, La Gestion En Ligne est là pour vous expliquer son fonctionnement.
Sommaire
Les cas de résiliation à la demande du bailleur
Le principe est le même, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée : vous ne pouvez congé à votre locataire que dans trois cas :
- Y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche
- Vendre le logement loué
- Avoir un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail
Si le logement loué fait l’objet d’une convention Anah ou d’une convention APL, vous ne pouvez donner congé que pour un motif légitime et sérieux.
En cas de congé frauduleux (motif mensonger), vous vous exposez à une amende.
A noter : un locataire peut être protégé selon son âge et ses ressources. Dans ces cas, vous ne pourrez pas lui donner congé ou alors uniquement sous certaines conditions (cf. le site de Service Public)
Le congé pour reprise
Il s’agira alors d’habiter le logement à titre de résidence principale pour vous-même ou bien un de vos parents proches.
Est considéré comme un parent proche :
- Votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin depuis au moins un an à la date du congé
- Un de vos ascendants, ou un de ceux de votre conjoint, concubin, partenaire de PACS
- Un de vos descendants, ou un de ceux de votre conjoint, concubin, partenaire de PACS
Le congé pour vendre
Si vous souhaitez vendre votre bien vide, notamment pour éviter une décote de ce dernier, vous pourrez alors effectuer une demande de résiliation du bail auprès de votre locataire.
Le congé pour motif légitime et sérieux
Il s’agit de la troisième raison de mettre fin à un bail pour un propriétaire, mais c’est aussi la plus délicate, car la loi ne stipule pas précisément ces motifs légitimes et sérieux. Il s’agit le plus souvent de retards répétés de paiement de loyers ou de troubles de voisinage, mais sachez que si votre locataire conteste ce congé, vous devrez avancer la preuve du motif auprès du juge.
Voici un lien vous indiquant la procédure : Service Public
Comment adresser la résiliation du bail ?
La forme de la lettre de congé
Le congé doit être adressé au locataire, au choix, par :
- lettre recommandée avec avis de réception,
- acte d’huissier,
- remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d’envoyer la lettre en recommandé ou par acte d’huissier.
Le congé doit être adressé à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s’ils ont informé le bailleur de leur mariage ou de la conclusion d’un PACS).
Le contenu de la lettre de congé
Votre lettre de congé devra spécifier le motif de non-renouvellement du bail. Il peut y avoir aussi des compléments à apporter en fonction de la nature du motif
En cas de pour reprise
Vous devrez indiquer en plus :
- le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise
- le lien de parenté entre vous et le bénéficiaire de la reprise
- le motif réel et sérieux pour la reprise du logement
A noter : vous devrez joindre la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
En cas de congé pour vendre
Certaines indications doivent apparaître pour que la lettre de congé valle offre de vente à votre locataire. Vous devez lui indiquer :
- Le motif du congé lié à la vente
- Le prix et les conditions de vente du logement avec ses annexes le cas échéant (parking, cave, etc …)
- La description précise du logement et de ses annexes
- L’énoncé des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 indiquant les conditions de vente au locataire
Quand adresser la demande de résiliation du bail ?
La notification du congé doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail pour une location vide (3 mois pour une location meublée).
Ce délai court à compter de la réception de la notification par le locataire.
Pendant ce délai, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d’occupation du logement.
Si vous souhaitez donner le congé de manière anticipée, c’est tout à fait possible, mais le congé ne prendra date qu’au moment où il aurait dû être donné.
Quand récupérer son logement ?
Le cas général
Vous pourrez donner congé pour la fin du bail en cours. Votre locataire devra donc avoir quitté les lieux pour cette date.
Le cas particulier : le propriétaire a acheté le bien déjà occupé par le locataire
Il existe 2 cas de figure :
- Si la fin du bail intervient moins de 2 ans après l’achat, dans ce cas le congé pourra être donné pour la fin du bail en cours, mais ne sera effectif que 2 ans après la date d’acquisition du bien.
- Si la fin du bail intervient plus de 2 ans après l’achat, dans ce cas le congé pourra être donné pour la fin du bail en cours et le locataire devra être parti pour cette date.