Gérer sa résidence principale quand on devient expatrié

Que faire de sa résidence principale quand on devient expatrié ? Vous vous posez certainement la question si vous êtes propriétaire de votre résidence principale et que vous devenez expatrié d’ici quelques semaines ou quelques mois.

Plusieurs choix s’offrent à vous pour son devenir. Le plus souvent, les expatriés souhaitent mettre leur bien en location, mais encore mieux vaut être au courant de tout ce que cela implique si on s’en occupe seul ou pas. En effet, louer son bien quand on est loin, ça ne s’improvise pas.

Mais pas de panique, La Gestion En Ligne est là pour vous guider dans vos décisions.

Que faire de sa résidence principale quand on devient expatrié ?

En tant que propriétaire de votre résidence principale, vous aurez le choix entre laisser votre bien vide, le mettre en vente ou bien le conserver et le mettre en location. Voyez en fonction des avantages et inconvénients de chacune des situations, ce qui vous convient le mieux.

Laisser son bien inoccupé

Vous avez décidé de partir en conservant votre résidence principale, mais de la laissée inoccupée. Mais savez-vous tout ce que cela implique ?

✅ Avantages

Le premier avantage auquel on pense est que votre résidence principale va devenir une résidence secondaire de choix. En effet, vous y avez déjà vos habitudes, elle est déjà meublée, bref c’est parfait pour les vacances. Vous saurez immédiatement où venir pendant les vacances et ça sera vraiment confortable pour vous.

Le second intérêt à conserver votre résidence principale est que vous aurez un pied à terre immédiatement disponible quand vous rentrerez de l’étranger. Que celui-ci soit programmé ou pas, votre retour en France sera grandement facilité.

❌ Inconvénients

En n’étant plus occupé, votre logement aura tendance à se dégrader plus facilement. Il n’y aura plus de circulation d’air, plus de chauffage, de petit entretien classique, qui fait que le retour risque d’être consacré à une phase de remise en état de votre bien.

Mais le plus gros inconvénient est qu’un logement inoccupé est plus susceptible d’être squatté. En effet, ces biens sont la proie de personnes à la recherche d’un toit. Vous aurez alors du mal à les déloger.

Mettre son bien en vente

Plusieurs raisons peuvent vous amener à vouloir vendre votre résidence principale : vous êtes certain de ne plus revenir en France, vous savez déjà qu’à votre retour vous ne serez plus basé dans la même ville ou bien vous ne souhaitez pas vous en préoccuper durant votre absence.

✅ Avantages

Le premier avantage dans la vente de sa résidence principale à son départ en expatriation, est que vous dégagez du cash. Vous pourrez alors vous en servir notamment à l’acquisition de votre nouvelle résidence principale, s’il s’agit d’une expatriation définitive, si vous avez un projet entrepreneurial à l’étranger ou encore que vous partez sans travail à l’étranger et qu’il vous faut une réserve pour vivre en attendant de trouver un nouvel emploi. En effet, tous ceux qui s’expatrient ne le font pas dans le cadre d’une mutation avec son employeur, mais vont tenter une nouvelle aventure à l’étranger.

Le deuxième avantage est l’absence de fiscalité sur la vente de votre résidence principale. Vous pouvez en bénéficier sous trois conditions :

• L’expatriation doit se faire dans un Etat membre de l’Union Européenne ou un Etat ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative de lutte contre la fraude et évasion fiscale.
• La vente doit se faire au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de l’expatriation.
• La résidence principale ne peut pas avoir été mise à la disposition d’un tiers, que ce soit à titre gratuit ou onéreux, entre votre départ et la vente.

Si ces conditions ne sont pas respectées, vous serez alors soumis à l’imposition sur la plus-value avec un abattement de 150.000 €.

Le troisième avantage est que vous n’auriez alors plus à vous soucier de la gestion de votre bien, ni de son éventuelle dégradation si vous le laissiez vide.

❌ Inconvénients

Un des inconvénients de la vente de votre bien est la gestion du retour en France, dans un marché immobilier en forte hausse. Selon le baromètre LPI-Se Loger d’Avril 2021, la hausse a été de 14,1% sur Strasbourg, 13,2 % sur Rennes, 12% sur Nantes. Aurez-vous les moyens d’acheter à nouveau à votre retour en France ?

Mais surtout comme dans le cas de n’importe quelle vente immobilière, est-il pertinent pour vous de vendre votre résidence principale ? Suivant le prix d’achat et les travaux réalisés, il y a toujours le risque de perte financière, notamment si la vente doit être réalisée rapidement avant votre départ et que vous aurez peut-être tendance à « brader » votre bien.

Et dernier point : la gestion de des meubles de votre résidence principale. Il est souvent difficile de partir en expatriation avec tous ses meubles, vous devrez alors en mettre en garde-meubles ou bien les vendre aussi.

Conserver son bien pour le mettre en location

Pour des raisons pratiques, financières ou sentimentales vous souhaitez conserver votre résidence principale en France. Mais savez-vous ce que cette location va engendrer comme répercussions ?

✅ Avantages

Le premier avantage, qui est souvent la motivation première des expatriés à conserver sa résidence principale quand on devient expatrié, est d’avoir un pied à terre quand on revient de l’étranger. En effet, cela permet rapidement de retrouver ses repères après plusieurs mois ou plusieurs années d’expatriation.

Un autre avantage est aussi d’avoir des revenus complémentaires. Ces revenus pourront permettre de continuer à rembourser le crédit immobilier ou bien venir en complément si vous vous lancez dans une nouvelle activité professionnelle à l’étranger.

Mais aussi il peut s’agir de vouloir conserver ce bien dans votre patrimoine, afin de le transmettre par la suite à vos enfants.

❌ Inconvénients

Le principal inconvénient est de savoir comment réussir à gérer la location à distance, et avec souvent du décalage horaire. Vous pourrez alors vous sentir démuni face aux demandes de votre locataire. Mais serez-vous forcément au courant des derniers changements législatifs sur la location depuis votre nouvelle vie à l’étranger ?

Mais il s’agira aussi de prendre du recul vis-à-vis de ce bien immobilier auquel vous êtes certainement attaché.

Louer sa résidence principale quand on devient expatrié

C’est décidé, vous mettez votre ancienne résidence principale en location. Il reste alors à savoir si :

• Vous réalisez vous-même la gestion à distance
• Ou bien si vous déléguez la gestion à un professionnel de l’immobilier.

Dans une ou l’autre des situations, vous trouverez forcément ce qui vous convent le mieux.

Gérer soi-même son bien immobilier

La gestion de sa résidence principale quand on devient expatrié est tout aussi difficile que lorsqu’on est domicilié loin de son bien locatif, le décalage horaire en plus. Mesurez donc bien les pour et et les contre avant de vous lancer.

Les avantages

Il s’agit essentiellement d’un avantage financier. Vous n’aurez pas de frais d’intermédiation pour la gestion, car celle-ci sera intégralement réalisée par vous. Suivant les agences immobilières, cette économie pourra aller jusqu’à 8% TTC du montant des loyers, ce qui n’est pas négligeable.

➡️ Par exemple, chez La Gestion En Ligne, nos frais de gestion locative sont de 2,95 % TTC.

Autre avantage dans la gestion seul de votre ancienne résidence principale, c’est que vous maîtrisez tout de A à Z :

• De l’entrée du locataire
• Au choix des prestataires qui interviendront pour réaliser des entretiens ou travaux en cours de location
• Jusqu’à l’établissement des quittances de loyer.

Tout sera donc réalisé selon vos choix.

Les limites

Le premier inconvénient dans la gestion seul, auquel vous allez vous heurter, cela risque d’être les connaissances techniques pour mettre votre bien en location :

• Savez-vous pour quel type de bail opter ?
• Connaissez-vous le régime fiscal à appliquer ?
• A qui revient tel ou tel entretien du bien en location ?
• Comment bien choisir son locataire ?

La deuxième limite que vous risquez d’avoir c’est la difficulté de gestion à distance. Comment faire pour faire rentrer un nouveau locataire entre la remise des clés et la réalisation de l’état des lieux d’entrée ? Allez-vous rentrer en France pour réaliser ces tâches ? Comment allez-vous faire pour minimiser la vacance locative si vous n’êtes pas sur place ? En effet ces tâches ne peuvent être réalisées à distance, vous devrez impérativement être sur place.

Faire gérer sa résidence principale quand on devient expatrié

La gestion à distance est compliquée. Vous pouvez toutefois faire le choix du locataire avant votre départ et mettre ensuite votre bien en location, en espérant que le locataire ne parte pas avant votre retour en France, ou bien déléguer entièrement toute la gestion locative de votre ancienne résidence principale.

Trouver un locataire avant de partir et faire gérer son bien

Vous pourrez opter pour la gestion semi-déléguée. Elle vous permet d’optimiser les frais locatifs et de gérer au mieux la relation avec votre locataire car il aura alors un interlocuteur dédié et la location sera encadrée. Il s’agit souvent d’une alternative qui convient bien aux expatriés, qui souhaitent conserver la main sur la gestion de leur bien.

N’oubliez pas d’anticiper le remplacement du locataire ayant donné son préavis de départ et veiller au choix des locataires. Cela vous évitera qu’il n’y ait trop de roulements dans les locataires et de multiplier les retours en France pour le gérer.

Déléguer la recherche de locataire et la gestion locative de son bien immobilier

Dans le cas où vous souhaitez déléguer entièrement la gestion locative de votre ancienne résidence principale, vous serez alors accompagné tout au long du parcours de location. Vous pourrez alors prendre le temps de bien choisir entre la location vide et la location meublée. En effet, la location meublée peut être une bonne alternative à la location vide. En effet, vous pourrez alors y laissez les meubles que vous n’aurez pas pu emmener à l’étranger. Attention toutefois au choix des meubles à laisser, ils devront absolument être fonctionnels pour permettre à vos locataires d’être bien et de rester pendant toute la durée du bail. Il y a une liste du mobilier obligatoire à respecter dans une location meublée.

Un autre intérêt à vous faire accompagner dans la gestion locative de votre bien, c’est notamment par rapport à la détermination du loyer. Vous pourrez alors mieux connaître les prix du marché, mais aussi le prix relatif de votre bien, le tout dans le cadre légal. D’ailleurs quand on sait qu’en ce moment l’encadrement des loyers est en train de s’élargir à de nombreuses agglomérations Françaises, ce n’est pas négligeable !

Si vous mettez votre bien en gestion locative, vous pourrez alors répondre à certaines prérogatives qui nécessitent une présence sur place, mais aussi vous feront bénéficier d’un gain de temps. D’ailleurs si vous avez choisi La Gestion En Ligne pour vous accompagner, vous disposerez de l’information instantanée sur votre bien grâce à notre site internet, peu importe le décalage horaire.

La fiscalité des revenus fonciers pour les expatriés

Selon la convention fiscale entre votre pays d’accueil et la France, le plus souvent vous serez redevable des revenus fonciers Français. Vous pourrez bénéficier de certaines dispositions identiques aux résidents fiscaux français et parfois de certaines spécificités.

Les points communs avec les résidents français

Les expatriés bénéficient aussi du choix entre le micro-foncier pour la location vide, le BIC pour la location meublée et le régime réel. Vous serez alors soumis aux mêmes plafonds et aux mêmes dispositions.

Les spécificités des expatriés

Le taux d’imposition

Vous bénéficierez d’un taux légèrement différent de celui des résidents français. En effet, suivant les conventions fiscales dont vous allez dépendre, vous serez alors soumis à un taux minimum d’imposition de 20%.

⚠️ Si vous pouvez justifier que vos revenus français et étrangers seraient imposés à un taux inférieur à 20%, vous pourrez bénéficier du barème progressif.

Les prélèvements sociaux

Concernant les prélèvements sociaux, les non-résidents en sont redevables pour le financement des organismes sociaux, même si ces prélèvements ne donnent pas droit à une couverture sociale. Vous serez donc imposés au taux de 17,2 %.

⚠️ Si vous êtes dans un des pays de l’EEE et que vous êtes affiliés à un régime obligatoire de sécurité sociale, vous serez exonéré de CSG et CRDS. Par contre vous serez redevables du prélèvement de solidarité à 7,5%.

En bref sur la résidence principale d’un expatrié

• • Le choix entre laisser son bien inoccupé, le vendre ou le louer dépend principalement de la durée de votre expatriation, de vos besoins financiers et de votre attachement au logement.
  • Laisser le bien vide : pratique pour un pied-à-terre immédiat, mais attention à la dégradation et au risque de squat.
  • Vendre le bien : libère des liquidités et simplifie la gestion, mais peut compliquer un éventuel retour et implique de gérer la revente des meubles.
  • Mettre le bien en location : permet de conserver un pied-à-terre et de générer des revenus, mais demande une gestion à distance et une organisation solide.
  • Bien planifier votre décision et anticiper les aspects fiscaux, financiers et logistiques permet d’expatrier sereinement tout en protégeant votre patrimoine.