Connaître la rentabilité de son investissement immobilier

La question de la rentabilité de son investissement immobilier fait partie des phases de réflexion à avoir, au même titre que son mode de financement.

Que vous investissiez pour des revenus immédiats ou bien pour plus tard, tout investissement doit être rentable sinon il ne vaut pas la peine d’être réalisé. Si on a plus l’habitude de regarder la rentabilité brute, c’est pourtant la rentabilité nette qui est indispensable à prendre en compte.

Et si lors de vos recherches, finalement vous hésitez entre deux biens, comment les comparer entre eux si ceux-ci n’ont pas les prix, loyers et incidence sur la fiscalité ? Et par ailleurs n’y a-t-il pas moyen d’améliorer la rentabilité de son bien ?

La Gestion En Ligne est là pour vous aider à comprendre les différents critères et vous guider dans votre investissement.

Les paramètres à prendre en compte pour le calcul de la rentabilité de son investissement immobilier

Si la rentabilité brute est celle qu’on calcule le plus souvent pour avoir une idée globale de la rentabilité d’un investissement, elle est parfois bien loin de la véritable rentabilité de l’opération.

De la rentabilité brute …

Elle se calcule de la manière suivante :

Loyer annuel hors charges/prix d’acquisition * 100

Ainsi un bien acheté 250.000 € loué 1.000 €/mois aura une rentabilité brute de 4,8 %.

C’est assez simple, mais parfois si loin de la réalité …

… à la rentabilité nette

Tout investisseur averti sait que de nombreuses charges viennent grever la rentabilité brute d’un bien :

• Les charges courantes, dans le cas de copropriété, enfin celles non imputables au locataire. Il s’agit de l’entretien des parties courantes (gardien, ascenseur, jardin, etc …)
• Les travaux à la charge du propriétaire, qu’ils soient relatifs au bien ou à la copropriété (toiture, ravalement, isolation, chaudière etc …)
• Les frais liés au financement de l’opération (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, frais de garantie …)
• Les frais liés à la possession du bien (taxes foncières, impôts fonciers, frais de location, assurance propriétaire non occupant …)

Pour passer d’une rentabilité brute à nette, on y perd parfois la moitié du montant suivant les cas ! Pour le calcul de la rentabilité nette, il faudra donc tenir compte de toutes ces charges :

(Loyer annuel – charges)/prix d’acquisition * 100

Attention ces charges viennent également, pour la plupart, diminuer vos revenus fonciers. Ainsi votre fiscalité sera moins importante, voire inexistante si vous créez du déficit foncier.

Comment comparer la rentabilité entre deux investissements ?

Au cours de vos recherches, vous hésitez entre deux investissements immobiliers ? Dans ce cas, deux indicateurs pourront vous aider à faire votre choix.

Le Taux de Rentabilité Interne (TRI)

Il s’agit d’un indicateur de performance net de tous frais et impôts, basé sur les flux entrants et sortants. Les flux entrants sont les loyers actualisés, c’est-à-dire tenant compte de leur revalorisation, et en flux sortants le montant de l’acquisition du bien, charges, travaux, fiscalité …

Quand on compare entre deux investissements de nature différente, il est important d’intégrer une prime de risque, mais dans le cas d’une comparaison entre deux biens de même nature, à savoir l’immobilier, il n’y a pas lieu de prendre en compte de prime de risque. La comparaison grâce au TRI sera alors facile.

La Valeur Actuelle Nette (VAN)

Cet indicateur permet de connaître l’enrichissement final sur l’opération. Il se calcule par différence entre le capital investi et la somme des flux de trésorerie (le cash flow en anglais) actualisés (en immobilier par l’IRL, dans d’autres domaines cela peut être le taux d’inflation).

Si on obtient une VAN négative, cela indiquera que l’opération n’est pas rentable. L’investissement ne devra donc pas être réalisé. Par contre si on compare 2 biens immobiliers entre eux, c’est celui qui a la VAN la plus importante qui devrait avoir votre préférence.

Comment simuler facilement la rentabilité de son investissement immobilier

Si vous n’êtes pas familiers avec les calculs complexes du TRI et de la VAN, le site de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) vous propose un simulateur. Vous pourrez alors avoir une idée de la rentabilité de votre investissement.

Celui-ci prend ainsi en compte :

• Votre investissement, avec le montant de son acquisition, ses loyers et ses charges
• Le mode de financement (à crédit ou cash) et votre fiscalité
• L’hypothèse de revente du bien à terme, ou pas

Vous obtiendrez alors en quelques minutes des éléments précis sur votre futur investissement : l’enrichissement, le TRI ainsi que votre revenu mensuel moyen net de fiscalité.

Comment améliorer la rentabilité de son investissement immobilier ?

Mais que votre investissement soit futur ou qu’il ait déjà été réalisé, vous avez différentes pistes possibles pour améliorer sa rentabilité.

En augmentant ses rentrées

C’est le premier élément auquel on pense : augmenter ses revenus et donc des loyer perçus.

Si vous êtes dans une période entre deux locations, vous pourrez alors normalement fixer librement le nouveau loyer (cf. Augmentation du loyer entre deux locations). Cela ne prévaut que si le bien est en-dehors d’une zone tendue ou d’encadrement des loyers. Dans ces cas, il existe de nombreuses restrictions.

Si vous êtes dans une période où le lien est loué, vous pourrez augmenter le loyer en fonction de la clause d’indexation IRL (à condition qu’elle ait bien été inclue dans le bail !).

En baissant ses charges

Gagner plus, mais aussi dépenser moins, cela permet d’augmenter sa rentabilité.

Pour l’entretien courant de votre bien locatif, si vous travaillez régulièrement avec le même prestataire vous serez alors plus à même de négocier des tarifs. Si en plus, vous avez d’autres biens, vous pourrez alors demander un tarif de gros.

Il en est de même pour les achats d’équipements de plus grosse envergure comme les fenêtres, la chaudière, les chauffages etc … Un achat en gros permet de bénéficier d’une réduction.

Pour les autres frais, du type assurance, que ce soit celle de propriétaire non occupant ou du crédit, les frais de gestion locative, les intérêts d’emprunt, étudiez ce qui se fait sur le marché et faites jouer la concurrence !

En investissant dans son bien

Si votre objectif final est la revente à terme du bien, n’hésitez pas à investir dedans :

• L’équiper avec du matériel de qualité pour les huisseries, le carrelage, le système de chauffage etc …
• Lui apporter une touche actuelle, notamment par le biais du home staging
• Soigner les finitions

Ces éléments permettront alors de vendre votre bien plus cher, et donc d’améliorer votre enrichissement final.

La rentabilité de votre investissement dépend ainsi de nombreux facteurs, qui sont à étudier avec soin. La vétusté du logement à acheter en est un qui aura de nombreuses répercussions à la fois sur le prix d’acquisition, les travaux, mais aussi la fiscalité. Avez-vous déjà fait votre choix ?