Rentabilité d’un bien locatif : explications et calculs

Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier locatif ? Ou vous avez peut-être déjà investi et vous cherchez à vérifier qu’il s’agissait bien d’un bon investissement en voulant vérifier la rentabilité de votre bien locatif ?

Et bien le calcul de la rentabilité de votre bien va vous permettre d’en savoir plus sur la qualité d’un investissement.

Pour cela, l’équipe de La Gestion En Ligne va vous expliquer les différents types de rentabilité, les éléments qui la font varier et vous guider pour savoir si la rentabilité obtenue est convenable.

Mieux comprendre la rentabilité d’un bien locatif

Pour vérifier si un investissement est rentable, vérifiez ce que recoupe cette notion en immobilier locatif, ainsi que les objectifs qu’elle satisfait.

Définition et calcul de la rentabilité bien locatif

La rentabilité d’un bien fait partie des indicateurs clés, que vous devrez vérifier avant tout achat. Elle correspond au rapport entre les revenus générés par l’investissement, par rapport à son prix d’acquisition.

Vous obtenez alors le chiffre de la rentabilité brute, exprimée en pourcentage.

Pour calculer plus facilement la rentabilité de votre bien, utilisez le simulateur de l’ANIL qui est très bien fait.

Saviez-vous qu’alors qu’on les utilise indifféremment, les notions de rentabilité locative et rendement locatif n’englobent pas les mêmes éléments ? En effet :

• Le rendement locatif comprend ce qui concerne les revenus locatifs
• La rentabilité locative, prend en compte à la fois la partie rendement du bien pendant toute la période d’investissement, mais aussi l’estimation de sa valeur future.

Les objectifs du calcul de cette rentabilité

Vous avez tout intérêt à calculer la rentabilité d’un bien tant en amont de votre investissement, qu’une fois l’investissement réalisé.

Avant d’investir, vous pourrez avoir une information intéressante en calculant le rendement locatif : vous pourrez comparer plusieurs logements, afin de faire votre choix. En effet, les biens ayant souvent des prix et des loyers différents, la notion de rendement locatif permet d’avoir une même base de comparaison.

Et quand on a déjà investi, le rendement locatif permet alors d’évaluer le niveau de rentabilité actuelle du bien par rapport au reste du marché. Cela peut alors permettre parfois de prendre certaines décisions comme l’augmentation du loyer, dans la mesure du possible, ou bien de vendre le bien.

Les différents types de rentabilité d’un bien locatif

On distingue trois rentabilités différentes, qui regroupent des éléments différents et plus poussés, allant de la rentabilité brute à la rentabilité nette-nette, en passant par la rentabilité nette.

La rentabilité brute

Comme évoqué plus haut, le rendement brut est la formule la plus simple pour le calcul de la rentabilité.

Il s’agit du rapport entre les loyers perçus et le prix d’achat du bien, avant toute déduction des charges afférentes.

La rentabilité nette

Avec la rentabilité nette, aussi appelée rentabilité nette de charges, vous aurez une interprétation plus fine que la rentabilité brute. Pour la calculer, retirez les charges liées à l’investissement et payées par le propriétaire, du montant des loyers perçus.

Les charges à déduire sont les suivantes :

• Les charges locatives non récupérables auprès du locataire, donc restant à la charge du bailleur.
• Les dépenses pour gros travaux, comme la chaudière collective, l’isolation des parties communes ou encore le ravalement de la façade.
• La taxe foncière sur les propriétés bâties
• Les frais de gestion, comme l’assurance propriétaire non occupant, l’assurance loyers impayés, les frais de gestion locative …
• Les intérêts d’emprunt, le cas échéant

Rendement locatif net =

(((loyer mensuel x 12) – charges) / prix d’acquisition) x 100

La rentabilité nette nette

Vous aurez avec ce dernier niveau de calcul un résultat encore plus pointu. En effet, vous devrez alors prendre en compte les éléments suivants :

• Les charges énumérées au-dessus
• La fiscalité, avec ses éventuels avantages (Pinel, Malraux, déficit foncier)
• Les recettes et les dépenses annexes

Etant donné que votre fiscalité rentre dans le calcul de cette rentabilité, ce n’est pas un élément que vous pouvez comparer avec un ami bailleur, qui pourrait avoir une fiscalité différente.

Quels sont les éléments qui permettent d’améliorer la rentabilité d’un bien locatif ?

Différents éléments influent sur le niveau de rentabilité d’un bien locatif :

• Age du bâtiment
• Surface
• Montant des charges
• Marché locatif local
• Typologie de la location

L’âge du bâtiment ou logement

Quand vous achetez un logement dans un bien neuf, celui-ci vous coûte plus cher qu’un bien dans un immeuble ancien. De ce fait, vous verrez diminuer la rentabilité du bien à cause du prix du plus élevé. Par contre, vous aurez des charges de travaux et d’entretien seront moins élevées, ce qui va permettre d’améliorer la rentabilité nette.

De l’autre côté un bien dans un immeuble plus ancien sera moins cher, et donc présentera une meilleure rentabilité, mais ses charges et travaux seront plus élevés.

La surface du bien locatif

Elle impacte énormément la rentabilité d’un bien, car le prix au m² n’est pas proportionnel, le turn-over change suivant la typologie du bien et avec les charges.

Les studios et les T1 se louent plus cher au m² que les grandes surfaces. Par contre ils présentent une rotation plus importante des locataires. Celle-ci implique alors une remise en état fréquente, et donc des frais supplémentaires qui viennent grever le rendement locatif.

Pour les grands appartements et les maisons, les loyers au m² sont moins élevés. Par contre, la rotation est bien moins fréquente. Attention par contre à la vacance locative qui peut parfois être plus ou moins longue, ce qui va impacter le rendement à la baisse car il y aura moins de loyers perçus.

Vous pourrez alors trouver un bon compromis avec les T2 et T3 entre le loyer au m², la rotation des locataires ainsi que les frais de remise en état. Leur prix d’achat en neuf permettent aussi le plus souvent de bénéficier de dispositifs fiscaux intéressants.

Le niveau des charges locatives

Qui dit charges élevées, dit nécessairement rentabilité plus faible.

D’une résidence neuve à une résidence ancienne, on a ainsi des montants qui peuvent énormément varier, mais aussi d’une résidence à l’autre de même âge, en fonction de ses caractéristiques (présence d’un gardien, jardin, ascenseur …). Faites-vous fournir ces informations avant l’achat pour comparer les éléments et ne pas avoir de mauvaises surprises par la suite. C’est vraiment important.

Le marché locatif local

Il va avoir une influence sur le niveau des loyers, le prix d’achat mais aussi la vacance locative.

En effet, dans une ville avec un marché locatif dynamique pour les bailleurs, c’est-à-dire avec beaucoup de demandes de location :

• Les montants des loyers pourront être plus élevés (dans la mesure où il n’y a pas de réglementation dans ce sens)
• Les prix d’acquisition sont assez élevés
• Il y aura moins de vacance locative, car les logements seront très recherchés

Ainsi le rendement locatif sera plus élevé.

A contrario, dans une ville avec un marché locatif en berne, les indicateurs seront inversés :

• Des loyers relativement bas
• Les prix d’acquisition seront normaux à bas
• Plus de vacance locative, car il y aura moins de demande

Le rendement locatif sera donc plus faible.

Vous devez donc bien choisir la ville où vous souhaitez investir. En effet, souvent un investisseur choisit une rentabilité certes un peu plus faible que la moyenne mais présentant plus de sécurité. C’est pourquoi les biens en location sur Paris sont toujours très demandés.

Le mode de location

Que vous choisissiez de louer vide ou meublé, les implications sont différentes en termes de rentabilité. Les curseurs vont alors varier.

En location meublée, vous aurez alors :

• Loyers plus élevés de 20 à 30%
• Avantages fiscaux liés au statut LMNP
• Turn over plus important
• Charges plus importantes pour la remise en état

En location vide, vous aurez :

• Loyers dans la moyenne
• Pas d’avantages fiscaux spécifiques
• Moins de rotation dans le logement
• Moins de charges

A quel niveau de rentabilité s’attendre pour son bien locatif ?

Il n’y a pas de vérité absolue sur la rentabilité attendue pour son investissement locatif. Tout dépend non seulement de l’époque, mais aussi des différents paramètres évoqués juste avant. Si aujourd’hui la fourchette de rentabilité locative se situe entre 2 et 7%, il y a quelques années celle-ci était entre 5 et 10 %

Nos 7 conseils pour veiller à avoir une bonne rentabilité de son bien locatif

Alors pour faire un choix judicieux avant d’investir pour un bien immobilier, nous vous partageons nos recommandations :

• Veillez à ne pas être trop optimiste sur la simulation de rendement calculé pour ce futur investissement, que ce soit tant en termes de loyers à percevoir (surévaluer le montant mensuel ou bien oublier la vacance locative), que de prix de revente surestimé. Soyez vigilant par rapport aux chiffres annoncés, et vérifiez-les bien.
• Comptez bien les différents frais: taxes foncières, les diverses charges et les travaux qui vous incombent. Ne lésinez pas pour ces derniers, car ce sont eux qui vous permettront de bien valoriser votre bien à terme, de louer à des montants plus élevés et plus rapidement, de plus ils sont déductibles.
• Pensez à la vacance locative : c’est la période où votre bien ne sera pas loué, et donc où vous ne percevrez aucun loyer. Le rendement locatif peut alors vite baisser. Nous vous recommandons donc de ne pas perdre de temps quand vous recevez l’avis de départ de votre locataire, le décompte pour rechercher un nouveau locataire débute à ce moment-là. Sinon il est d’usage de partir sur un taux de vacance locative de 5,5 %.
• Prenez une marge de manœuvre financière suffisante, pour faire face aux imprévus, qui pourraient affecter le cas échéant le remboursement de votre crédit immobilier. Même si la rentabilité du bien locatif convoité est intéressante, mais que votre épargne résiduelle n’est pas suffisamment conséquente, vous prenez un risque peut-être trop important, qui peut être préjudiciable notamment si le marché se retourne entre-temps.
• Percevez la fiscalité comme la cerise sur le gâteau. L’appât de l’avantage fiscal ne doit pas être l’élément numéro 1 dans la liste des arguments pour réaliser votre investissement locatif. C’est avant tout la qualité du bien dans lequel vous allez investir qui doit être votre première préoccupation.
• Adoptez une stratégie locative dynamique, en ouvrant votre location aux séjours de courtes durées, à la colocation ou à la location meublée, en fonction de la tendance du marché. Cela vous permettra de vous adapter à la tendance du marché, et améliorer votre rentabilité.

• Optez pour un emplacement stratégique en investissant dans des villes ou des quartiers dynamiques (Toulouse, Paris, Lyon, etc) ;

Si la rentabilité est un élément important, pensez aussi à la revente future d’un bien. Vous trouverez plus facilement preneur pour une petite surface qu’une grande, car son prix sera moins élevé. En période de tension du crédit immobilier, c’est un détail qui a toute son importance !

Mais surtout, gardez en tête d’abord votre objectif d’investissement. Si celui-ci est de percevoir une rente régulière, et bien le calcul de la rentabilité a toute son importance en effet. Si par contre, vous êtes plus dans une optique de construction d’un patrimoine sur la durée avec transmission possible, l’emplacement et la sécurisation du bien devront être vos objectifs premiers.

Une fois votre bien acheté, contactez-nous pour nous confier sa gestion locative partout en France.