Guide de la rénovation énergétique de la copropriété

Après les logements individuels, la copropriété est désormais concernée par la rénovation énergétique. En effet, 15% des logements en copropriété possèdent un diagnostic de Performance Energétique (DPE) F ou G et sont donc considérés comme des passoires thermiques (source : Memento Habitat 2019 – Anah).

Les enjeux sont donc importants à la fois pour le climat, les copropriétaires ainsi que les occupants de ces logements. C’est pour cela que des solutions de financement aidés ont été mises en place.

L’équipe de La Gestion En Ligne est là pour vous accompagner pour mieux comprendre le sujet.

Les enjeux d’une rénovation énergétique pour une copropriété

La rénovation énergétique doit donc être une priorité pour toutes les copropriétés. Les enjeux se font sur 4 niveaux :

• Améliorer le confort des occupants, tant en été qu’en hiver, et donc réduire les risques de conflits lors des assemblées de copropriété
• Maîtriser les charges collectives de copropriété en réduisant les consommations de chauffage, et donc les factures collectives et individuelles, et donc améliorer le pouvoir d’achat des bailleurs et locataires
• Mieux valoriser la copropriété, et par conséquent les logements à titre individuel, ce qui permet de ne pas avoir de logements vides et limiter le risque de squat
• Lutter contre le réchauffement climatique, et donc participer à l’effort collectif

Copropriété : les étapes de sa rénovation énergétique

Que la rénovation soit globale, ou bien partielle, trois étapes vont se succéder :

• Réalisation d’un diagnostic
• Mise en place d’un plan travaux
• Préparation du financement

Réalisation du diagnostic suite à un DPE, audit ou DTG

Pour rappel, la réalisation de l’audit, d’un DPE ou bien d’un diagnostic technique global dépend de critères comme la taille de la copropriété, date de son permis de construire, présence de chauffage collectif … :

• Le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés dont les permis de construire a été déposés avant le 1^er janvier 2013 selon le calendrier suivant en fonction du nombre de lots :
  • Plus de 200 lots : 1^er janvier 2024
  • Entre 50 et 200 lots : 1^er janvier 2025
  • Moins de 50 lots : 1^er janvier 2026
  • Le DPE collectif deviendra obligatoire à partir du 1^erjanvier 2028 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
• L’audit énergétique de copropriété n’est plus obligatoire depuis le 1^er janvier 2017, mais fortement conseillé
• Le DTG peut être décidé à la majorité simple en assemblée de copropriétaires. Par contre il est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété, ou bien si l’administration l’exige quand un immeuble est insalubre ou en péril.

C’est suite à l’édition de ces documents d’un état des lieux des travaux pourra être réalisé, ils pourront alors concerner :

• Chauffage
• Fenêtres
• Isolation des murs
• Ventilation
• Isolation des toitures
• Eau chaude sanitaire
• Isolation des planchers

Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

Le projet de rénovation possédant ses objectifs finaux, la copropriété va pouvoir décider en assemblée générale de les réaliser de manière progressive ou bien de manière globale.

La rénovation énergétique globale d’une copropriété est souvent conseillée car elle permet :

• D’éviter les travaux d’urgence, pour éviter un vieillissement du bâti
• D’être plus efficaces immédiatement et obtenir des résultats concrets et notamment financiers, plus rapidement
• De réaliser des économies d’échelle, en évitant les multiples interventions
• De permettre une plus-value rapide de la valeur de la copropriété

Ce Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est obligatoire pour les copropriétés de 15 ans et plus selon ce calendrier suivant le nombre de lots :

• Plus de 200 lots : depuis le 1^er janvier 2023
• Entre 51 et 200 lots : depuis le 1^er janvier 2024
• 50 lots et moins : à partir du 1^er janvier 2025

Il s’en suite alors le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) à mettre en place selon le même calendrier et à faire voter en assemblée générale de copropriétaires

La préparation du financement

Pendant la phase de préparation, la copropriété doit élaborer son plan de financement avec en externe les subventions disponibles et les crédits prévus à cet effet, puis en interne simuler le reste à charge pour chaque copropriétaire en tenant compte des économies réalisées par ces travaux.

C’est ainsi que le fond de travaux va pouvoir être mis en place. Il est obligatoire depuis 2015 pour les copropriétés de plus de 10 lots et le montant de sa cotisation doit être égale au moins à 5% du budget prévisionnel de l’année.

Bon à savoir : pour les copropriétés de moins de 10 lots, l’assemblée générale peut décider à l’unanimité de ne pas le mettre en place. De plus, si le DTG ne mentionne pas de travaux à réaliser dans les 10 prochaines années, le fonds de travaux n’est pas obligatoire.

Copropriété : les travaux obligatoires en matière de rénovation énergétique

Afin de permettre la réalisation de ces travaux et lutter contre la précarité énergétique, le budget mis en place par l’Etat dans le cadre du plan France Relance était de 6,7 milliards d’euros.

L’éradication des passoires thermiques

Est considérée comme passoire thermique pour logement avec une consommation d’énergie importante. Ce sont tous les biens dont les DPE indiquent les lettres allant de E à G. Les interdictions de location de ces biens s’échelonnent selon un calendrier précis :

• 2023 : les classes G+ ;
• 2025 : les classes G ;
• 2028 : les classes F ;
• 2034 : les classes E.

La conséquence est la réalisation de gros travaux de rénovation énergétique par chaque bailleur, afin de pouvoir continuer à louer ces biens.

L’interdiction du chauffage au fioul et au charbon

Considérés comme trop polluants, le fioul et le charbon sont désormais en voie de disparition pour leur utilisation en chauffage depuis le 1^er juillet 2022 pour :

• Les bâtiments neufs
• Les bâtiments existants, copropriétés et maisons individuelles

Bon à savoir : en cas de panne en copropriété, une chaudière fioul ne pourra plus être remplacée par un mode de chauffage 100 % fioul (exception faite pour les impossibilités techniques). Le seuil d’émissions de gaz à effet de serre du nouvel appareil est fixé à 300 gCO₂eq par kWh PCI (pouvoir calorifique inférieur).

L’interdiction du gaz dès 2025 en logement collectif

Le gaz subit le même traitement que le fioul et le charbon, avec une interdiction progressive :

• 2022 pour les logements individuels neufs
• Entre 2022 et 2025 pour les autres logements

L’individualisation des frais de chauffage (IFC)

Déjà évoquée par notre équipe, l’IFC Nouvelle Génération a pour objectif de faire payer aux occupants leur consommation de chauffage depuis octobre 2020, et donc à terme de les responsabiliser sur leur consommation afin de permettre des économies d’énergie.

Bon à savoir : une dérogation est possible en cas d’impossibilité technique de mettre en place l’IFC.

Le financement de la rénovation énergétique en copropriété

Mais quand en tant que propriétaire occupant ou bien bailleur on se retrouve à devoir faire face à une obligation de travaux si importante, la mise en place de financement aidé ou bien d’aide directe est bien utile. Voici ceux en place actuellement : MaPrimeRénov’ et l’Eco Prêt à taux zéro.

MaPrimeRénov’ Copropriété

Cette aide est le pendant pour les copropriétés, de l’aide déjà en place pour les propriétaires à titre individuel. Elle permet la rénovation énergétique en copropriété.

Les copropriétés concernées

Les conditions d’éligibilité sont cumulatives :

• Immatriculation obligatoire
• Mise à jour annuelle au registre national des copropriétés effectuée
• Possession de biens à usage d’habitation principale à hauteur des pourcentages suivants :
  • 75 % des lots
  • 65 % des lots pour les copropriétés de 20 lots et moins, ou à défaut des tantièmes pour les 2 cas de figure

Les travaux concernés

MaPrimRénov’ copropriété intervient pour les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété, mais aussi dans les parties privatives déclarées d’intérêt collectif. Ils doivent cependant remplir les critères suivants :

• Permettre un gain énergétique d’au moins 35 %
• Avoir une assistance à maîtrise d’ouvrage
• Avoir fait l’objet d’une évaluation énergétique

Bon à savoir : Une expérimentation est en cours pour les petites copropriétés (20 lots d’habitation ou moins) qui ne parviennent pas à atteindre le minimum de 35 % de gain énergétique requis, mais avec au moins 15 % selon un audit énergétique ou un diagnostic technique global. Elles doivent cependant être composées d’au moins 65 % de résidences principales. Pour connaître l’éligibilité de votre copropriété, consultez votre Espace conseil France Rénov’.

Les montants et démarches

L’aide MaPrimRénov doit être demandée et déposée par le syndic de copropriété sur le site de MaPrimRénov.

Son montant, plafonné à 25.000 € par logement, dépend du gain énergétique réalisé :

• Au moins 35% de gain énergétique: 30 % du montant
• Au moins 50% de gain énergétique: 45 % du montant

En prime, il existe également des bonus et primes :

• 10 % de bonus en cas de sortie du statut de passoire énergétique, c’est-à-dire des immeubles classé F ou G qui passent au moins en D
• Des primes individuelles de 1.500 € ou 3.000 € pour les copropriétaires aux ressources modestes ou très modestes
• 20 % de bonus pour les copropriétés dites fragiles, en raison d’un taux d’impayés de charges de copropriété d’au moins 8% du budget voté de l’année N-2

L’Eco prêt à taux zéro

Pour continuer de financer la rénovation de leur copropriété, les copropriétaires peuvent recourir à un crédit avantageux, l’éco-PTZ propriété, qui est régi par l’article L244 quater U du code général des impôts.

Les copropriétés concernées

La seule condition est une condition d’antériorité : la copropriété doit être achevée depuis plus de 2 ans, à la date de début des travaux.

Les travaux concernés

Tout comme pour MaPrimRénov, les travaux financés concernent les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété, mais aussi dans les parties privatives déclarées d’intérêt collectif.

Les montants et démarches

C’est le syndic de copropriété qui entame les démarches pour la souscription de l’Eco PTZ Copropriété, avec un établissement de crédit qui a signé un avenant à la convention avec l’État et la Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (SGFGAS).

Le montant maximum emprunté est alors de 30.000 € par logement, si le syndicat de copropriétaires a décidé de réaliser 3 actions de travaux ou d’atteindre une performance énergétique globale minimale.

Bon à savoir :

• Il ne peut y avoir qu’un seul Eco PTZ Copropriété mobilisé par bâtiment ;

• Un copropriétaire peut également demander à titre personnel, un Eco PTZ, à condition de ne pas dépasser le plafond de 30 000 euros au titre d’un même logement, et pour financer d’autres travaux que ceux réalisés par la copropriété.

En conclusion, ces dernières années les travaux réguliers et obligatoires ont été mis en place pour des raisons économiques et écologiques. Cette rénovation énergétique de la copropriété a cependant été suivie par certaines aides de l’Etat afin de faciliter la transition énergétique.