La règlementation en location saisonnière

Souvent choisie au détriment de la location meublée classique, la location saisonnière est jusqu’en 2024 en plein essor, tant en ville, qu’à la campagne ou à la montagne. Mais conaissez-vous la règlementation qui s’applique à la location saisonnière ? Saviez-vous d’ailleurs que le terme « location saisonnière » n’avait pas d’existence légale, mais que c’était un abus de langage pour désigner une location de courte durée en meublé de tourisme ?

L’équipe de La Gestion En Ligne va vous détailler le fonctionnement de la location saisonnière, les différences avec la location meublée classique, ses avantages, le détail de la règlementation applicable ainsi que les sanctions en cas de non respect.

Quelles différences entre la location saisonnière et la location meublée longue durée ?

Si vous souhaitez mettre votre bien en location meublée, la typologie de location est à considérer entre le meublé de tourisme et la location meublée de longue durée. La réglementation n’est pas la même, mais les conséquences non plus.

Les principales différences sont :

• Durée de la location
• Destination du bien
• Prix de la location
• Etats des lieux

Règlementation sur la durée entre location saisonnière et meublée

On ne loue pas un bien en location saisonnière sur la même durée qu’en meublé longue durée.

En effet, vous pouvez louer votre bien meublé en location saisonnière jusqu’à 90 jours consécutifs par an à la même personne selon la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.

En location meublée longue durée, la durée maximale est de 12 mois.

Concrètement, cela signifie que si vous souhaitez louer votre bien toute l’année, vous devrez alors multiplier le nombre de locataires, et de ce fait multiplier les frais et les risques de vacance locative. C’est donc un mode de location qui nécessite une grande flexibilité.

Destination du bien

La réglementation pour la location saisonnière précise bien, et notamment l’article D.324-1 du Code du Tourisme la nature de la destination du bien : ” villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile.”. La location meublée est prévue pour les vacances le plus souvent, mais cela peut aussi être voyage d’affaires …

L’autre, le meublé longue durée, est pour une résidence principale.

Dans les faits, les locataires de meublé de tourisme sont très souvent exigeants en termes d’équipements du bien mis en location, plus que pour les meublés de tourisme qui viennent souvent avec leurs effets personnels. L’investissement à réaliser est donc souvent plus conséquent pour la location courte durée.

Prix de la location

La durée moyenne de location, le risque plus ou moins élevé de vacance locative, les frais engendrés par la remise en état (propreté ou matériel) étant différent, le prix de location à la journée est bien plus élevé en location saisonnière, qu’en location longue durée.

Vous devrez donc faire un prévisionnel pour estimer si en fonction de la localisation de votre bien, ses équipements, les contraintes engendrées, tel ou tel type de location est le plus avantageux pour vous.

Etats des lieux

Contrairement à la location meublée classique, en location saisonnière vous n’avez pas pour obligatoire de faire un état des lieux d’entrée, ni de sortie. C’est toutefois vivement conseillé, pour éviter tout litige avec votre locataire.

Quels sont les avantages de la location saisonnière ?

La location de meublé de tourisme présente de nombreux avantages pour un propriétaire :

• Rentabiliser sa résidence principale ou secondaire, quand il n’y habite pas
• Profiter de son bien, quand il n’y est pas, ce qui est facile car il gère la présence de ses locataires et comme c’est de la très courte durée, l’organisation est plus facile
• Avoir toujours son bien occupé le long de l’année, et donc éviter les risques de squat
• Compléter ses revenus
• Bénéficier d’une fiscalité avantageuse

Attention, ces avantages vont de pair avec une réglementation de la location saisonnière meublée avec notamment les conséquences, qui vont avec.

Quelle est la règlementation de location saisonnière ?

Si vous décidez de mettre votre bien en location de courte durée, vous devrez alors respecter 3 types de règlementation :

• La règlementation nationale
• La règlementation locale, qui peut être plus restrictive
• Le contrat de location saisonnière à établir

Règlementation nationale de la location saisonnière

La législation Française qui s’applique pour la location de courte durée est celle de la Loi Alur de 2014 en complément de la loi de 1989, relative au bail classique. Attention, suivant la typologique de votre bien, ce ne sont pas les mêmes règles qui s’appliquent.

Résidence principale

Petit rappel sur la résidence principale : est considérée comme résidence principale, le logement où vous résidez au moins 8 mois dans l’année.

Par conséquent, vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 4 mois par an, sauf réglementation locale spécifique.

Attention si vous êtes locataire, vous pouvez également mettre votre résidence principale en sous-location, mais pour cela vous devez respecter les 2 règles suivantes :

• Avoir l’autorisation de votre bailleur
• Ne pas louer plus cher que votre loyer

Résidence secondaire

Petit rappel sur la résidence secondaire : est considérée comme une résidence secondaire, tous les logements que vous occupez moins de 8 mois dans l’année.

Par conséquent, vous n’avez pas de limitation du nombre de nuits à mettre en location saisonnière, sauf réglementation locale spécifique.

Règlementation locale de la location saisonnière

Si la règlementation nationale est assez libre, c’est moins le cas au niveau local, que ce soit au niveau de la copropriété le cas échéant, ou bien au niveau de la commune où se situe le bien à mettre en location.

Au niveau de la copropriété

Si votre bien fait partie d’une copropriété, vous devrez veiller à bien consulter le règlement de copropriété. Il y est souvent fait allusion pour interdire, ou pas la location de courte durée.

Il y est fait question d’une clause d’habitation bourgeoise ?

• Clause d’utilisation bourgeoise simple: le bien peut être utilisé à des fins d’habitation ou pour exercice d’une profession libérale, ce qui exclut les activités commerciales, artisanales ou industrielles.
• Clause d’utilisation bourgeoise exclusive: le bien est exclusivement destiné à l’habitation.

Pour rappel, la location touristique de courte durée est une activité commerciale dont un arrêt de la Cour de Cassation du 27 février 2020 a jugé incompatible avec l’usage exclusif d’habitation. Cela s’applique donc autant au propriétaire qui met sa résidence principale ou secondaire en location, qu’un locataire qui fait de la sous-location (après avoir obtenu l’accord de son bailleur).

Au niveau de la commune

C’est véritablement à ce niveau que la règlementation en location saisonnière s’est corsée ces dernières années. Devant la recrudescence de ce type de location, et donc l’impossibilité pour les locaux de trouver un logement de longue durée, de nombreuses communes ont durci les conditions d’accord pour la mise en location de type AirBnB.

Sachez tout d’abord qu’il existe 2 cas de figure :

• La déclaration simple en mairie, pour annoncer la mise en location du bien. Celle-ci s’effectue à l’aide d’un formulaire Cerfa n°14004
• La déclaration préalable soumise à enregistrement, pour limiter la mise en meublé de tourisme des biens en résidence principale ou résidence secondaire. Pour cela, le propriétaire doit obtenir un numéro d’enregistrement, à indiquer sur ses annonces de mise en location.

Vous devez donc vous renseigner en amont auprès de votre commune, pour connaître les modalités précises de déclaration. Les villes, notamment en zone tendue, sont de plus en plus nombreuses à appliquer ces décisions restrictives, avec parfois des conditions supplémentaires.

Attention, si vous ne respectez pas cette règlementation, certaines sanctions seront applicables, mais nous en parlerons plus loin.

Contrat de location saisonnière : la règlementation à appliquer

Si vous pouvez mettre votre bien en location saisonnière, en dernier lieu il vous faudra respecter les 3 formalités suivantes :

• La rédaction d’un contrat de location saisonnière
• L’assurance du bien
• La mise en place des modalités d’annulation

Rédaction du contrat de location

Comme pour une location classique, la rédaction d’un contrat de location saisonnière est obligatoire et prévoit certains éléments à ne pas oublier :

• Prix, avec notamment la possibilité d’un versement d’arrhes, d’acompte ou si un dépôt de garantie est prévu avec son montant. N’oubliez pas d’indiquer le montant de la taxe de séjour, qui dépend de la commune dont dépend votre bien, ainsi que les frais de commission, si vous passez par une agence.
• Description des lieux: superficie, nombre de pièces, équipements, inventaire du mobilier, etc.

Ce contrat doit être réalisé pour chacune des parties.

Bon à savoir : si la location saisonnière comporte une piscine privée, le propriétaire doit souscrire une assurance de propriétaire non-occupant.

Assurance du logement

Contrairement à une mise en location classique, en tant que résidence principale, vous n’avez pas pour obligation de demander l’assurance du logement à votre locataire en location courte durée.

Vous pouvez toutefois le demander, en l’intégrant dans le contrat de location.

Annulation de la location saisonnière

Les clauses d’annulation font partie des éléments de la réglementation à faire attention en location saisonnière. Tout d’abord veillez bien à indiquer ces modalités dans le contrat de location courte durée, car les conséquences financières d’une annulation peuvent être importantes pour la pérennité de votre opération d’investissement immobilier.

Il y a une différence notable entre acompte et arrhes :

• Acompte : si votre locataire annule sa location, il perd son acompte et doit vous payer le reste de la location sauf si vous avez réussi à louer le bien sur la même période. Par contre, si vous annulez la location, vous devrez alors rembourser l’acompte à votre locataire.
• Arrhes : si votre locataire annule sa location, il perd uniquement le montant de ses arrhes. Si vous annulez la location, vous devrez rembourser le double du montant des arrhes à votre locataire.

Bon à savoir : en cas de force majeure, l’annulation du contrat de location saisonnière, les règles diffèrent. Si votre locataire annule la réservation, il peut récupérer son avance. Si vous êtes à l’initiative de l’annulation, vous pouvez conserver les sommes perçues.

Quelles sont les sanctions en cas de de non-respect de la règlementation location saisonnière

Comme évoqué plus haut, la réglementation en location saisonnière est assez stricte et tout manquement à son application peut engendrer des conséquences financières importantes :

• Absence de décompte de nuitées à la mairie lorsque celle-ci l’exige : amende de 5.000 € à 10.000 €
• Non déclaration de l’activité de location saisonnière : amende de 5.000 €.
• Absence de numéro d’enregistrement le cas échéant : suppression de l’annonce par les sites d’annonces
• Location de la résidence principale plus de 120 nuits par an : amende pouvant aller jusqu’à 10.000 €
• Non-déclaration ou d’absence d’autorisation pour la mise en location saisonnière de sa résidence secondaire : amende de pouvant atteindre 50.000 €
• Fourniture d’informations manifestement mensongères : amende de 3.750 €

Les conseils de la Gestion En Ligne sur la règlementation location saisonnière

• Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez louer votre résidence principale, la durée de la location saisonnière est limitée à 4 mois
• Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez louer votre résidence secondaire, vous devez réaliser une déclaration en mairie
• Si vous êtes locataire, vous devez obtenir un accord écrit de votre bailleur pour la sous-location
• Dans tous les cas, si vous êtes en copropriété, vous devez avoir l’autorisation de la copropriété suivant le règlement de copropriété