Le règlement de copropriété, l’incontournable de la vie en copropriété

On a un peu trop tendance à penser que le règlement de copropriété ne s’applique qu’aux occupants d’une copropriété, mais c’est loin d’être le cas !

Tant les bailleurs, que les locataires sont tenus de le respecter. Il est donc important de bien connaître son fonctionnement, mais aussi de connaître les droits et devoirs de chacun.

C’est ce que La Gestion En Ligne va vous expliquer dans l’article de la semaine.

Le fonctionnement du règlement de copropriété

Encadré par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement est indispensable au sein d’une copropriété.

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un texte qui régit le bon fonctionnement d’une copropriété, tant pour la destination des différents lots en partie privative et les parties communes, que leurs conditions de jouissance.

Il s’applique aux :

• Occupants de la copropriété, qu’ils soient locataires ou propriétaires
• Copropriétaires non occupants

Généralement il est établi au moment de la mise en copropriété, mais il peut être instauré ensuite.

Que doit contenir un règlement de copropriété ?

Trois types de contenus doivent se trouver dans le règlement de copropriété :

• Vie pratique
• Gestion
• Majorité

Ces règles doivent être en conformité avec la législation en vigueur, et c’est au syndic de copropriété de le vérifier cette mise en conformité et la mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale le cas échéant. En cas de manquement, il engage sa responsabilité.

De plus, un règlement de copropriété, ainsi que toutes les modifications qui peuvent d’y rajouter, doivent faire l’objet d’une publicité foncière et de fait deviennent opposables aux tiers. Cela signifie que tout le monde est tenu de les respecter.

Les règles de vie pratique

Elles déterminent l’utilisation quotidienne à l’intérieur de la copropriété pour l’ensemble des parties de la copropriété, comme notamment la destination de l’immeuble, afin de déterminer si celui-ci sera exclusivement pour l’habitation, pour le professionnel ou bien mixte. Le règlement de copropriété peut également interdire la division des lots ou bien l’obligation de proposer en priorité un lot à la vente, aux autres copropriétaires.

Ces règles interviennent aussi pour ses différentes parties :

• Les parties privatives: certaines restrictions peuvent être imposées sur l’utilisation des parties privatives comme les jours et horaires pour la réalisation de travaux, l’utilisation des parties extérieures (terrasse, loggia ou autre) pour l’étendage du linge, l’utilisation d’un barbecue, la suspension de plantes …
• Les parties communes: si certaines parties communes sont libres d’accès à tous (couloirs, jardins …), certaines peuvent faire l’objet de restrictions ou de conditions spécifiques d’utilisation (accès à la chaudière, stationnement, local à vélo …)
• Les parties communes spéciales: parfois certaines parties communes peuvent également être réservées à l’usage exclusif d’une partie des occupants, ce qui peut être le cas dans les copropriétés à plusieurs bâtiments, ou bien limitées à une jouissance privative d’un seul lot de copropriété.

Les règles de gestion

Le règlement de copropriété intervient également pour la gestion de la copropriété :

• Les charges: le calcul pour déterminer les quotes-parts ainsi que la répartition entre copropriétaires, mention obligatoire dans le règlement de copropriété depuis le 31 décembre 2002
• Les parties communes: ce qu’il est prévu pour leur entretien et travaux
• L’état descriptif de division de l’immeuble: il sert à attribuer à chaque lot privatif une quote-part des parties communes, il doit aussi indiquer son numéro et les informations le concernant.

Les règles de majorité

Le dernier élément contenu dans le règlement de copropriété concerne les règles de majorité, nécessaire pour le modifier. En effet, ces règles sont différentes selon les modifications à réaliser.

Règlement de copropriété : droits et devoirs

Si un règlement s’applique à tous, les droits et devoirs qu’il impose doivent absolument être licites et respecter l’ordre public. Si ce n’est pas le cas, toute clause sera réputée non écrite, et donc non applicable.

Les droits vis-à-vis du règlement

Ils différent suivant votre statut : locataire, acheteur ou copropriétaire.

Vous êtes locataire

Vous pouvez disposer des extraits du règlements qui concernent le lot que vous louez.

Si votre bailleur ne vous l’a pas remis, vous pouvez le lui demander.

Si vous l’avez perdu, vous pouvez :

• Le redemander à votre bailleur
• Vous adresser au syndic pour obtenir une copie. Il n’est pas obligé d’accepter et peut prévoir une facturation du service
• L’obtenir auprès du service de publicité foncière pour un coût de 30 €

Vous êtes acheteur

Vous êtes également habilité à demander ce document. En avoir une copie vous permettra de mieux savoir dans quelle opération vous vous engagez et voir si elle correspond bien avec vos projets (habitation, mise en location, changement d’affectation du bien).

Vous êtes copropriétaire

Vous bénéficiez alors de trois droits :

• D’information : Lors de votre achat, le règlement doit vous avoir été remis. Si vous ne le possédez plus, comme un locataire vous pouvez vous adresser au syndic ou bien au service de publicité foncière.
• De consultation: A chacune des demandes de modifications, celles-ci doivent vous être soumises en assemblées générales et vous avez le choix d’accepter ou de refuser en participant au vote.
• De poursuite: si un copropriétaire ne respecte pas les règles, vous pouvez vous retourner contre lui.

Les devoirs envers le règlement

Tout droit s’accompagne de devoir, et notamment de respecter les différentes règles édictées dans le règlement.

Pour les occupants, locataires ou propriétaires occupants

Qu’il soit simple locataire d’un lot de copropriété, ou propriétaire occupant, un occupant se doit de respecter le règlement.

Pour le syndic de copropriété

Le syndic est le garant du respect du règlement de copropriété. Il doit dans un premier temps intervenir pour prévenir par courrier, l’occupant du non-respect du règlement : nuisances sonores ou olfactives, occupation illégale des parties communes … S’il ne le fait pas, il engage alors sa responsabilité, qui peut être dénoncée lors d’un vote en assemblée générale.

Le syndic devra par la suite prévoir les sanctions prévues pour cette entorse au règlement.

Pour les copropriétaires

Tout copropriétaire se doit également de respecter les règles contenues dans ce document, mais doit, seul ou par le biais du syndicat de copropriétaires, veiller à ce qu’elles soient respectées.

Pour cela, une médiation doit d’abord être réalisée, avant tout recours auprès du tribunal du lieu de situation de la copropriété. Si vous ne réagissez pas, vous pourrez être tenu pour responsable.

En résumé :

• Si un règlement de copropriété n’est pas établi, il faut le faire.
• Le règlement permet d’organiser la vie et la gestion de l’espace au sein de la copropriété
• Toutes les parties prenantes à une copropriété (locataire, copropriétaire et syndic) se doivent de le respecter