Réduire charges locatives copropriété
Pour de nombreux propriétaires, réduire les charges locatives de copropriété est une nécessité, surtout quand on connaît les derniers chiffres.

En effet, le baromètre Baticopro de 2020 indique que 84% d’entre eux les payent plus de 1.000 € par an et même 10 % plus de 4.000 € ! D’autant plus que ces charges sont en constante hausse ces dernières années.

Il est donc important de veiller de près à leur évolution, et surtout apprendre à leur réduire. Des aides financières sont disponibles pour les copropriétés qui mettent en place des solutions pour réaliser des économies. La Gestion En Ligne vous en parle plus longuement.

 

 

Rappel sur les charges de copropriété

Avant d’évoquer les moyens pour réduire les charges locatives de copropriété, voici un résumé des charges payées par la copropriété et qui les paye.

 

Que sont les charges de copropriété ?

Ce sont toutes les dépenses inhérentes au bon fonctionnement de la copropriété. Voici une liste rapide des principales charges :

  • Chauffage
  • Gardiennage
  • Entretien
  • Frais de gestion
  • Eau froide
  • Prime d’assurance
  • Ascenseur
  • Électricité

Il existe plusieurs typologies de charges :

  • Les charges courantes, qui reviennent régulièrement et dont le montant est facile à prévoir car récurrent
  • Les charges exceptionnelles, qui concernent le plus souvent des petits travaux urgents non prévisibles

Il existe également une autre répartition des charges :

  • Les charges générales, réparties sur la base des tantièmes parmi tous les copropriétaires. Elles concernent alors tout ce qui est entretien, nettoyage, travaux de ravalement, honoraires du syndic de copropriété …
  • Les charges spéciales, réparties selon leur utilisé parmi certains copropriétaires. Il s’agit alors des charges d’ascenseur, de chauffage collectif …

 

Qui paye les charges de copropriété ?

Chaque copropriétaire avance le montant des charges à la copropriété.

Les propriétaires qui ne louent pas leur bien s’acquittent de l’intégralité de ce montant.

Les propriétaires bailleurs peuvent par contre se faire rembourser ces charges par leur locataire, ce sont des charges récupérables. Elles sont listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. Ce sont essentiellement les petites réparations, l’eau, le chauffage collectif, l’électricité des parties communes … A savoir que les bailleurs soumis au régime réel peuvent déduire certaines charges de leurs revenus fonciers.

 

 

Pourquoi réduire les charges locatives copropriété ?

L’intérêt de diminuer ces charges est double : baisser les dépenses pour les propriétaires et locataires, mais aussi éviter trop de rotations dans les locataires pour les propriétaires bailleurs.

 

Diminuer la pression auprès du propriétaire et du locataire

Que ce soit pour les propriétaires ou les locataires, la baisse des charges locatives de copropriété a un impact direct sur leur budget quotidien.

Dans un contexte tendu, toute baisse de charges est forcément la bienvenue.

 

Diminuer le risque de turn over de ses locataires

En effet les charges locatives sont un complément au loyer que les locataires doivent payer. Suivant les copropriétés, ces charges varient entre 15 et 25 % du montant du loyer, ce qui n’est pas négligeable. Il est donc évident que certains locataires ne souhaitent plus supporter ces charges importantes et quittent plus tôt que prévu leur logement, notamment si le coût des charges locatives n’est pas maîtrisé.

C’est pourquoi il est recommandé d’y faire attention et de veiller à réduire les charges locatives de copropriété.

 

 

Comment réduire les charges locatives de copropriété ?

Bailleur, locataire et syndic de copropriété, tous les trois ont un rôle à jouer dans le niveau des charges locatives.

 

Faire un point régulier sur les différentes charges payées par la copropriété

La première opération est de faire le point sur toutes les dépenses :

  • Sont-elles toutes utiles ?
  • Quelles sont leurs dates de fin ?
  • Quand les contrats sont-ils résiliables ?

Le chauffage

Il s’agit du premier poste de dépenses à regarder quand on cherche à réduire les charges locatives de copropriété. En effet, en moyenne les dépenses de chauffage représentent 28,7% des charges de copropriété selon une étude de l’ARC.

Sachant qu’en diminuant d’un degré le chauffage collectif, la charge de chauffage diminue de 7%. Il est donc facile de faire baisser ce poste de dépense avec deux moyens rapides et sans frais :

  • Respecter la température recommandée de 19°C dans les logements. Les plus frileux pourront aussi plus se couvrir ou bien ajouter un radiateur d’appoint.
  • Passer à 18°C la température dans les parties communes

L’eau

Que ce soit dans une logique d’économie ou d’écologie, il est donc important de faire attention à la consommation d’eau.

L’électricité

Avec quelques ajustements et quelques petits achats, il est facile de réduire la consommation d’électricité dans une copropriété :

  • Achat d’ampoules LED pour remplacer celles qui cassent
  • Installation de détecteur de mouvements ou bien d’une minuterie pour éviter les lumières allumées sur de longues périodes

Les charges de syndic

Sachant que les charges de syndic représentent 8 à 10 % des charges d’une copropriété, les copropriétaires doivent bien étudier les prestations proposées dans le forfait habituel, mais aussi les prestations à la carte utilisées par la copropriété.

Les assurances

Si les assurances sont obligatoires pour une copropriété, les copropriétaires doivent également veiller au bon rapport qualité/prix.

Le gardien

La présence d’un gardien en copropriété, si elle est très appréciable, mérite vraiment une attention particulière en raison de son coût estimé à plus de 40.000 euros par an.

Vous devez alors veiller à l’adéquation entre les tâches qui lui sont attribuées avec les besoins de votre copropriété. Vous pourrez alors les réajuster en

  • Ajoutant des tâches indispensables
  • Retirant des tâches qui n’ont plus lieu d’être
  • Déléguant à des prestataires extérieurs

Les frais postaux

Ces charges sont majoritairement dues à l’envoi des convocations des copropriétaires aux assemblées générales, mais aussi à l’envoi d’autres documents.

Les moyens de réduire les charges locatives de copropriété pour ce poste peuvent être :

  • La remise des documents en main propre
  • Le dépôt en boite aux lettres
  • L’envoi des documents dématérialisés

 

Mettre en concurrence les différents fournisseurs

Mais la bonne gestion n’est pas le seul point pour agir sur le montant des dépenses. Les copropriétaires, ou plus exactement le syndic de copropriété peut également mettre en concurrence les différents fournisseurs pour voir qui est le plus intéressant financièrement, mais aussi le plus adapté aux besoins de la copropriété.

C’est notamment le cas pour les postes d’électricité et de gaz, pour les copropriétés qui ne bénéficient plus des tarifs réglementés. Une étude régulière des prix du marché est donc indispensable.

Pour ce qui est des charges de syndic il en est de même. De plus, depuis juillet 2023 il existe un nouveau contrat type qui permet de mieux comprendre les différentes dépenses. Celui-ci distingue la gestion courante et les opérations exceptionnelles. Mais peut-être serait-il aussi intéressant de passer à un syndic bénévole, avec certes de nombreuses économies à la clé, mais aussi toutes les contraintes que cela implique.

 

Entreprendre des travaux qui permettront de réduire les charges locatives de copropriété

Le dernier point, qui permet de faire baisser les dépenses, est de réaliser des investissements pour la copropriété.

L’électricité

La solution envisageable est l’installation de panneaux solaires. Celle-ci est conditionnée tout d’abord à une étude technique et ensuite à la validation par l’assemblée générale. La copropriété produit alors sa propre électricité et peut également la revendre en cas de surproduction.

Pour le chauffage

Une copropriété peut être amenée à réaliser plusieurs types de travaux pour économiser le chauffage :

  • Décrasser le réseau de chauffage collectif pour améliorer son rendement
  • Changer la chaudière et la tuyauterie, pour diminuer sa consommation d’énergie. En effet les nouveaux modèles sont moins énergivores.
  • Installer des thermostats dans les appartements
  • Améliorer l’isolation des parties communes (tuyaux, toits terrasse, planchers, murs extérieurs …)

L’eau

De la même manière que pour le chauffage, l’installation de compteurs individuels permet de responsabiliser les habitants de la copropriété à plus de sobriété.

D’autre part, ce type de compteur permet très souvent de détecter plus facilement des fuites et donc leur réparation plus rapide pour éviter une surconsommation qui sera imputée à tous les copropriétaires.

 

 

Les aides pour réduire les charges locatives de copropriété

Si les deux premiers points sur lesquels les copropriétaires peuvent agir fonctionnent essentiellement avec du bon sens, pour le troisième point, celui des travaux il faut absolument des fonds. Parfois, même si ces solutions apportent sur du court, moyen ou long terme des économies sur les charges locatives de copropriété, bon nombre de copropriétaires sont réticents à les réaliser.

C’est pourquoi depuis une dizaine d’années, alors que les aides étaient principalement destinées aux propriétaires de logements individuels, les pouvoirs publics ont élargi l’offre des aides également aux copropriétés.

 

Ma Prim Renov spécial copropriété

Cette aide pour réduire les charges locatives de copropriété par le biais de la rénovation énergétique a vu le jour en janvier 2021.

Elle intervient pour le financement des travaux dans les parties communes dans les conditions suivantes :

  • Gain de performance énergétique d’au moins 35 %
  • Copropriété composée d’au moins 75 % de lots en résidence principale
  • Montant égal à 25% de la quote-part des travaux, dans la limite de 3.750 €

 

Prime CEE

Les conditions pour en bénéficier sont du même ordre que pour Ma Prim Rénov pour les copropriétés et la prime CEE est cumulable avec d’autres aides.

La seule différence est que cette prime est mise en place par les fournisseurs d’énergie.

 

Eco prêt à taux zéro

C’est également une aide au financement, non pas cette fois par le versement d’une prime, mais par l’exonération d’intérêts pour les crédits permettant aux syndicats de copropriétaires de financer leurs travaux de rénovation énergétique à la fois pour les parties communes de la copropriété, mais aussi pour les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.

 

 

En conclusion, pour réduire les charges locatives de copropriété

Cela revêt donc différents aspects :

  • Meilleure gestion, avec des économies à la clé
  • Plus de confort pour les habitants
  • Revalorisation du bien pour une future vente

C’est ainsi un aspect de la gestion, sur laquelle il ne faut pas manquer de s’attarder.