Recherche de locataire : vos questions avant de louer

 

Votre bien est disponible à la location, et vous comptez effectuer une recherche de locataire ? Que vous effectuiez votre recherche seul, avec une agence ou en semi-délégué, les pièges sont nombreux dans cette situation, et de la réception du bien à l'entrée dans les lieux, les étapes doivent être suivies rigoureusement afin d'éviter toute déconvenue.

La Gestion En Ligne réalise un retour sur les questions les plus fréquentes avant de louer.

 

 

Comment déterminer son loyer dans l'optique d'une recherche de locataire ?

Afin de fixer au mieux le loyer de votre bien, vous avez trois critères à examiner de près :

• La réglementation de la zone géographique de votre bien immobilier
• L’aspect fiscal
• La notion économique

 

L’aspect réglementaire

En effet, la première étape est de vérifier si votre bien locatif se situe en zone tendue ou pas

Dans ces zones tendues, il y a un déséquilibre entre les offres de logement peu nombreuses et les demandes de logement très nombreuses. Avant de mettre votre bien en location, il est donc vivement recommandé de le vérifier avec le simulateur du service public. Vous pouvez alors vous situer dans l’une de ces deux situations :

• Pour une première location d’un bien jamais habité: le loyer est libre, sauf dans les zones où un encadrement des loyers a été mis en place, c’est notamment le cas sur Paris et la région Lilloise.
• Pour une location suite à un départ : le loyer ne peut être augmenté par rapport au dernier loyer encaissé du locataire précédent. Cette règle peut éventuellement faire l’objet d’exceptions, notamment des travaux d’amélioration.

Dans les autres zones, les loyers sont libres, et ne sont régulés que par l'offre et la demande.

Afin de luter contre l'habitat indigne, certaines communes imposent un "Permis de louer". En effet, un grand nombre de bien ne respectent pas les critères de décence et de salubrité. Un logement décent doit respecter 5 critères voir  :  Qu’est-ce qu’un logement décent ?  Logement décent et “permise de louer”: les obligations du bailleur

L’aspect fiscal

Si vous avez fait l’acquisition de votre bien avec un dispositif fiscal spécifique (Loi Pinel, Loi Denormandie etc …), il est possible que celui-ci implique une réglementation spécifique pour le loyer.

 

L’aspect économique

Une fois les deux premiers points vérifiés, vous pouvez alors vous pencher sur la fixation du loyer par rapport à la qualité de votre bien (cf. Déterminer le loyer, comment s’y prendre ?).

Un bon montant du loyer, c'est l'assurance de trois éléments permettant d'optimiser la rentabilité de son bien :

• Une recherche de locataire efficace: elle permet de trouver un locataire rapidement afin d'éviter les périodes de vacance locative
• Une location sur le long terme: un locataire est plus apte à rester dans votre bien sur une longue période si le loyer est cohérent, voire attrayant
• Une diminution des risques d'impayés: au-delà du fait que moins le montant est élevé, plus l'acquittement se fait aisément, proposer un loyer attractif, c'est se donner les moyens de trouver un locataire proposant une solvabilité sécurisante.

Pour déterminer le bon loyer, certains sites donnent des indications intéressantes. La consultation des annonces peut aussi amener de précieuses informations (Le Bon Coin, Se Loger, Explorimmo …). L’expérience montre que fixer son loyer de manière attractive permet de maximiser son rendement du fait de la rapidité de la mise en location, de la qualité des dossiers de candidatures, et de la rotation plus faible des locataires.

 

 

Comment fonctionne notre offre de recherche de locataire ?

Chez La Gestion En Ligne, nous sommes présents pour vous accompagner dans votre recherche de locataire. Notre offre se déroule en 4 étapes :

• L’annonce
• La gestion des demandes
• La préparation des visites
• La validation des candidatures et contrats

La première chose à faire est de s’inscrire sur le site. Cette inscription vous permet de créer le bien à gérer et vous donne accès à l’intégralité du contenu du site.  À l’issue de l’inscription vous pourrez télécharger le mandat de gestion et le signer.

Le chargement sur le site du mandat signé fait démarrer la gestion locative et vous donne la possibilité d’activer les différentes options disponibles sur le site : Recherche locataire, Assurance loyers impayés, Assurance PNO… Le mandat de gestion restera valable en cas de changement de locataire.  « Exemple d’un mandat de gestion ».

 

Rédaction et diffusion de l’annonce de recherche de locataire

Grâce aux informations que vous nous communiquez à l’activation de l’option « Recherche locataire », nous rédigeons une annonce de location. Ensuite, nous la publions sur une sélection des sites web les plus efficaces.

 

Réception des demandes

Les futurs locataires se positionnent sur votre bien directement via le formulaire « Je veux visiter ». Nous réceptionnons alors les demandes d’informations et de visites, puis nous sélectionnons les candidats répondant à vos attentes afin de gagner en efficacité dans votre recherche de locataire.

 

Pré-sélection et organisation des rendez-vous

Nous présélectionnons les candidats à partir des informations déclarées sur le site, et planifions les rendez-vous selon un calendrier prédéfini avec vous.

Les contrôles exercés par La Gestion en Ligne permettent des visites réservées aux candidats ayant le profil demandé. À l'issue des visites, les candidats locataires confirmant leur intérêt pour votre bien nous transmettent leur dossier pour étude selon vos préférences.

 

Validation du dossier locataire et réalisation des contrats

Une fois que les dossiers des candidats intéressés sont reçus complets (cf. liste des pièces attendues), nous validons la candidature de la personne retenue et, après accord du propriétaire, lui envoyons l’ensemble des contrats pour signature.

Signature électronique des contrats 

Dès la rédaction des contrats, nous procédons à la mise en place de la signature électronique.

EN RÉSUMÉ :

La Gestion en Ligne gère les aspects administratifs, logistiques, juridiques et de solvabilité de sa recherche de locataire.

Le propriétaire garde la main sur son bien en étant présent pour les visites de son bien, l’état des lieux et la remise des clés.

 

 

Comment activer une option de recherche de locataire ?

Pour activer nos options, vous devez aller dans "Mes biens" puis cliquer sur « Action » et « Activer une option ». Avant d’activer cette option :

• Les caractéristiques du bien doivent être saisies. Cliquez sur « Mes biens » puis sur “Action” et “Caractéristiques”
• Le loyer défini doit être conforme à la réglementation pour les biens situés en zone tendue.
• Vous devez avoir réalisé les diagnostics, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) dont les résultats doivent figurer dans l’annonce de location.

Vous n'êtes pas client chez nous ? Consultez nos tarifs et faites-nous une demande de devis pour profiter de nos offres !

 

 

Quels diagnostics techniques réaliser ?

Il y a quelques années sont apparues des obligations pour les bailleurs concernant la situation de leur logement.

Il s’agissait tout d’abord des risques naturels et technologiques, puis les performances énergétiques, l’exposition au plomb et récemment les nuisances sonores aériennes. L’ensemble est regroupé dans le Dossier de Diagnostics Techniques. Il s’agit avant tout, autant dans une vente, que dans une location de permettre aux deux parties de s’engager en toute connaissance de cause.

Ensuite, il y a également la surface Boutin. Il ne s’agit pas à proprement parler d’un diagnostic mais c’est une bonne idée, à l’occasion du passage du diagnostiqueur, de faire mesurer le logement. En effet, que la location soit vide ou meublée, la surface habitable fait désormais partie des mentions à faire figurer obligatoirement au bail.

Ces différents diagnostics, sauf amiante, doivent obligatoirement être joints aux baux (locations vides et meublées) sous peine de nullité du bail ou même de sanctions pénales (absence de suppression du risque d’exposition au plomb).

Faire une demande de diagnostic immobilier

 

Comment fonctionne l'assurance loyers impayés ?

L’Assurance Loyers Impayés proposée par La Gestion en Ligne vous permet d’avoir la certitude d’être intégralement payé du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire :

• Pas de franchise en montant ou en durée
• Pas de limite d’indemnisation en montant et en durée
• Frais d’huissier et d’avocat inclus
• L’assureur se charge des poursuites à engager et des frais juridiques que cela implique

 

La souscription de l’assurance loyers impayés

Elle peut se faire en deux circonstances :

• Au moment de la souscription à un mandat de gestion si un locataire est en place à ce moment. Il suffit alors de pouvoir justifier d’une année de paiements réguliers de loyers préalablement à la mise en place du mandat de gestion pour pouvoir bénéficier de la couverture.
• À chaque changement de locataire, en activant l’option de recherche locataire correspondante. Le dossier de solvabilité sera alors contrôlé par La Gestion en Ligne pour assurer le propriétaire de la mise en place de la garantie.

 

La sélection du locataire

Que la recherche de locataire soit entièrement gérée par vous ou bien par notre intermédiaire, dans tous les cas, le dossier de solvabilité du locataire devra être validé par La Gestion en Ligne. Le bénéfice de l’assurance n’est acquis qu’après confirmation écrite par mail de La Gestion en Ligne, préalablement à la signature des contrats.

Plusieurs conditions sont nécessaires pour une souscription à l'assurance :

• Le logement doit constituer la résidence principale du locataire
• Le ou les locataires doivent avoir des revenus d’activité représentant plus de trois fois le montant du loyer charges comprises
• Le ou les locataires doivent faire partis des catégories professionnelles suivantes : Salariés (CDI, période d’essai terminée, fonctionnaires titulaires), retraités, travailleurs non-salariés avec plus de 2 ans d’activité (gérants de société non-salariés, entrepreneurs individuels, professions libérales)
• Les étudiants sont assurables avec un garant répondant aux critères ci-dessus

Liste des pièces pour dossier Locataire et Garant

 

La gestion des impayés

Malgré les précautions prises, un impayé arrive ? Voici comment cela se déroule :

• Le premier mois, La Gestion en Ligne envoie une relance simple au locataire et, le cas échéant, au garant
• Au deuxième mois impayé, les relances se font en courriers recommandés avec accusé de réception
• À l’issue du deuxième mois d’impayé, sans régularisation, La Gestion en Ligne requiert un huissier afin qu’il délivre un commandement de payer au locataireainsi qu’à son garant éventuel. En parallèle, La Gestion en Ligne déclare le sinistre à l’assurance, gère l’ensemble de la procédure et reverse au propriétaire les indemnités calculées par l’assureur.

 

Pourquoi l’assurance loyers impayés avec La Gestion En Ligne ?

L’assurance loyers impayés peut être souscrite indépendamment d’un mandat de gestion, mais il y a de nombreuses raisons de lier l’assurance au mandat de gestion de La Gestion en Ligne :

• L’assurance souscrite individuellement est systématiquement plus chère que celle de La Gestion en Ligne
• La validation du dossier de solvabilité du locataire est affaire de spécialistes. Pour le propriétaire, la Gestion en Ligne se charge de la constitution du dossier et de sa validation : le propriétaire est certain que l’assurance ne lui opposera pas une pièce manquante pour le déchoir de sa garantie
• Les contraintes de délai en ce qui concerne le suivi des impayés et les déclarations de sinistre doivent impérativement être respectées pour ne pas, à nouveau, risquer de se heurter à un refus d’indemnisation de l’assurance. Là encore, La Gestion en Ligne garantit le respect du formalisme nécessaire. Un seul chiffre : 30 % environ des déclarations de sinistre effectuées par des particuliers ayant souscrit directement l’assurance seront rejetées par les assurances

 

 

Comment signer le bail et ses annexes ?

Une fois la recherche de locataire terminée, La Gestion en Ligne vous envoie les contrats (et le cas échéant les actes de caution) sous signatures électroniques. Chaque partis recevra un lien par mail lui permettant de signer les contrats.

Attention : Vérifiez bien les informations renseignées sur les contrats. En cas de modification à la main, le(s) locataire(s) et vous, devez parapher les modifications.

 

Les cautions personnelles

C’est une partie délicate à réaliser pour que vous ayez l’assurance d'être pleinement garanti :

• Combien de cautions ? La caution est un engagement personnel, il n’est donc pas possible de faire figurer deux garants sur le même acte. Chaque acte de caution est un exemplaire original unique. En cas de colocation, les engagements de cautions sont différents et une procédure spécifique doit être respectée pour pouvoir rester garanti en cas de départ d’un des colocataires
• Quel formalisme ? L’acte de caution doit être signé avant la remise des clés.

Les plus de La Gestion en Ligne : Une maîtrise des particularités de la colocation et des précautions à prendre pour être bien garanti, ainsi que des actes de caution conformes à la réglementation.

 

Les diagnostics techniques

Ils doivent être :

• annexés à chaque exemplaire du bail
• paraphés par les parties
• signés sur l’ERNMT

 

La répartition des exemplaires

Chaque partie intervenant pour la signature du bail ne reçoit pas nécessairement les mêmes documents :

• Locataire: un exemplaire du bail
• Caution: un exemplaire de l’acte de cautionnement
• Propriétaire: l’ensemble des documents (son exemplaire de bail ainsi que la/les caution(s) personnelle(s))
• La Gestion en Ligne: ensemble des documents (bail, diagnostics, caution(s), prélèvement, attestation d’assurance).

 

L’encaissement du dépôt de garantie et du premier loyer

Le règlement du dépôt de garantie et du premier loyer proraté se fait par virement directement à La Gestion en Ligne à la signature du bail, qui seront ensuite reversé au propriétaire.

Le propriétaire devra alors gérer le dépôt de garantie et le reversé (intégralement ou partiellement en fonction de l'état des lieux de sortie réalisé) au locataire à sa sortie.

 

Les avantages de La Gestion En Ligne dans la signature du bail

• Une parfaite maîtrise juridique de la rédaction des baux mais aussi et surtout des cautions personnelles
• Un mode opératoire précis transmis à l’occasion de chaque signature pour guider le propriétaire pour sa sécurité
• Le calcul des sommes à verser à l’entrée dans les lieux
• Un accompagnement du propriétaire à toutes les étapes, par mail et/ou téléphone

 

État des lieux d’entrée et remise des clés

Après la recherche de locataire vient l’état des lieux d’entrée. Il peut être réalisé contradictoirement entre vous et votre locataire, par un prestataire mandaté ou bien par un huissier de justice. Cette étape, à mener avec soin, est primordiale pour la protection des intérêts du propriétaire et également du locataire. Les différents compteurs (gaz, EDF, eau chaude, eau froide) doivent être soigneusement relevés.

 

L’état des lieux, étape-clé

La tentation est grande de réaliser l’état des lieux rapidement et donc approximativement, tant cette tâche est rébarbative. Il est néanmoins fondamental de prendre ce travail au sérieux : L’état des lieux “photographie” le logement au moment de sa réalisation. C’est le document qui fera foi en cas de contestation. Les retenues éventuelles sur dépôt de garantie doivent obligatoirement s’appuyer sur des états des lieux (entrée et sortie), qui soient précis et comparables.

 

L’état des lieux, en pratique

Il est réalisé lors de la remise des clés, à l’entrée ou à la libération du logement.

En cas de sortie, l’état des lieux matérialise le moment à partir duquel le locataire n’aura plus aucune possibilité de retour dans le logement.

En cas d’entrée, c’est à l’issue de l’état des lieux que seront remises les clés au locataire qui prendra possession de son logement. La forme de l’état des lieux est libre, mais doit comporter des mentions obligatoires prévues dans le cadre de la Loi Alur. Le modèle proposé par La Gestion en Ligne est bien entendu conforme à la réglementation.

Un état des lieux est définitivement fixé lors de sa signature, mais le locataire dispose néanmoins de deux possibilités de l’amender :

• dans les 10 jours de sa réalisation pour tout élément concernant le logement
• dans le premier mois de la période de chauffe concernant l’état des éléments de chauffage

Attention : ne pas oublier d'installer ou de vérifier le détecteur de fumée.

 

L’état des lieux, avec notre partenaire Check & Visit

Confiez votre état des lieux à l’équipe de Check & Visit et bénéficiez de 10% de remise avec le code : GLIGNE99. Avec ou sans votre présence, l’état des lieux est réalisé de A à Z. Chaque état des lieux est géolocalisé, horodaté et cryptographié, puis certifié RGS* avec jusqu’à 250 photos. De quoi dormir sur vos deux oreilles, et cela sans vous déplacer !

 

 

Dois-je publier une annonce de mon côté alors que j’ai souscrit à l’offre "Recherche de locataire" ?

Nous vous déconseillons vivement de publier une annonce de votre côté. En effet, un “mauvais candidat” préférera toujours passer par vous plutôt qu’une agence parce qu’il sait que l’agence effectue des vérifications sur son dossier afin d’en déceler les falsifications. D’autre part, obliger les candidats à faire l’effort de s’inscrire sur notre site permet de confirmer la motivation du futur habitant de votre bien.

Ce système permet donc un gain de temps pour vous, vous n’aurez pas à répondre aux nombreux appels et cela permet également un premier écrémage des candidats afin de garder uniquement les meilleurs. Enfin, certains sites, pourtant gratuits au départ tels que LeBonCoin, réclament une rémunération pour “faire remonter” l’annonce. Notre compte professionnel sur ces sites nous permet de payer à votre place la remontée des annonces.