Recevoir la CAF de son locataire, bonne ou mauvaise idée ?
Recevoir la CAF de son locataire, c’est tout à fait possible. Quand on sait qu’actuellement la CAF aide 6 millions de familles à payer leur loyer grâce à l’Aide Personnalisée au Logement (APL), il est possible que vos locataires y soient éligibles.
En tant que bailleur, vous avez la possibilité de la recevoir à leur place depuis la loi relative au pouvoir d’achat de février 2008. Alors c’est l’occasion de se lancer, avec quelques précautions.
La Gestion En Ligne vous guide pour connaître les démarches à réaliser, et vous expliquer les avantages et inconvénients de recevoir l’allocation de vos locataires.
Les démarches pour recevoir la CAF de son locataire
Vous souhaitez recevoir l’allocation de votre locataire ? Vous devrez tout d’abord répondre à un certain nombre de critères. Ensuite, si vos locataires bénéficient des APL ou des Allocations Logement (AI) les démarches ne seront pas les mêmes. Pour finir, si vous louez un bien en colocation, les démarches seront légèrement différentes.
Les prérequis pour bénéficier de cette solution
Recevoir la CAF de son locataire est aussi appelé mise en place du tiers payant, comme c’est le cas chez les professionnels de santé pour la partie prise en charge par la Sécurité Sociale. Il n’est pas nécessaire d’avoir l’accord du locataire pour bénéficier du tiers payant.
Cependant, il y a un certain nombre d’obligations que doit remplir tout bailleur pour en bénéficier :
- Fournir un logement décent
- Proposer le logement en tant que résidence principale du locataire et que le bien soit occupé plus de 8 mois dans l’année
- Ne pas y loger ses ascendants ou descendants
- Faire payer un loyer
Si vous êtes propriétaire d’un logement conventionné, c’est-à-dire pour lequel vous avez signé une convention avec la Direction départementale de l’équipement (DDE), ou avec l’Agence NAtionale de l’Habitat (Anah)l le paiement en tiers payant est :
- Sur simple demande si moins de 10 logements
- Automatique si plus de 10 logements
APL ou AI ?
Le fait d’avoir un logement conventionné ou pas, va déterminer le type d’allocation que votre locataire pourra prétendre, mais aussi la date à laquelle vous pourrez la percevoir :
- Les APL sont versées dans le cadre d’un logement conventionné. La CAF vous verse le 25 du mois le loyer et votre locataire le reste du loyer.
- Les AI sont versés dans le cadre d’un logement non conventionné. Elles sont versées au locataire mais vous pouvez demander à les recevoir à sa place. Le versement se fait alors à terme échu, le 5 du mois suivant.
En cas de co-location ?
La colocation est la location d’un logement à usage de résidence principale par plusieurs locataires. Ces personnes colocataires constituent des foyers différents, ils doivent ainsi payer leur part respective de loyer. C’est dans cette logique qu’il revient à chaque colocataire de réaliser, le cas échéant, une demande d’aide au logement à la CAF. Celle-ci versera alors en cas d’éligibilité une allocation par colocataire.
Ainsi pour un même logement, mis en colocation, vous pouvez bénéficier pour certains colocataires, du tiers-payant, et pas pour les autres colocataires.
Pourquoi recevoir la CAF de son locataire ?
Plusieurs raisons peuvent vous amener à demander de bénéficier du tiers-payant, et celles-ci se regroupent sur une même notion : la tranquillité d’esprit.
La ponctualité dans le versement
La CAF est généralement réglée comme une horloge Suisse, elle réalise ses opérations en temps et en heure, pour être sûre que la somme soit créditée le 25. Il n’y a donc pas de retard.
La sécurité du paiement
La CAF étant un organisme d’Etat, il n’y a donc pas de risque d’insolvabilité, ce qui est rassurant pour un bailleur.
Les inconvénients à recevoir la CAF à la place de son locataire
La rigueur de la CAF peut cependant avoir certains inconvénients, justement à cause du manque de souplesse.
Le décalage de trésorerie
En effet, il y a un décalage d’un mois dans le traitement de la CAF. par exemple, le traitement de la CAF du mois de novembre génère un avis de paiement le 25 novembre mais un paiement effectif le 05 décembre.
Le respect du formalisme de la CAF
Chaque année, en juillet, il est indispensable de réaliser une déclaration du montant du loyer. Celle-ci peut notamment se faire par télédéclaration sur le site de la CAF ou bien par voie postale. En cas de départ du locataire, il est également indispensable de prévenir la CAF, afin d’éviter d’avoir un trop-perçu à rembourser ensuite.
En cas de changement du montant de l’allocation de votre locataire
Que celle-ci soit à la hausse ou bien à la baisse, il va falloir que votre locataire fasse un ajustement dans ses versements complémentaires.
Généralement les ajustements à la baisse se font assez rapidement, mais pour les ajustements à la hausse c’est parfois plus long …
L’information de la CAF
c’est le locataire qui sait quels montants seront versés et à quelle date, c’est aussi lui qui est informé en cas de suppression de la CAF, vous laissant dans l’incertitude permanente, mois après mois. Finalement, compte tenu de cette incertitude, vous ne pouvez anticiper les versements.
Si votre locataire ne devient plus éligible aux allocations de la CAF
Très souvent cette information intervient au moment de l’actualisation annuelle. Vous recevez alors l’information que vous n’aurez plus aucun tiers-payant. Il faudra donc rapidement vous mettre en relation avec votre locataire de manière à percevoir l’intégralité du loyer.
Dans le cas d’impayés
Il faut alors absolument respecter la procédure de la CAF, sinon vous pourriez être amené à rembourser les allocations alors que vous avez déjà un impayé sur la partie versée normalement par votre locataire !
En effet, dès que vous avez 3 mois d’impayés à la suite ou que le montant dû est au moins égal à deux fois le montant mensuel du loyer, charges comprises, vous devez enclencher auprès de la CAF la procédure d’impayés. Celle-ci se fait par le biais d’une déclaration précisant les coordonnées ainsi que les informations concernant sa dette.
L’aide au logement continuera de vous être versé pendant 6 mois, mais avec la plupart du temps la mise en place d’un plan d’apurement avec votre locataire pour sortir de son impayé. Pour la partie complémentaire, vous pourrez également demander à bénéficier du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL). Si par contre au terme des 6 mois, aucun plan d’apurement n’a pu être mis en place, la procédure le tiers-payant ne sera plus versé.
Le risque de remboursement de la CAF
Si la CAF vous est versée, c’est auprès de vous qu’elle viendra réclamer le remboursement d’éventuels excédents de versements. C’est ensuite à vous de demander au locataire de payer l’arriéré de loyer ainsi créé… ce qui n’est pas sans poser de sérieux problèmes, par exemple lorsque le locataire n’est plus dans les lieux ou lorsque sa solvabilité est faible. On a pu voir la CAF se “réveiller” après 3 ans pour demander un remboursement !
Recevoir la CAF de son locataire, par le biais du tiers-payant, est donc un gage de sécurité et de fiabilité pour sa gestion locative. Il est cependant important de prêter attention au formalisme de cet organisme, notamment en cas d’impayés, pour continuer à le percevoir.
La gestion de la CAF à la Gestion en Ligne
Nous considérons que les inconvénients liés au tiers payant sont majeurs, ce qui nous conduit à ne le pratiquer que sur demande expresse.
Nous établissons les attestations dont les locataires ont besoin pour faire valoir leurs droits et effectuons annuellement les mises à jour des dossiers des allocataires sur les espaces CAF concernés.
Le traitement de la CAF est inclus dans notre prestation de gestion, sans coût complémentaire