investissement en VEFA

Réaliser un investissement en VEFA

Vous souhaitez vous lancer dans la location et réaliser votre investissement en VEFA ? Il est nécessaire de savoir comment fonctionne la vente de ce type de bien, pour s’y préparer, et voir si cela correspond avec vos objectifs et votre situation personnelle.

La Gestion En Ligne est là pour tout vous expliquer.

 

 

Qu’est-ce que la VEFA ?

Une VEFA est une Vente en Etat Futur d’Achèvement. Il s’agit donc d’acheter un bien immobilier neuf sur plan ou en cours de construction.

C’est une opération qui est réglementée par la loi (article L261-1 et le code de la construction et de l’habitation) afin de protéger les acquéreurs d’immobilier neuf.

 

 

Comment fonctionne un investissement en VEFA ?

Quand vous avez choisi le bien pour réaliser votre investissement en VEFA, de nombreuses étapes vont se succéder jusqu’à la remise des clés. Le processus est long, mais si vous êtes bien préparés, l’opération se déroulera sans encombre.

 

La signature du contrat de réservation

Il s’agit de l’étape qui va formaliser le début de votre acquisition immobilière. La signature se fait souvent sous seing privé au bureau de vente du promoteur et s’accompagne d’un dépôt de garantie à verser à la signature, comme pour un compromis d’achat dans l’ancien, chez le notaire.

Après signature, vous bénéficiez alors d’un délai de réflexion de 10 jours pour définitivement vous engager, ou bien vous rétractez. Cette rétractation devra alors se faire par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Ce que comprend un contrat de réservation

Votre contrat de réservation contient de nombreux éléments obligatoires, directement dans votre contrat :

  • Les coordonnées du vendeur et vos coordonnées en tant qu’acheteur
  • Les informations concernant le logement : adresse, surface habitable, nombre de pièces principales, énumérations des pièces et annexes, situation dans l’immeuble …
  • Le prix prévisionnel de l’achat et les conditions de révision du prix
  • Les modalités de règlement avec la présence éventuelle d’un crédit avec ses caractéristiques
  • La date de de livraison du bien
  • La date de signature de l’acte authentique
  • L’ensemble des garanties du constructeur
  • Les informations relatives au droit de rétraction

Quand vous signez votre contrat de réservation, vous ne signez pas que le contrat de réservation, mais aussi toutes les annexes qui vont avec, ou bien juste un paraphe suivant les documents :

  • Les plans du logement et de ses annexes, ainsi que ceux de la résidence
  • La notice descriptive du bien et de la résidence
  • Le permis de construire
  • L’Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)
  • Le règlement de copropriété

Les points de vigilance

Avant de signer le contrat de réservation, faites attention à ces deux points : la date de livraison et le prix.

La date de livraison sera certainement indiquée de manière à prévoir une marge de manœuvre au promoteur, qui indique souvent un trimestre et une année et non pas un mois précis. N’hésitez pas à faire rajouter des indemnités de retard, si vous êtes tenus par des échéances bien précises.

Le prix peut également faire l’objet d’une négociation. Le prix indiqué est souvent est un prix prévisionnel, qui peut être révisé en fonction de l’indice de la construction, conformément à la loi. Toutefois, il est fortement recommandé de négocier un prix ferme dans le contrat de réservation, sinon cela obligerait d’avoir à débourser des sommes supplémentaires sur vos fonds propres car non prévus sur l’offre de crédit.

 

La réalisation du dossier de crédit, le cas échéant

La deuxième étape d’un investissement en VEFA est le montage de son dossier de crédit. Très souvent le contrat de réservation indique une obtention de l’offre de crédit sous 45 jours. Cela implique ainsi de fournir une copie de l’offre de crédit. Celle-ci servira donc à rassurer le vendeur, mais aussi au notaire de préparer l’acte authentique qui suivra.

Il est donc préférable d’anticiper la faisabilité de son projet en amont pour ensuite fournir très rapidement un dossier complet à son banquier ou courtier en crédit et obtenir son offre de crédit.

 

La signature de l’acte

Si cette troisième étape de l’acquisition parait souvent comme un aboutissement dans l’acte d’achat, celui-ci n’est en effet pas encore terminé. La signature de l’acte d’achat en VEFA se fait généralement au commencement des travaux. Elle se passe par contre chez le notaire, contrairement à la signature du contrat de réservation.

La notification de l’acte d’acquisition est souvent envoyée un mois avant la date de l’acte pour que vous puissiez la lire et la vérifier.

 

Les appels de fonds

Contrairement à un achat dans l’ancien où l’intégralité de la somme est versée le jour de la signature chez le notaire, les achats en VEFA voient les fonds appelés en plusieurs fois.

Ils sont échelonnés en fonction de l’avancée des travaux. La fréquence des appels peut varier d’un promoteur à l’autre, car certains rassemblent différents appels de fonds afin de minimiser leur nombre, mais souvent ils se répartissent comme suit :

  • Signature de l’acte authentique
  • Achèvement des fondations
  • Achèvement du plancher bas de rez-de-chaussée
  • Achèvement du plancher bas de 1er étage
  • Achèvement du plancher bas de 3ème étage
  • Mise hors d’eau
  • Mise hors d’air
  • Achèvement du cloisonnement
  • Achèvement des travaux
  • Livraison du logement

Toutefois, la législation a fixé un pourcentage maximum à ne pas dépasser pour trois étapes principales : 35 % pour l’achèvement des fondations, 70 % pour la mise hors d’eau et 95% à l’achèvement de l’immeuble.

Bon à savoir : Si vous réalisez un crédit pour votre investissement en VEFA, sachez que ce sont d’abord vos fonds propres qui sont appelés pour payer les appels de fonds, puis ceux du crédit bancaire.

 

La livraison de son investissement en VEFA

C’est un moment tant attendu : la livraison des clés, car elle arrive souvent au moins 18 mois après la signature du contrat de réservation, après tout dépend bien entendu de l’avancement du projet de construction quand vous réservez votre bien. La livraison est néanmoins un moment crucial où il faut faire attention à de nombreux détails.

Définition de la livraison en VEFA

Il s’agit de la remise des clés et elle se déroule juste après la réception des travaux.

Le bien doit être intégralement terminé : escaliers et ascenseurs accessibles, éclairage dans les parties communes, alimentation en eau, électricité et gaz, bref l’immeuble et votre appartement doit être habitable immédiatement dans les conditions stipulées dans votre contrat de réservation.

Comment se passe la livraison d’un investissement en VEFA ?

Pour prendre possession de votre bien, vous êtes notifiés par lettre recommandée avec accusé réception du jour et de l’heure de la livraison.

Vous réalisez alors avec le promoteur, le tour de l’immeuble et de votre logement pour vérifier qu’il n’y a aucune malfaçon ou non-conformité par rapport au contrat de réservation. Il est possible de se faire assister par un professionnel du bâtiment, ou bien par un huissier.

Si tout est conforme au contrat de réservation, vous pourrez alors faire débloquer les 5 % restants sur votre opération.

Si vous avez remarqué des soucis, très souvent le promoteur note alors toutes vos réserves et les points à reprendre. Mais sachez que vous avez encore un mois pour lui signifier en lettre recommandée, toutes les anomalies que vous pourriez détecter. Le solde restant devra être consigné chez un notaire, d’un commun accord entre vous et le promoteur, ou bien à la Caisse des Dépôts et Consignation. Les travaux de réparation devront se faire dans l’année qui suit. En l’occurrence, les professionnels essayent de le faire rapidement pour clôturer le chantier et récupérer leurs fonds.

 

 

Les avantages d’un investissement en VEFA

Par rapport à l’ancien, vous pouvez avoir tout intérêt à réaliser votre investissement en VEFA.

 

Un bien entièrement neuf

Vous n’aurez alors pas de travaux à prévoir avant quelques années, car votre bien sera en parfait étant, à la dernière tendance en matière de design mais aussi d’isolation. Il sera ainsi plus rapidement loué.

 

L’intérêt fiscal

Les investissements en VEFA offrent très souvent des possibilités de défiscalisation comme avec la loi Pinel.

Il peut y avoir aussi une incidence sur la TVA avec une récupération de la TVA si vous optez pour la location meublée ou bien un taux de TVA réduit à 5,5% si le bien se trouve en zone ANRU ou en quartier QPV (quartiers prioritaires de la ville).

 

Les frais de notaire réduits

C’est aussi un peu la cerise sur le gâteau quand on investit dans le neuf. Les frais de notaire sont alors de 2 à 4 % du prix d’achat du bien contre 7 à 8% dans l’ancien, ce qui est une économie non négligeable.

 

L’exonération de la taxe foncière

Souvent les communes exonèrent de taxe foncière les propriétaires pendant 2 ans, voire plus selon certaines communes. Cela permet ainsi d’avoir moins de frais à débourser au lancement de son opération d’investissement.

 

La garantie sur le bien livré

Quatre garanties couvrent votre bien suite à sa livraison :

  • La garantie de parfait achèvement: elle court pendant un an et protège de l’apparition de désordres à l’exclusion de l’usure normale du bien
  • La garantie de bon fonctionnement: elle dure 2 ans et concerne les dysfonctionnements d’un équipement, liés au second œuvre
  • La garantie décennale: comme son nom l’indique, sa durée est de 10 ans et elle protège contre les vices cachés et tout ce qui porte atteinte à la solidité de l’édifice ou qui le rendent impropres à sa destination
  • La garantie dommage ouvrage: elle fonctionne pendant 10 ans après l’expiration de la garantie de parfait achèvement pour une réparation rapide des dommages en amont de la recherche de responsabilité

 

Se simplifier la gestion locative

Etant neuf, votre bien n’amènera pas de travaux à prévoir les premières années de location. Cela vous permettra ainsi d’être plus serein pour débuter la location.

 

 

Ce qu’il faut savoir avant d’investir en VEFA

Acquérir un bien en construction, c’est aussi connaître certains points de vigilance, afin de ne pas commettre d’impairs qui pourraient remettre en question soit la viabilité du projet, soit la revente du bien.

 

La différence de prix avec l’ancien

Si en achetant du neuf, on achète aussi le prix de la tranquillité, il faut savoir que celle-ci correspond à environ 20% de différence avec l’ancien. Attention, ce chiffre est à prendre avec des pincettes, car l’ancien nécessite parfois des travaux, ses frais de notaire sont plus élevés et les charges de copropriété sont plus élevées à cause des travaux ou rénovation à réaliser dans les parties communes. Au bout de quelques années sans frais à débourser, les charges entre les deux commenceront à se rejoindre.

Bref ça se calcule …

 

Le délai entre la signature et la mise en location

Il faut compter environ entre 18 mois et 2 ans, si vous arrivez au début du projet de construction.

Ce délai n’est pas sans conséquence, car il y a les charges qui courent comme les mensualités de crédit le cas échéant, alors qu’aucune rentrée de loyers ne se fait.

Il faut donc soit avoir la trésorerie nécessaire pendant cette période pour assumer les charges de crédit, soit avoir prévu et demandé une franchise totale de crédit pendant la période de construction. Il faut savoir que cette opération n’est pas anodine, elle a un coût important, car les intérêts du crédit sont capitalisés pendant cette période.

Bon à savoir : il est conseillé d’insérer une clause d’indemnités en cas de retard de livraison, qui permettront de limiter les frais.

 

La projection dans le futur

Avec un appartement sur plan, il est parfois difficile de se projeter dans le futur. Il y a déjà la question de l’emplacement de l’immeuble dans le quartier, mais aussi sur l’appartement en lui-même.

Sera-t-il bien agencé ? Suffisamment ensoleillé ? Sans trop de vis-à-vis ?

Il est parfois difficile de s’imaginer comment sera le bien au final.

 

La défaillance du promoteur

Voici un point crucial de la VEFA : bien choisir son promoteur, car en cas de défaillance les conséquences économiques peuvent être fâcheuses.

Bon à savoir : vérifiez la solvabilité de votre promoteur sur des sites comme societe.com ou après de votre banquier qui a parfois une liste de promoteurs agréés, et demander la quittance de la garantie dommage ouvrage ainsi que la GFA.

 

 

Réaliser un investissement en VEFA est donc une longue aventure, pour laquelle il faut bien se préparer et connaître tous les tenants et aboutissants avant de se lancer.

Quand votre bien sera alors livré, vous pourrez alors rechercher un locataire.

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