7 conseils pour réaliser un achat immobilier

Vous souhaitez réaliser un achat immobilier ? Comme vous le savez, ce n’est pas un acte anodin. Il s’agit d’un engagement sur le long terme, qui mérite pas mal de réflexion avant de signer.

Il y a notamment :

• Les démarches à réaliser avant de réaliser des visites
• Les questions à se poser au moment des visites
• Des points importants à aborder lors de la finalisation de l’opération d’achat.

Bref il s’agit vraiment de mesurer l’impact que va avoir l’opération d’achat sur votre quotidien, afin de voir si l’opération est en effet intéressante à réaliser.

C’est pour cela que La Gestion En Ligne est là pour vous guider dans les différentes étapes afin de réaliser un achat immobilier.

Penser à son plan de financement

Avant de regarder les biens, consultez tout d’abord votre banquier ou bien votre courtier en crédit pour connaître votre capacité d’emprunt. En effet, il est indispensable de bien connaître son budget avant d’aller plus loin.

Renseignez-vous également en amont sur toutes les aides possibles pour votre achat : PEL, PTZ, prêt conventionné, PAS, APL mais aussi prêt auprès de votre employeur. Normalement lors du rendez-vous avec votre banquier ou courtier, celui-ci devrait être à même de vous en parler, sauf pour le prêt spécial employeur. Cela pourra ainsi vous permettre de voir ce qui est le plus avantageux financièrement parlant pour vous.

N’oubliez pas de prendre en compte l’assurance de prêt. Si vous êtes deux à emprunter, allez-vous prendre une assurance à 100 % chacun ou bien 50 % ? La quotité sur une assurance de prêt n’est pas anodine, et peut varier en fonction de la nature de votre achat, résidence principale ou locative.

Une fois, le montant de votre crédit maximal connu, cumulez-le avec votre épargne personnelle et vous obtiendrez alors l’enveloppe globale pour réaliser un achat immobilier. Cette enveloppe servira alors à ces différents postes de dépenses :

• L’achat du bien
• L’éventuelle commission d’un intermédiaire immobilier, celle-ci est souvent comprise dans le prix, vérifiez quand même !
• Les éventuels travaux que vous voudrez réaliser
• Les frais de notaire, qui seront fonction du montant du bien à acheter
• Les frais de garantie pour le crédit, il s’agit souvent d’un privilège de prêteurs de deniers, une prise d’hypothèque ou bien une caution bancaire du type Crédit Logement ou SACCEF.
• Les frais de dossier bancaire pour le crédit

Vous voilà donc prêts à chercher le bien de vos rêves !

Savoir quel bien vous convient

Les critères de sélection ne seront pas les mêmes s’il s’agit d’une acquisition de résidence principale ou bien d’un achat locatif. Dans le premier cas, on sera plus sur un achat « coup de cœur » tandis que le deuxième respectera des données précises en fonction de certains objectifs.

Pour une résidence principale

L’acquisition d’une résidence principale se fait certes en fonction du besoin actuel mais aussi d’une vision moyen-long terme.

Un jeune couple aura plus tendance à vouloir acheter un bien avec une pièce supplémentaire de manière à pouvoir agrandir facilement la famille.

Des acheteurs plus âgés chercheront un bien avec un accès facile, avec ascenseur s’il s’agit d’un logement collectif, ou bien en rez-de-chaussée s’il s’agit d’un logement individuel. La présence d’une douche au lieu d’une baignoire fait également partie des critères de sélection.

Pour un achat locatif

Les critères pour un achat locatif seront essentiellement autour de la localisation géographique et des commodités avoisinantes, mais aussi de la rentabilité de l’opération.

Pour les deux types d’acquisition

Toutefois dans les deux cas, il est bien de partir avec en tête certains critères :

• Le nombre de pièces
• La surface
• La localisation géographique
• La présence d’extérieurs et de dépendances (cave/place de stationnement/garage)
• Le prix

Parce que suivant les marchés immobiliers, il est parfois difficile de tout faire coïncider, réfléchissez alors aux quels critères sur lesquels vous pouvez déroger :

• La question du neuf ou de l’ancien
• La maison ou l’appartement
• La présence de travaux ou pas

Voici déjà quelques pistes pour savoir quoi acheter.

Savoir si on achète en nom propre ou en SCI

Réaliser son achat immobilier, qu’il soit pour une résidence principale ou bien pour du locatif, implique de se poser la question de l’achat direct ou via une SCI dès que vous êtes au moins deux acheteurs.

En cas d’achat seul

Il n’y a pas d’autre choix que d’acheter un nom propre, car il n’est pas possible d’avoir une SCI avec un seul associé.

En cas d’achat à plusieurs

Vous souhaitez acheter un bien avec votre conjoint, et/ou vos enfants ? Dans ce cas, pensez à la destination du bien pour savoir sous quelle forme acheter.

Si vous souhaitez en faire votre résidence principale, vous pourrez alors acheter en indivision ou en SCI. Ce qui pourra faire pencher dans la balance d’un côté ou de l’autre seront les différentes modalités administratives pour la création et la gestion de la SCI, mais aussi la présence d’un gérant qui prend toutes les décisions pour la gestion du bien, ou encore le coût et la fiscalité. Ce sont autant d’éléments qui nécessitent une étude préalable en fonction de vos besoins actuels, mais aussi futurs, notamment si vous souhaitez préparer votre succession.

Si vous souhaitez réaliser un achat immobilier à but locatif, il faudra alors déterminer s’il s’agira d’une location nue ou bien d’une location meublée. Dans le premier cas, vous pourrez librement choisir entre acheter en nom propre ou bien en SCI. Toutefois si vous souhaitez faire de la location meublée, comme la location temporaire, celle-ci relevant d’une activité commerciale, il faudra absolument opter pour une forme commerciale, SAS ou bien SARL.

Il ne faut pas hésiter à se mettre en relation avec un gestionnaire de patrimoine ou un notaire, qui saura vous indiquer la façon la plus intéressante pour réaliser votre achat immobilier.

Visiter plusieurs fois le bien

Maintenant que toutes les modalités préalables à l’acquisition ont été balayées, vous pouvez passer à la sélection du ou des biens qui vous intéressent.

Après avoir relevé plusieurs annonces, vérifiez bien que les biens rassemblent vos critères principaux. Vous pourrez alors commencer les visites.

Prévoyez d’imprimer l’annonce du bien visité, vous pourrez alors y faire toutes vos annotations sur le moment, mais aussi après la visite, afin de répertorier tous les points positifs et négatifs du logement. Cela vous aidera à faire votre choix entre plusieurs biens.

Si le bien vous intéresse vraiment, demandez à le visiter à différentes heures de la journée, voire différents jours. La circulation, la luminosité, le bruit pourront y être différents et faire pencher la balance d’un côté, comme de l’autre.

Prévoyez une demi-heure de visite environ, suivant la taille du bien, ce qui vous permettra de bien vous rendre compte de tous les éléments intérieurs, mais aussi extérieurs.

Revenez avec un professionnel de la rénovation si vous comptez faire des travaux. Il pourra alors grossièrement vous chiffrer ses prestations. Vous saurez alors si le bien rentre dans votre enveloppe globale d’acquisition.

Et puis revenir plusieurs fois, permet aussi de confirmer ou pas un coup de cœur.

Poser des questions

Que vous visitiez le bien avec un agent immobilier ou bien avec le propriétaire, n’hésitez pas à poser toutes les questions qu’il vous semble nécessaire.

Sur le bien

Il y a les questions classiques comme la superficie de chacune des pièces, l’état des huisseries, mais aussi la présence de gaz et la mise aux normes de l’électricité.

Outre les questions directes sur le bien, il y a aussi des questions sur les charges afférentes au bien, sur la taxe foncière notamment, mais aussi le cas échéant sur les charges de copropriété. Les primo-accédants ont parfois tendance à oublier ces charges qui peuvent parfois représenter des montants importants. N’oubliez donc pas de les compter dans votre futur budget mensuel en plus des échéances de crédit et de l’assurance de prêt. La note peut parfois monter très rapidement.

Sur l’environnement du bien

Le quartier où réaliser un achat immobilier compte énormément sur sa valeur actuelle, mais aussi sur sa valeur future. Interrogez le propriétaire ou l’agent immobilier, sur les futurs aménagements possibles dans le quartier (à confirmer avec la mairie) mais aussi la présence d’école, de commodités diverses comme les transports en commun ou des commerces. N’hésitez pas non plus à y passer un moment pour voir si l’environnement du bien vous convient.

Sur le prix

Autant il est délicat de savoir auprès du propriétaire si une marge de manœuvre est possible pour le prix, autant un professionnel de l’immobilier pourra vous renseigner. Il pourra notamment vous indiquer si le bien est au prix du marché ou pas. Vérifiez également le prix au m² avec d’autres biens du secteur et comparez en fonction de ses spécificités.

Demander à consulter les diagnostics techniques immobiliers

La réalisation des diagnostics immobiliers est obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier. Demandez absolument à le consulter avant de réaliser un achat immobilier, notamment si le bien vous intéresse fortement.

Ils vous permettront peut-être de mettre à jour d’éventuels soucis dans le logement (termites, mise aux normes électricité, bruit etc …) que vous n’auriez pas vus lors de votre visite.

Ces points s’ils n’étaient pas visibles auront certainement pour conséquence la réalisation de travaux ou bien des charges plus importantes, notamment en cas d’isolation de faible qualité. Cela sera donc à prendre en compte dans votre plan de financement, mais aussi vous pourrez alors solliciter une négociation du prix d’achat.

C’est pour cela qu’il est vivement conseillé de les consulter avant le jour de la signature du compromis d’achat.

Penser à la signature du compromis

La signature du compromis d’achat, c’est le moment qui amorce la phase finale quand on souhaite réaliser un achat immobilier. Elle se passe le plus souvent chez un notaire, plus rarement dans une agence immobilière.

Quelques jours avant la signature du compromis, un certain nombre de documents vous sera demandé. Il s’agit essentiellement de documents d’état civil. Mais il y a un point à ne pas négliger il s’agit notamment du dépôt de garantie, qui correspond le plus souvent à 5 % du montant de la transaction. Il sera à verser à l’office notarial pour permettre le compromis de vente.

Ce dernier va d’ailleurs indiquer différentes informations concernant les acheteurs et vendeurs, le bien, mais aussi des conditions suspensives auxquelles il faudra bien prêter attention. Il pourra s’agir de :

• L’obtention du prêt immobilier avec ses conditions financières. Soyez précis dans vos indications, pour éviter de vous retrouver en achat forcé ou bien de perte du dépôt de garantie.
• L’obtention d’un permis de construire, notamment s’il s’agit d’un achat de terrain
• Autorisation de travaux, notamment en cas de changement de destination du bien, pour les locaux professionnels transformés en logement par exemple, ou bien d’extension du bien

Dès la signature, il faudra alors rapidement engager les démarches pour le crédit et l’assurance de prêt. C’est pour cela qu’il y avait un vrai intérêt d’avoir anticipé l’opération avant les visites.

Une fois le crédit obtenu, celui-ci sera formalisé par l’édition de l’offre de prêt qu’il faudra signer en tenant compte du délai Scrivner, en cas d’achat en nom propre.

S’enchainera ensuite la signature chez notaire avec la remise des clés. L’achat de votre bien immobilier sera alors finalisé !

Réaliser un achat immobilier est une opération de longue haleine entre l’anticipation de l’opération, la recherche du bien idéal mais aussi de son financement.

Il est vraiment conseillé de bien étudier toutes les étapes pour vérifier la viabilité de votre opération et notamment votre solvabilité.

Suivant les cas, il est parfois plus intéressant de rester en location, et d’investir dans des biens plus petits qui au moment de leur revente permettront alors un achat de résidence principale.

Bref tout dépend de votre situation du moment, et notamment du marché immobilier dans lequel vous vous trouvez.