Mieux vaut-il racheter ou renégocier son crédit immobilier ?

Nous vous donnons de suite la réponse : cela dépend de votre situation actuelle et de ce que vous recherchez ! Mais voilà, pour réaliser cette opération en toute connaissance de cause, La Gestion En Ligne vous fait le point complet sur ces stratégies.

Racheter son crédit immobilier

Faire racheter son crédit immobilier, c’est demander à une autre banque de procéder à un nouvel emprunt pour rembourser celui que vous avez dans votre banque actuelle. C’est une opération différente du regroupement de crédits, qui consiste alors à faire racheter, soit par votre banque actuelle, soit une autre, un ensemble de différents crédits pour n’en faire plus qu’un. Cette dernière méthode est souvent utilisée en cas de difficultés financières, pour éviter la cessation de paiement, tandis que le rachat du crédit immobilier est motivé souvent par un gain financier suite à une baisse des taux ou une volonté de quitter sa banque actuelle.

Les avantages d’un rachat de crédit immobilier

Ils sont simples à comprendre, il s’agit essentiellement de bénéficier de conditions de crédit plus favorables.

Avoir un taux plus intéressant

Un rachat de crédit n’est intéressant que lorsque la différence de taux est d’au moins 1%. Si ce n’est pas le cas, il n’est pas opportun de faire racheter son crédit.

Si vous avez plusieurs offres de différents organismes bancaires, comparez le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui vous permet d’avoir une vision globale des frais engendrés par l’opération. Ainsi malgré un taux nominal bas, un concurrent de votre banque pourrait se révéler moins intéressant qu’un autre concurrent qui a un taux un peu plus élevé mais des frais annexes moins importants. Grâce au TAEG, vous avez le nouveau coût global de revient de votre opération. Il est bien entendu à comparer avec votre TAEG actuel.

Remettre à plat son crédit

En faisant racheter votre crédit par la concurrence à un taux plus bas, vous pourrez en profiter pour le faire réviser. Vous pourrez ainsi bénéficier au choix :

• De mensualités plus basses et vous conservez le même nombre de mensualités restantes. L’intérêt est alors le gain en pouvoir d’achat.
• Une durée de remboursement plus courte, tout en gardant le même montant à rembourser chaque mois. L’intérêt est de diminuer le coût total de votre opération, à la fois sur les intérêts d’emprunt, mais sur l’assurance de prêt notamment si elle varie avec l’âge (ce qui n’est pas toujours le cas avec les assurance-groupe).

Les inconvénients d’un rachat de crédit immobilier

Si le rachat de crédit immobilier est une opération qui peut se révéler intéressante, il faut quand même compter quelques désagréments.

Changer de banque

La plupart du temps, quand on procède à un rachat de crédit, on change de banque. D’ailleurs le rachat de son crédit est parfois lié à la volonté de changer de banque. Il faut donc penser à tout ce que ça implique : changer la domiciliation bancaire auprès de tous les organismes qui vous prélèvent ou vous versent des fonds (salaire, CAF …), changer la carte bancaire (et le code qui va avec) …

Attention maintenant depuis l’ordonnance n° 2017-1090 du 1^er juin 2017, il n’est plus obligatoire de faire domicilier ses salaires dans la banque qui octroie un crédit bancaire, celle-ci doit faire l’objet d’une négociation commerciale avec obtention d’un avantage individualisé.

Avoir des frais sur l’opération

Différents frais interviennent lors de l’opération de rachat, c’est pour cela qu’il est important d’avoir la différence de 1% entre l’ancien taux et le nouveau. Ces frais concernent :

• les frais de remboursement anticipé auprès de votre banque actuelle. Généralement l’absence d’indemnités de remboursement anticipé ne prévaut pas dans le cas d’un rachat par la concurrence.
• les frais de dossier dans votre nouvelle banque
• les frais concernant la garantie

Très souvent les frais de remboursement anticipé et de garantie sont pris en compte dans le nouveau crédit, vous n’avez donc pas à les débourser au moment du déblocage du crédit.

Risquer un refus de crédit

Entre le moment où vous avez contracté votre crédit immobilier et celui où vous souhaitez le faire racheter par la concurrence, des années ont pu passer et votre situation évoluer.

Il peut s’agir de votre situation professionnelle ou familiale, mais aussi de votre état de santé. Le rachat de crédit va engendrer une étude de votre dossier avec les nouveaux éléments et selon les règles de crédit en vigueur. Cela peut changer la donne ! Si à l’époque vous avez pu obtenir votre crédit, est-ce toujours le cas actuellement ?

Renégocier son crédit immobilier

Quand on souhaite renégocier son crédit, c’est une opération que l’on fait avec sa propre banque. Concrètement il s’agit de revoir à la baisse le taux de son crédit. Vous pourrez donc comme pour un rachat demander à conserver les mêmes mensualités, pour diminuer la durée totale de remboursement, ou bien conserver la même durée, pour diminuer les mensualités de remboursement. C’est selon vos besoins.

Les avantages d’une renégociation de crédit immobilier

Il y a deux grands avantages à renégocier son crédit, c’est que c’est une opération moins complexe à gérer car on garde sa banque mais aussi moins couteuse.

Garder sa banque

En cas de renégociation de son crédit immobilier, au sein de sa banque, l’intérêt est de conserver sa domiciliation bancaire. L’opération est donc plus simple administrativement parlant. Par contre n’oubliez pas l’assurance de prêt, notamment si vous l’avez externalisée. Votre assureur aura besoin du nouveau tableau d’amortissement de votre crédit immobilier afin de rectifier vos primes d’assurance le cas échéant.

Avoir moins de frais

Une renégociation de crédit est rarement sans frais, mais ils sont en tout cas bien moindres que pour un rachat par une autre banque. Souvent il s’agit de payer des frais de dossier pour la renégociation. Parfois dans cette renégociation, au vu des taux bas, votre banque pourra vous demander une contrepartie supplémentaire, à savoir l’ouverture d’un placement bancaire … Vérifiez quand même si cette baisse de taux reste intéressante vis-à-vis des frais de dossier !

Les inconvénients d’une renégociation de crédit immobilier

Mais renégocier son crédit ne se fait pas sans difficultés.

Avoir un taux moins intéressant qu’à la concurrence

En effet, votre banque est souvent moins encline à faire baisser votre taux, que ne le ferait la concurrence, toujours à la recherche de nouveaux clients. Il n’est donc pas rare d’avoir un taux moins intéressant dans sa banque, qu’à la banque voisine.

N’avoir aucune marge de négociation

Parfois, au lieu de réduire drastiquement leur marge, les banques préfèrent carrément refuser toute renégociation du crédit. Il s’agit d’une opération quitte ou double le plus souvent, car beaucoup savent que leurs clients ne souhaitent pas les quitter à cause des difficultés évoquées ci-dessus.

Remonter un dossier de crédit

Parfois, les banques demandent une nouvelle étude de votre dossier, comme si vous en faisiez un nouveau. L’objectif est de vérifier la nouvelle faisabilité de l’opération. C’est un peu paradoxal car justement l’objectif est de bénéficier de meilleures conditions financières et donc de vous permettre d’économiser.

Alors mieux vaut-il racheter ou renégocier son crédit immobilier ?

Et bien tout dépend déjà de ce que votre banque vous propose comme nouveau taux de crédit, et votre appétence à changer ou pas de banque. Tout est donc à calculer et à voir en fonction des possibilités qui vous sont offertes.

Même si ces dernières années, les choses ont été faites pour améliorer la mobilité bancaire, il subsiste encore quelques écueils qui peuvent repousser ceux qui ont de l’allergie administrative, qui se pencheraient alors plus vers une renégociation de leur crédit auprès de leur banque.