questions sur la loi pinel

10 réponses à vos questions sur la Loi Pinel

Ayant régulièrement des questions sur la Loi Pinel, nous vous avons préparé 10 questions/réponses, qui devraient vous éclairer rapidement.

Mais n’hésitez pas à aller consulter nos autres articles dédiés à cette loi, pour approfondir vos connaissances.

Promulguée en 2014, la loi Pinel a véritablement dopé les investissements locatifs, et vient de voir sa fin repoussée pour la deuxième fois. Ce coup de pouce pour l’immobilier devrait prendre fin en 2024. Il est donc encore temps de réfléchir à investir à votre tour !

 

1 – Puis-je louer mon garage en bail séparé ?

Les loyers des biens Pinel étant en-deçà des prix du marché, vous pourriez être tentés de vous rattraper sur le loyer du garage, mais nous vous le déconseillons fortement pour les trois raisons suivantes :

  • Le manque à gagner sur le loyer est la contrepartie de l’avantage fiscal dont vous bénéficiez.
  • L’opération globale comprend le logement, mais également le garage, ce sont donc ces deux éléments qui sont soumis à un même plafonnement.
  • Un contrôle fiscal pourrait rapidement annuler la réduction d’impôts, et pourrait même vous la faire rembourser, sans compter les pénalités.

En effet, en loi Pinel il n’est pas recommandé de louer son garage en bail séparé.

 

2 – Comment déterminer le loyer en Pinel ?

Pour calculer le loyer que vous appliquerez à votre bien acheté en Pinel, il faut prendre en compte les trois éléments suivants :

  • La surface: ne prenez pas la Loi Carrez, mais la surface habitable, additionnée de la moitié de la surface des annexes (cave, balcon …) dans la limite de 8 m² supplémentaires. Seules les surfaces de plus de 1,80 m de hauteur rentrent en compte !
  • La zone géographique: il existe quatre différentes zones (A bis, A, B1 et B2)
  • Le plafond de loyer applicable à la zone : ces plafonds sont revalorisés chaque année.

La formule de calcul du loyer Pinel est : Plafond de loyer x (0,7 + 19/surface) x surface

Exemple : un bien de la zone A a une surface habitable de 60 m², une cave de 5 m² et un balcon de 20 m². La surface totale à prendre en compte de 60 m² pour l’habitation et 8 m² pour les annexes (la moitié des 25 m² d’annexes est en effet supérieur à la limite des 8m² autorisés), soit un total de 68 m².

Ainsi le loyer pour l’année 2021 sera de : 13,04 x (0,7 + 19/68) x 68 = 868,46 €.

Calcul du loyer en Pinel

 

3 – Puis-je investir partout en France avec le dispositif Pinel ?

La spécificité de la Loi Pinel est de favoriser l’investissement dans les zones sous tension. Ce ne sont donc pas toutes les zones géographiques qui bénéficient du dispositif Pinel. C’est notamment le cas de la zone C.

Les autres sont donc éligibles mais elles sont soumises à la dégressivité du plafonnement du loyer, afin de cibler les zones où les besoins en logements sont les plus importants.

Déterminer la zone géographique où investir en Pinel

 

4 – Quels doivent être les revenus des locataires en loi Pinel ?

Les locataires visés par la loi Pinel sont ceux des classes moyennes. Les revenus étant souvent trop élevés, ils ne sont pas éligibles aux logements sociaux.

Les revenus sont plafonnés en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone où se situe le bien. Les plafonds sont révisés chaque année.

Les conditions de revenus des locataires

 

5 – Puis-je acheter n’importe quel bien et bénéficier de la loi Pinel ?

La réponse est non, il y a trois critères cumulatifs :

  • Le bien doit être dans une zone géographique spécifique
  • Il doit être neuf, ou entièrement refait à neuf
  • Depuis le 1er janvier 2021, il doit s’agir impérativement d’un logement dans un immeuble collectif

 

Les types de biens éligibles

 

6 – Quels sont les avantages de la Loi Pinel ?

Ils sont au nombre de trois :

  • Il s’agit d’un investissement immobilier, qui vient ainsi permettre la constitution d’un patrimoine pour la retraite
  • La location est possible à un membre de sa famille, ce qui n’est pas forcément le cas pour d’autres investissements immobiliers
  • L’incidence fiscale est intéressante. En effet, pendant la location du bien vous bénéficiez d’une réduction et celle-ci augmente avec le temps.

Attention : la réduction d’impôt est limitée à 300.000 € par an et par personne, et 5.500 € par m² habitable.

Les avantages de la Loi Pinel

 

7 – La loi Pinel 2021 continue-t-elle d’être avantageuse ?

La réponse est oui, car l’avantage fiscal, même s’il est plus faible est toujours présent. Jusqu’en 2022, celle-ci peut s’élever jusqu’à 18% si vous louez votre bien pendant une période de 9 ans.

Attention toutefois au type de bien acheté car désormais seuls les logements dans les immeubles collectifs sont éligibles, les maisons individuelles ne le sont plus.

Tout sur la loi Pinel 2021

 

8 – Il y a-t-il des éléments importants à prendre en compte pour bien louer son bien en Loi Pinel ?

Il est donc important de respecter les 3 règles pour louer en Pinel :

  • Avoir un bien éligible
  • Choisir le locataire éligible
  • Respecter les conditions pour louer en Pinel, et notamment au plus tard à la fin de l’année qui suit l’achèvement des travaux

Si ces trois critères ne sont pas respectés, il y a alors risque de requalification du bien avec les conséquences fiscales qui vont avec.

La gestion locative d’un bien Pinel

 

9 – Plus je loue longtemps en Loi Pinel et plus l’avantage fiscal est important ?

En effet, la Loi Pinel a été pensée pour permettre une accessibilité à la location pour les ménages aux revenus moyens. L’avantage fiscal a donc été pensé pour inciter les bailleurs à louer le plus longtemps possible.

C’est pourquoi jusqu’en 2022, sur 6 ans la réduction fiscale est de 12%, sur 9 ans 18% et sur 12 ans 21%.

Les avantages de la Loi Pinel

 

10 – Comment déterminer la surface Pinel ?

Elle se décompose en deux éléments :

  • La surface habitable, qui est fournie par le promoteur, elle est donc facile à trouver.
  • La surface des annexes, qui est un peu plus complexe.

En effet toutes les surfaces ne sont pas considérées comme des annexes, elles doivent absolument permettre un lieu de vie, et pas être destinée aux voitures, mais leur surface totale est également plafonnée (cf. comment déterminer la surface Pinel)

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Il existe ainsi de nombreuses questions sur la loi Pinel, car s’il y a un vrai intérêt à investir avec ce dispositif, il est nécessaire de prendre ses précautions et parfois se faire accompagner.

N’hésitez pas à solliciter La Gestion En Ligne !

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