Quels sont les frais de mutation et comment les calculer ?

En cas d’achat comme de donation ou de succession, la valeur du bien immobilier est loin d’être le seul montant à prendre en considération. En effet, de nombreux frais viennent s’ajouter, dont les frais de mutation qui correspondent aux droits d’enregistrement administratif du transfert. En tant qu’acheteur, cela affecte directement le budget d’achat. En tant qu’héritier ou de donataire, il s’agit d’un montant à prendre en considération avant de recevoir l’appartement ou la maison.

La Gestion en ligne vous explique quel sont les droits de mutation, comment les calculer et, si applicable, comment les réduire.

Définir les droits de mutation pour comprendre les frais liés

Lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire, des droits de mutation doivent être payés aux autorités fiscales. Ils sont dus par la personne qui reçoit le bien.

Deux cas de figure différents existent, qui influencent directement le montant de l’impôt prélevé par l’État :

• Droits de mutation à titre onéreux: il s’agit du cas classique d’une vente, au cours de laquelle le propriétaire initial reçoit une contrepartie financière.
• Droits de mutation à titre gratuit: il s’agit du cas classique d’une succession (héritage d’un bien après la mort de son propriétaire) ou d’une donation (de son vivant).

En cas de donation, on parle de droits de mutation à titre gratuit

Droits d’acquisition Vs. Droits de mutation : ne pas confondre

Au moment de la signature de l’acte de vente, le nouveau propriétaire doit s’acquitter de frais d’acquisition, également appelés frais de notaire.

Ils comprennent notamment :

• Droits d’enregistrement (changement administratif du nom du propriétaire)
• Taxes (taxe de publicité foncière principalement)
• Émolument du notaire (ses honoraires)
• Frais divers et de formalités

Souvent confondus, les droits d’acquisition diffèrent néanmoins des frais de mutation qui n’englobent que les droits d’enregistrement officiel du transfert. Le montant total des frais de notaire est donc supérieur à celui des frais de mutation !

Calcul des frais de mutation en cas d’achat/vente

Pour une vente entre particuliers, le taux est généralement fixé sur le maximum légal, qui est de 5,81% du prix de vente. Une partie est reversée au département qui reverse lui-même une partie à l’État et le reste va à la commune.

Il varie néanmoins selon le type de bien (habitation neuve ou ancienne notamment). Ainsi, sous certaines conditions, ce taux peut être réduit à 0,715%. De plus, l’Indre (36), l’Isère (38), le Morbihan (56) et Mayotte (976) bénéficient d’un taux exceptionnel, fixé à 5,09% (taux 2023).

En cas d’acquisition d’un bien neuf (Vente de futur achèvement VEFA notamment), il n’y a pas de frais de mutation et l’acquéreur supporte une taxe réduite sur la publicité foncière. On parle alors de frais de notaire réduits sur du neuf. Des frais de mutation classiques s’appliquent par contre à l’achat d’un terrain à bâtir (voir notre article détaillé sur les frais de notaire pour l’achat d’un terrain).

Facturation des frais de mutation par un syndic

Lors de la vente d’un logement en copropriété, le syndic peut facturer des frais de mutation au titre de l’enregistrement du propriétaire. Ils sont payés par le vendeur qui peut néanmoins décider le répercuter le montant sur le prix de vente. Ils coûtent en moyenne entre 150 et 800 €. Ils comprennent dans ce cas à la fois le changement de copropriétaire du lot et la rédaction des documents utiles (pré-état daté et état daté notamment).

Il est important de préciser que ces frais de mutation sont souvent forfaitaires et non réglementés. Cela signifie que le montant facturé peut varier d’un syndic de copropriété à un autre. Pour éviter toute surprise, il est recommandé au vendeur de se renseigner auprès de son syndic sur le montant exact de ces frais avant de fixer le prix de vente de son logement.

De plus, il faut savoir que les frais de mutation peuvent être négociés. Le vendeur a tout à fait le droit de demander au syndic une réduction de ces frais. Toutefois, le syndic n’est pas tenu d’accepter cette demande et peut maintenir le montant initial.

En outre, dans le cas où le vendeur décide de répercuter ces frais sur le prix de vente, il doit en informer l’acquéreur. Il est essentiel pour l’acheteur d’être pleinement conscient de tous les coûts associés à l’achat du logement, y compris ceux liés à la mutation.

Enfin, il est à noter que ces frais sont généralement exigibles au moment de la vente. C’est-à-dire que le vendeur doit les payer au syndic lors de la signature de l’acte de vente. Dans certaines situations, le syndic peut toutefois accepter un paiement différé. Mais cette pratique n’est pas courante et doit être clairement stipulée dans l’accord de vente.

La vente d’un logement en copropriété peut être complexe et il est toujours conseillé de consulter un professionnel, comme un notaire ou un avocat spécialisé en immobilier, pour s’assurer que toutes les formalités sont respectées. 

Calcul des frais de mutation en cas de décès ou de donation entre vifs

Bien que le bien immobilier soit cédé gratuitement, une donation ou une succession entraîne des frais de mutation

En cas de donation d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble par un parent, par exemple, des droits d’enregistrement doivent également être réglés par le bénéficiaire, même s’il reçoit le bien sans contrepartie financière. Le donateur peut néanmoins décider de les prendre en charge.

Le montant est variable et dépend :

• De la valeur de la donation (après déduction des éventuels abattements, exonérations et réductions applicables),
• Du degré de parenté entre le donateur et le donataire.

À titre indicatif, voici les droits applicables en ligne directe, entre époux ou entre partenaires liés par un PACS (Pacte civil de solidarité). Ils sont définis par l’article 777 du Code général des impôts.

Pour les autres liens de parenté et pour les non-parents, des taux différents s’appliquent :

• 35% (jusqu’à 24 430 €) ou 45% (au-delà) entre frères et sœurs
• 55% entre parents (jusqu’au quatrième degré)
• 60% entre parents au-delà du quatrième degré et entre non-parents

Comment calculer la valeur taxable ?

Dans certains cas, il est possible de réduire les frais de mutations

La valeur taxable est tout simplement la valeur totale du bien immobilier, moins les éventuels abattements, exonérations et réductions.

Abattements

Un abattement est prévu pour les donations effectuées au sein d’une même famille. Plus les membres sont proches et plus l’abattement est important :

• 100 000 € pour les donations de parent à enfant
• 80 724 € entre époux ou partenaires de PACS
• 31 865 € des grands-parents aux petits-enfants
• 15 932 € entre frères et sœurs
• 7 967 € pour les donations aux neveux et nièces

Exonérations

En fonction du lien entre donateur et donataire et de la qualité du bien transmis, il est possible de bénéficier d’une exonération. Dans l’immobilier, cela vaut principalement pour les donations de parts des groupements forestiers et des groupements fonciers agricoles qui peuvent être exonérés d’impôts à hauteur de 3/4 de leur valeur nette (voir article 793 du Code général des impôts).

Les donations d’immeubles classés ou inscrits aux monuments historiques sont quant à eux exonérés de droits de mutation.

Réductions

Enfin, les mutilés de guerre (invalidité de 50% ou plus) bénéficient d’une réduction de moitié (dans la limite de 305 €) et une réduction de 50% concerne les donations de parts de sociétés aux donataires de moins de 70 ans.