Quels sont les contentieux et litiges fréquents dans le cadre d’un bail professionnel ?

Certains litiges sont plus fréquemment rencontrés par les signataires d’un bail professionnel. Lesquels ? Découvrez dès à présent quelques réponses, afin d’anticiper au plus tôt certaines situations pouvant poser des problèmes au cours de la vie du bail.

Un non-respect des obligations d’une ou de l’autre des deux parties

Parfaitement adapté aux professions libérales, le bail professionnel est encadré par la loi du 23 décembre 1986 et la loi du 6 juillet 1989. C’est un contrat qui engage d’un côté le bailleur et de l’autre, le preneur. Pour chacune de ces parties, un certain nombre d’obligations sont à respecter. Et c’est à ce titre que différents désaccords, relativement fréquents, peuvent survenir.

Souvent, les mésententes vont par exemple concerner les réparations à effectuer. Les plus importantes, notamment celles qui sont à réaliser sur la toiture, les murs ou les canalisations, sont en général à la charge du propriétaire. Tandis que les réparations de moindre importance sont le plus souvent à payer par le locataire.

Toutefois, certaines mentions au bail peuvent faire changer ces règles et il est donc important de le relire en détail le contrat, pour savoir laquelle des deux parties doit payer les réparations en question. Il en est d’ailleurs de même, pour le paiement des différentes charges.

Vous êtes bailleur ? Pour éviter toute mauvaise surprise, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel habilité pour la rédaction de votre contrat de bail professionnel. Ainsi, vous serez assuré que les mentions obligatoires soient bien présentes au contrat (désignation des parties prenantes, durée du contrat, description précise du bien, montant du loyer et des charges, obligations contractuelles du preneur et du propriétaire). Sachez toutefois que lorsque le bail professionnel est d’une durée supérieure à 12 ans, c’est obligatoirement un notaire qui doit se charger de rédiger ce contrat.

Litiges autour du bail professionnel : la situation de défaillance du locataire

Autre source non négligeable de litige potentiel : la défaillance du locataire. L’une des principales obligations qu’il peut être amené à ne pas respecter étant bien sûr, le versement du loyer. Particulièrement redoutés des propriétaires, les impayés ont souvent des conséquences graves et peuvent très rapidement mettre à mal leur trésorerie. Surtout, si cette situation se prolonge dans le temps…

Afin d’éviter tout problème de la sorte ou tout litige autour du versement du loyer, prévoyez de rédiger une clause résolutoire. Détaillez noir sur blanc quelles seront les conséquences d’un non-paiement de loyer comme la résiliation automatique du bail professionnel dès le premier impayé ou encore le versement d’indemnités de retard, en plus des loyers non payés.

Les augmentations de loyer

En général le principe de plafonnement du loyer s’applique pendant toute la durée du bail. Ce système permet d’éviter toute augmentation trop excessive qui mettrait potentiellement le preneur en difficulté.

Mais lorsqu’un bail professionnel arrive à son terme et qu’il est renouvelé, le propriétaire est alors en droit d’augmenter le loyer. De même, lorsqu’un bail de plus de 12 ans fait l’objet d’une reconduction tacite.

Toutefois, ces augmentations sont encadrées et elles se font en fonction de l’indice des coûts de la construction.

Bail professionnel et indemnité d’éviction

Contrairement au bail commercial, le bail professionnel n’implique pas automatiquement un droit au renouvellement. Dans le cas où le bailleur notifie un congé au locataire sans offre de renouvellement, ce dernier doit donc quitter les lieux et ne peut pas prétendre à une indemnité d’éviction.

À noter, en l’absence de notification de congé par le propriétaire ou le locataire, le bail professionnel est alors reconduit dans les mêmes conditions que précédemment.

Que faire en cas de litige ou contentieux ?

En tant que propriétaire ou locataire vous faites face à un litige autour du bail professionnel ? La toute première solution à envisager est de tenter de régler la situation à l’amiable. Pour cela, adressez à la partie adverse une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou un commandement par la voie d’un commissaire de justice.

Mais s’il est impossible de trouver un terrain d’entente à l’amiable, il ne vous restera plus qu’à entamer des démarches judiciaires. Par exemple, si en tant que locataire vous avez entrepris et financé des travaux à la charge du bailleur, vous aurez donc la possibilité de saisir un juge afin de demander réparation.

L’obligation d’être représenté par un avocat

La représentation par un avocat est obligatoire dans le cadre d’un litige portant sur un bail professionnel. Ceci, en vertu de l’article 760 du Code de procédure civile, qui prévoit que les parties sont « sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire ». Et ce, quel que soit le montant de leur demande. Notez ici que la juridiction compétente au niveau territorial est celle où se trouve l’immeuble en question.

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