Quelles sont les particularités du bail dérogatoire ?

Dans le cadre de l’exploitation d’un fonds de commerce, différents types de baux peuvent être conclus. Parmi eux, le bail dérogatoire. Un contrat dont les règles sont très spécifiques et qui n’est valable que sous certaines conditions. Lesquelles ? La Gestion en Ligne vous en dit plus.

Le bail dérogatoire : pour exploiter un commerce sur une courte durée

Concernant les locaux utilisés pour exploiter un fonds de commerce, le bail dérogatoire a la particularité de s’étendre sur une durée particulièrement courte, de 3 ans au maximum.

Aussi appelé « bail précaire », c’est un contrat qui permet aux deux parties prenantes, le bailleur et le locataire, de s’engager sur une durée plus courte que d’ordinaire.

Spécifique, ce contrat fait donc dérogation aux règles qui s’appliquent au bail commercial, dont la durée légale est de 9 ans minimum. D’où la dénomination de « bail dérogatoire ».

Quels sont les intérêts du bail dérogatoires ?

En signant un bail dérogatoire, les parties prenantes renoncent aux avantages liés au statut des baux commerciaux et plus particulièrement au droit au renouvellement, disposition très protectrice pour le preneur.

Cependant, opter pour un bail dérogatoire peut présenter un certain nombre d’intérêts, notamment pour le locataire.

En effet, le bail dérogatoire peut permettre au locataire d’occuper un local en attendant de trouver un autre lieu plus adapté.

Grâce au bail dérogatoire, le locataire peut aussi tester une activité commerciale sur une courte durée, avant de choisir de s’engager sur une durée plus longue, à travers un bail commercial 3 6 9 classique.

Sous quelles conditions peut-on conclure un bail dérogatoire ?

Le bail dérogatoire ne peut être valide que sous certaines conditions spécifiques :

• Un contrat écrit doit être signé. Ainsi ce document fera foi si un éventuel litige survient par la suite,
• Dans ce contrat, les deux parties doivent indiquer clairement qu’elles renoncent au statut des baux commerciaux,
• La durée totale du bail – ou des baux successifs – doit être de 3 ans au maximum.

Attention, si l’une de ces 3 conditions n’est pas remplie, c’est alors le statut des baux commerciaux qui doit s’appliquer.

Les informations à mentionner dans le contrat de bail dérogatoire

Idéalement, le contrat de bail dérogatoire doit mentionner les informations suivantes :

• La date de prise d’effet,
• La durée précise du bail, à compter de la prise d’effet,
• Les conditions financières : montant du loyer, modalités d’indexation,
• La répartition des charges, le montant du dépôt de garantie.

La date de fin du contrat doit être précisément inscrite dans le bail pour qu’aucun doute ne soit possible.

Il est très important que le contrat soit très clair. S’il y a le moindre doute comme quoi une tacite reconduction serait possible, cela suffit à ce que le bail précaire soit requalifié en bail commercial.

Les deux parties profitent, par ailleurs, d’une certaine liberté pour intégrer au contrat les clauses qui conviennent à leurs besoins spécifiques, tant sur le montant du loyer, que sur les modalités d’exécution etc. Par exemple, les signataires peuvent intégrer une clause de résiliation spécifique au contrat pour pouvoir y mettre un terme plus facilement avant la date butoir.

À noter, un état des lieux doit être joint au contrat de bail commercial. Ce document est à remplir lors de la prise de possession du local et du départ du locataire.

L’état des lieux peut être établi à l’amiable ou le cas échéant, par un tiers mandaté tel qu’un agent immobilier. En cas de désaccord au moment de signer l’état des lieux de sortie et si des frais de justice sont engagés, ils sont alors à partager entre les parties.

La fin d’un contrat de bail dérogatoire

Le bail dérogatoire est donc conclu pour une durée déterminée. Par conséquent, le contrat va cesser automatiquement à la date prévue au contrat.

Sauf si une mention de ce contrat le stipule expressément, aucune des deux parties ne peut donner son congé anticipé avant la fin de cette date butoir.

À la fin de la durée du bail, le locataire n’a pas d’autre alternative que de quitter les lieux. Il n’a pas le droit au renouvellement et il ne peut pas bénéficier d’une indemnité d’éviction, comme dans le cadre d’un bail commercial 3 6 9.

Si à l’échéance du bail dérogatoire c’est à dire au bout des 3 ans, le locataire ne libère pas les lieux malgré l’opposition du propriétaire, un bail commercial est alors automatiquement mis en place.

Pour s’assurer que le locataire quitte les lieux avant que le contrat ne soit requalifié en bail commercial, le bailleur doit donc veiller à envoyer avant l’échéance un congé ou « sommation de déguerpir ». Il s’agit en quelque sorte d’un avis d’expulsion, à transmettre soit par acte de commissaire de justice, soit par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bail dérogatoire, bail commercial 3 6 9… quel type de contrat est le plus adapté à vos besoins ? Ce choix dépend de nombreux facteurs comme vos objectifs, la situation du local commercial en question ou encore la durée d’activité souhaitée. Pour tout comprendre avant de signer, faites le point avec un spécialiste des baux commerciaux. La Gestion en Ligne est à vos côtés dans vos démarches et vous apporte des conseils personnalisés.