Quelles sont les obligations du locataire d’un bail professionnel ?

Afin d’exercer leur activité dans un local parfaitement adapté à leurs besoins, les professions libérales s’engagent le plus souvent à travers un contrat de bail professionnel. Mais en tant que locataires, quelles sont leurs obligations tout au long de la durée de ce contrat ? Coup de projecteur.

Bail professionnel : un contrat offrant plus de souplesse que le bail commercial

Contrat de location, le bail professionnel est spécifiquement destiné aux professions libérales telles que médecins, dentistes, avocats, ou encore architectes. Ce contrat est en effet utilisé pour exercer une activité non commerciale, non industrielle et non agricole.

Si on le compare au bail commercial, le bail professionnel offre davantage de souplesse, car les signataires ont la possibilité de négocier une grande partie des termes du contrat.

D’une durée de 6 ans minimum – soit trois ans de moins que le bail commercial – le bail professionnel est néanmoins suffisamment long pour permettre aux locataires d’exercer leur activité dans les meilleures conditions possibles.

Notez toutefois que certains baux professionnels sont conclus pour des durées supérieures à 6 ans. Mais si cette durée est supérieure à 12 ans, les signataires seront dans l’obligation de faire appel à un notaire pour la rédaction du contrat.

Concrètement, dans le cadre d’un bail professionnel, des obligations sont à respecter de la part du bailleur et de celle du preneur. Ce dernier doit notamment utiliser le local conformément à sa destination, régler le loyer et les charges comme convenu et s’occuper de l’entretien courant de son local, afin de le restituer en parfait état.

Locataires d’un bail professionnel : l’obligation du paiement du loyer

L’obligation numéro 1 du locataire ayant signé un bail professionnel reste bien évidemment celle de régler son loyer en temps et en heure. Pour éviter tout retard ou litige, le montant du loyer doit être précisé noir sur blanc dans le contrat de bail. Idem pour les modalités de paiement souhaitées (versement mensuel, trimestriel, en fin de terme, etc.).

Il peut être également précisé au contrat les conséquences d’éventuels retards de paiement des loyers comme la rupture immédiate du contrat de bail ou le versement de pénalités (en plus des loyers non payés).

L’obligation d’utiliser le local conformément à sa destination

En tant que locataire d’un bail professionnel, vous ne pouvez pas transformer votre lieu de travail en local commercial.

Si le local loué n’est pas utilisé conformément à sa destination, vous risquez en effet de voir votre contrat de bail résilié. 

Le paiement des charges

Dans le cadre d’un bail professionnel, le plus souvent, les gros travaux restent à la charge du propriétaire. Parmi eux, citons par exemple le ravalement de façade, les travaux d’isolation, le changement de mode de chauffage ou encore de gros chantier concernant la toiture.

Les plus petites réparations telles que le changement d’un robinet cassé ou encore la pose de quelques carreaux de faïence à la suite d’une casse accidentelle, sont à la charge du locataire.

Le local doit être entretenu et rendu en bon état. Mais attention, le preneur ne peut être tenu de prendre en charge les travaux et réparations quand elles sont le résultat de la vétusté ou de la force majeure.

Notez par ailleurs que la répartition des charges peut varier selon les modalités du contrat de bail.

Alors que dans le cadre du bail commercial il est interdit d’imputer certaines dépenses au preneur (et ce, en vertu de la loi Pinel du 18 juin 2014), le bail professionnel a la particularité d’offrir une plus grande liberté contractuelle. Au moment de la rédaction du bail, les deux parties peuvent donc se mettre d’accord sur la répartition des dépenses.

Néanmoins, en l’absence de dispositions spécifiques, l’usage est d’appliquer le droit, en vertu des articles 1713 et suivants du Code civil.

Des obligations… mais aussi des droits pour le locataire

Réputé plus souple que le bail commercial, le bail professionnel offre également un certain nombre de droits aux locataires.

Par exemple, le preneur a le droit de résilier ce bail à tout moment. Il a également le droit de sous-louer ou de céder le local commercial. À moins que l’une des clauses du contrat de bail l’interdise formellement.

Si ces opérations sont autorisées, il suffit alors d’en informer au préalable le propriétaire via une lettre recommandée, avec accusé de réception.

Bail professionnel : des obligations aussi côté propriétaire

Le propriétaire a, lui-aussi, un certain nombre d’obligations dans le cadre d’un bail professionnel, parmi lesquelles :

• Proposer au locataire un local en bon état, permettant d’exercer son activité en toute sérénité. Le local doit être propre et conforme aux normes en vigueur, notamment sur le plan énergétique.
• Assurer la possibilité de raccordement au gaz et à l’électricité. Ensuite, ce sera au locataire de contacter Enedis ou GRDF pour les raccordements,
• Ne pas cacher d’éventuels vices dans le local,
• S’assurer de la garantie d’éviction, c’est à dire, veiller à ne pas programmer d’actes ou de travaux qui priveraient le locataire de la jouissance de tout ou partie du local professionnel,
• Transmettre au preneur les diagnostics immobiliers obligatoires comme le DPE ou, le cas échéant, les diagnostics amiante ou plomb.

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