Quelles conditions pour souscrire à une assurance loyers impayés ?
La location peut tourner au cauchemar pour les propriétaires en cas d’impayés de loyers. Une des solutions pour se couvrir de ce risque consiste à souscrire à une assurance loyers impayés. Cette démarche doit être effectuée avec soin et méthode. Quelles conditions faut-il remplir pour souscrire une assurance loyers impayés ?
Sommaire
Les types de location acceptés par les compagnies d’assurance
Les compagnies d’assurance sont tenues légalement de n’assurer les loyers impayés que de certains types de location. Ainsi, si les contrats disponibles proposent chacun leurs spécificités, seules les locations à titre de résidence principale sont assurables.
Cela inclut les locations vides ou meublées sans distinction, mais exclut toutes les locations saisonnières type AirBNB ainsi que les locations commerciales.
Attention : si certaines locations peuvent éventuellement être considérées comme des résidences principales mais sont en réalité des résidences secondaires, vous courez le risque d’une déchéance de garantie. Nous conseillons afin d’éviter toute déconvenue de choisir par défaut lors de la sélection du locataire un profil en accord avec le bien loué.
Les conditions de solvabilité pour une assurance loyers impayés
Les compagnies d’assurance loyers impayés sont comme toutes les compagnies d’assurance : elles ne peuvent assurer un risque que si ce dernier est improbable. En somme, avant de pouvoir assurer votre locataire, il faut pouvoir prouver à la compagnie qu’il a les moyens de payer régulièrement son loyer de manière pérenne.
– VOUS RECHERCHEZ UN LOCATAIRE : Tous les candidats ne seront pas éligibles à l’assurance loyers impayés. La règle générale à tous les contrats est que le locataire doit pouvoir justifier de revenus stables et réguliers représentant trois fois le montant du loyer en revenus nets. Les critères varient cependant en fonction des contrats, et il conviendra donc de se renseigner précisément sur les éléments à prendre en compte lors de l’étude du dossier du candidat.
Éléments à ne pas oublier lors de votre recherche de locataire :
- Ce sont les revenus qui font la solvabilité d’un candidat. La présence d’un capital financier ou d’une garantie bancaire n’a donc pas de poids dans le cadre d’une assurance loyers impayés
- Si vous passez par une agence, cette dernière doit impérativement étudier le dossier pour vous confirmer l’éligibilité à l’assurance loyers impayés. Ne précipitez donc pas la validation d’un dossier auprès du candidat !
- Vous ne pouvez cumuler assurance loyers impayés et garant que dans le cas où le locataire est étudiant. Le cas échéant, les critères de solvabilité s’appliquent sur le garant
– VOTRE LOCATAIRE EST DÉJÀ EN PLACE : certaines assurances loyers impayés proposent d’assurer un loyer d’une location déjà mise en place. Le critère de solvabilité ne se fait alors plus sur le dossier du locataire, mais sur son historique de paiement. Un loyer payé sans retard depuis un certain nombre de mois prouve la capacité du locataire à s’acquitter de ses échéances sans difficulté.
Les documents à fournir dans ce cadre :
- Le contrat de location
- L’extrait de compte locataire avec solde à jour et paiement sans retards
- Dossier de solvabilité du locataire établi au préalable de la signature des contrats
Les conditions de l’assurance loyers impayés pour le bail
Une fois l’accord avec la compagnie d’assurance obtenu, il faudra s’assurer que le contrat de location respecte certaines conditions communes à tous les contrats d’assurance loyers impayés :
- Le contrat de location doit être en accord avec le modèle imposé par la loi ALUR
- Le bail doit avoir une clause résolutoire qui permet la résiliation du bail en cas de contentieux. Sauf exception, cette clause figure dans tous les modèles de baux disponibles et conformes à la réglementation
- En cas de colocation, les colocataires doivent être solidaires du paiement du loyer. Si cette clause est habituelle, elle n’est ni obligatoire, ni systématique, et il faudra donc être vigilant sur ce point
- Il ne peut y avoir de garants en cumul de l’assurance loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant
Dans le cadre d’une souscription à l’assurance loyers impayés directement auprès de la compagnie en tant que particulier, la rédaction du bail devient une étape risquée : cette tâche demande l’expertise d’un professionnel afin de ne pas tomber sur une déconvenue lorsqu’il s’agira de faire marcher l’assurance.
Quel délai pour obtenir son loyer lors d’un sinistre ?
La procédure de mise en marche de l’assurance loyers impayés lors d’un sinistre peut être longue. Il faudra compter au moins trois mois sans toucher de loyer avant de commencer à obtenir satisfaction.
De plus, la multiplication des tâches de suivi de l’impayé à effectuer lors d’un sinistre rend la souscription à une assurance en tant que particulier risquée : nombreux sont les propriétaires se trouvant avec une déchéance de garantie car leur processus de relances n’était pas conforme aux attentes de la compagnie.
L’option le15 que nous proposons vous permet de vous assurer la perception de votre loyer le 15 de chaque mois, sans délai supplémentaire. Vous nous déléguez toutes les tâches demandées par la compagnie d’assurance loyers impayés tout en profitant d’un taux préférentiel de 2,2 % du montant du loyer, et vous pouvez dormir sur vos deux oreilles !
Pour aller plus loin :