Quelle est la durée d’un bail commercial ?

En général, un bail commercial dure 9 ans. Mais dans certains cas, cette durée peut s’allonger à 10 ans, 12 ans voire même plus. Mais concrètement, que prévoit la loi à propos de la durée du bail commercial ? Et quelle sont les solutions envisageables tant pour les bailleurs que pour les preneurs ? Dans cet articles, revenons sur quelques points clés à garder à l’esprit.

Bail commercial et durée : un minimum fixé à 9 ans

En signant un contrat de bail commercial, le preneur a la possibilité d’utiliser un local afin d’exploiter son fonds de commerce. Particularité du régime des baux commerciaux : il est globalement plus favorable aux locataires. Ceci, pour que ces derniers puissent exercer leur activité le plus sereinement possible. Et notamment, pour qu’ils ne soient pas contraints de quitter le local de manière imprévue, dans un délai très court.

Légalement, la durée minimale d’un bail commercial est fixée à 9 ans, comme stipulé dans l’article L.145-4 du Code de commerce. En pratique, toute clause contraire potentiellement inscrite au contrat de bail sera alors considérée comme “non inscrite”.

Durée d’un bail commercial de 9 ans : quelles possibilités de résiliation pour le preneur ?

Bien que la durée d’un bail commercial soit fixée le plus souvent à 9 ans, il existe des possibilités de résiliation pour chacune des parties prenantes.

Ainsi, les locataires ont la possibilité de résilier le contrat de bail à l’expiration de chaque période de 3 ans. C’est d’ailleurs pour cette raison que l’on parle dans le langage courant de bail 3/6/9. S’il souhaite prendre congé, le locataire doit formaliser sa demande soit via un acte de commissaire de justice, soit via une lettre recommandée avec avis de réception. Et le tout, en veillant à respecter les formes et en adressant leur courrier au moins 6 mois avant l’expiration du délai triennal.

À noter, il est possible de prévoir au contrat qu’une résiliation triennale implique le paiement au propriétaire d’une indemnité – potentiellement conséquente – pour compenser le préjudice subi.

Résilier un bail 3 6 9 avant terme : quelles solutions pour le bailleur ?

Dans quelques cas précis, les propriétaires ont le droit de mettre un terme au contrat de bail commercial avant le seuil légal des 9 ans, à savoir :

• En cas d’impayé de loyer ou de procédure d’expulsion,
• Si le propriétaire envisage de reconstruire ou de surévaluer le bâtiment ou bien encore, de réaffecter le local à usage d’habitation,
• Pour réaliser des travaux dans le cadre d’une restauration urbaine ou si une démolition est programmée dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Le bail commercial d’une durée de 10 ou 12 ans

Un bail commercial peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans telle que 10 ou 12 ans. Ces durées plus longues sont plus favorables aux bailleurs, en particulier si le bail est conclu pour une durée ferme. Dans ce cas, il n’y a pas de possibilité de résiliation triennale pour le preneur.

À noter, si la durée des baux commerciaux peut excéder 9 ans, il n’est toutefois pas possible de signer un bail commercial pour une durée indéterminée.

Le bail emphytéotique : jusqu’à 99 ans

Les baux commerciaux peuvent être signés pour une durée maximale allant de 18 à 99 ans. On parle alors de « bail emphytéotique ». C’est un contrat spécifique, qui offre des droits supplémentaires au locataire voire un statut de « quasi-propriétaire ».

En signant un bail emphytéotique, le locataire peut en effet :

• Hypothéquer le bien loué,
• Le grever de servitude,
• Opter pour la sous-location,
• Ou encore lancer dans des travaux de rénovation sans demander d’autorisation préalable au propriétaire.

Par ailleurs, même si dans cette situation le preneur des locaux loués en est quasiment le propriétaire, dans le cadre d’un bail emphytéotique, il n’a pas le droit de vendre le bien.

En pratique, la conclusion de ce type de bail commercial de très longue durée se fait par la rédaction d’un acte notarié, publié au service de publicité foncière.

Bail commercial ou bail dérogatoire ?

La durée légale de 9 ans minimum du bail commercial vous paraît trop longue ? Sachez que les deux parties prenantes ont également la possibilité de s’engager sur une plus courte période. Dans ce cas, le bailleur et le locataire ne signeront pas de bail commercial mais à la place, un bail dérogatoire.

Un type de contrat de location spécifique qui peut intéresser, par exemple, certains commerçants qui débutent leur activité et qui souhaitent la tester durant quelques mois avant de s’engager davantage.

Sachez toutefois qu’un bail dérogatoire – ou plusieurs baux dérogatoires successifs – n’ont pas le droit d’être conclus pour une durée supérieure à 3 ans au total.

Tout propriétaire d’un local commercial ayant signé un bail dérogatoire doit donc, à ce titre, rester vigilant. En effet, si le locataire ne quitte pas les lieux spontanément au terme de ces 3 ans maximum, les deux parties n’auront plus la possibilité de conclure de bail dérogatoire. Le contrat se transformera alors automatiquement en bail commercial traditionnel, autrement dit en bail 3 6 9. Un cadre plus protecteur pour le locataire que le bail dérogatoire et qui pourrait être potentiellement pénalisant pour le propriétaire… Prudence !

Zoom sur le bail saisonnier

A la place d’un traditionnel bail commercial, les signataires ont également la possibilité de conclure un contrat de location de très courte durée : le bail saisonnier. Celui-ci s’étend sur une durée comprise entre 3 et 6 mois.

Ainsi, les commerçants qui le souhaitent peuvent exercer leur activité sur une courte durée tandis que les propriétaires limitent leur durée d’engagement contractuel.

Concrètement, le bail saisonnier est un contrat moins contraignant que le bail commercial classique. D’ailleurs, il est légalement plus facile d’en négocier les différents termes. Cependant, tout comme dans le cadre d’un bail dérogatoire, le propriétaire doit rester prudent face au temps qui passe. En effet, si la durée de 3 à 6 mois est dépassée, le contrat est alors requalifié automatiquement en bail commercial 3 6 9 traditionnel ! Avec toutes les conséquences que cela comporte, d’un côté comme de l’autre…

Durée du bail commercial : ce qui a changé en 2014

La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, appelée communément « loi Pinel » a établi de nouvelles règles et renforcé le statut des baux commerciaux.

Depuis cette loi, la protection des locataires s’est renforcée. La loi Pinel a en effet allongé la durée maximale des baux dérogatoires de deux à trois ans. Autre exemple, cette loi a créé un droit de préférence dans un bail commercial. Ainsi, en cas de vente du local commercial qu’il occupe, le locataire sera légalement préféré.

Enfin, c’est également depuis la loi Pinel de 2014 que l’ICC a été remplacé par l’ILC pour le calcul du montant (ou indexation) du loyer d’un bail commercial et sa révision

À noter, les baux de plus 9 ans ne profitent pas du cadre protecteur de la loi Pinel. C’est pourquoi les contrats d’une durée de 10 ou de 12 peuvent toujours être conclus pour une durée ferme, privant ainsi le preneur de son droit de résiliation anticipée.

Vous souhaitez en savoir plus sur la durée du bail commercial ou sur d’autres types de contrats comme le bail professionnel ou le bail précaire par exemple ? Vous souhaitez mettre un terme à un bail et désirez savoir les démarches à suivre (recours à un huissier, envoi d’une lettre recommandée, etc…). Quelle que soit votre problématique, les conseillers de la Gestion en Ligne sont à votre disposition et répondent à toutes vos questions. Découvrez toute les informations à connaitre si vous souhaitez conclure un bail, donner congé etc. Profitez des conseils de nos experts en immobilier d’entreprise !