Droits du locataire et recours possibles

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Le bail commercial est fréquemment conclu pour 9 ans. Mais dans certains cas, cette durée peut s’allonger à 10 ans, 12 ans ou même plus. Que prévoit la loi et quelle sont les solutions envisageables pour les bailleurs et les preneurs ? Quelques explications.

 

Bail commercial et durée légale minimale de 9 ans

En signant un contrat de bail commercial, le preneur a la possibilité d’utiliser un local pour l’exploitation de son fonds de commerce. Particularité du régime des baux commerciaux : il est plus favorable aux locataires. Ceci, pour qu’ils puissent exercer leur activité plus sereinement et notamment, pour qu’ils ne soient pas contraints de quitter le local de manière imprévue, dans un délai très court.

Légalement, la durée minimale d’un bail commercial est fixée à 9 ans, comme stipulé dans l’article L.145-4 du Code de commerce. Toute clause contraire qui serait inscrite au contrat de bail est réputée non inscrite.

 

Durée d’un bail commercial de 9 ans : quelles possibilités de résiliation pour le preneur ?

Bien que la durée d’un bail commercial soit fixée le plus souvent à 9 ans, il existe des possibilités de résiliation pour chacune des parties prenantes.

Ainsi, les locataires ont la possibilité de résilier le contrat de bail à la fin de chaque période de 3 ans. C’est d’ailleurs pour cette raison que l’on parle dans le langage courant de bail 3/6/9. S’ils souhaitent prendre congé, les locataires peuvent formaliser leur demande soit par acte de commissaire de justice, soit par lettre recommandée avec avis de réception, en veillant à respecter les formes et en adressant leur courrier au moins 6 mois avant l’échéance triennale.

À noter, il est possible de prévoir au contrat qu’une résiliation triennale implique le paiement au propriétaire d’une indemnité – potentiellement conséquente – pour compenser le préjudice subi.

 

Résilier un bail 3/6/9 : quelles solutions pour le bailleur ?

Dans quelques cas précis, les propriétaires ont le droit de mettre un terme au contrat avant le seuil légal des 9 ans, à savoir :

  • En cas d’impayé de loyer ou de procédure d’expulsion,
  • Si le propriétaire envisage de reconstruire ou de surévaluer le bâtiment ou bien encore, de réaffecter le local à usage d’habitation,
  • Pour réaliser des travaux dans le cadre d’une restauration urbaine ou si une démolition est programmée dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

 

Le bail commercial d’une durée de 10 ou 12 ans

Un bail commercial peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans telle que 10 ou 12 ans. Ces durées plus longues sont plus favorables aux bailleurs, en particulier si le bail est conclu pour une durée ferme. Dans ce cas, il n’y a pas de possibilité de résiliation triennale pour le preneur.

À noter, si la durée des baux commerciaux peut excéder 9 ans, il n’est toutefois pas possible de signer un bail commercial pour une durée indéterminée.

 

Le bail emphytéotique : jusqu’à 99 ans

Les baux commerciaux peuvent être signés pour une durée maximale allant de 18 à 99 ans. On parle alors de « bail emphytéotique ». C’est un contrat spécifique, qui offre des droits supplémentaires au locataire voire un statut de « quasi-propriétaire ».

En signant un bail emphytéotique, le locataire peut en effet :

  • Hypothéquer le bien,
  • Le grever de servitude,
  • Le sous-louer,
  • Ou encore lancer dans des travaux de rénovation sans demander d’autorisation préalable au propriétaire.

En revanche, dans le cadre d’un bail emphytéotique, le locataire ne peut pas vendre le bien.

En pratique, la conclusion de ce type de bail commercial de très longue durée se fait par la rédaction d’un acte notarié, publié au service de publicité foncière.

 

Engagement de courte durée : le bail dérogatoire

Il est possible de s’engager sur une plus courte période. Dans ce cas, les parties prenantes ne signeront pas de bail commercial mais un bail dérogatoire. Une formule qui peut intéresser, par exemple, certains commerçants qui débutent leur activité.

Un bail dérogatoire – ou plusieurs baux successifs – ne doivent pas être conclus pour une durée supérieure à 3 ans au total.

Dans ce cas de figure, le bailleur doit être vigilant. En effet, si le locataire ne quitte pas les lieux spontanément au terme de ces 3 ans maximum, les deux parties n’auront plus la possibilité de conclure de bail dérogatoire. Le contrat se transformera alors automatiquement en bail commercial traditionnel, autrement dit 3/6/9. Un cadre plus protecteur pour le locataire que le bail dérogatoire.

 

 

Zoom sur le bail saisonnier

Les commerçants ont également la possibilité de conclure un contrat de location de très courte durée : le bail saisonnier. Celui-ci s’étend sur une durée comprise entre 3 et 6 mois.

Ainsi, les commerçants qui le souhaitent peuvent exercer leur activité sur une durée moins longue.

C’est un contrat moins contraignant que le bail commercial classique et il est plus facile d’en négocier les différents termes. Cependant, tout comme dans le cadre d’un bail dérogatoire, le propriétaire doit veiller à ne pas trop laisser passer le temps. Si la durée de 3 à 6 mois est dépassée, le contrat est alors requalifié en bail commercial 3/6/9 traditionnel !

 

 

Bail commercial : un nouveau cadre légal depuis 2014

La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, appelée communément « loi Pinel » a établi de nouvelles règles et renforcé le statut des baux commerciaux.

Depuis cette loi, la protection des locataires s’est renforcée. La loi Pinel a en effet allongé la durée maximale des baux dérogatoires de deux à trois ans. Autre exemple, cette loi a créé un droit de préférence dans un bail commercial. Ainsi, en cas de vente du local commercial qu’il occupe, le locataire sera légalement préféré.

Enfin, c’est également depuis la loi Pinel de 2014 que l’ICC a été remplacé par l’ILC pour le calcul du montant du loyer d’un bail commercial et sa révision.

A noter, les baux de plus 9 ans ne profitent pas du cadre protecteur de la loi Pinel. C’est pourquoi les contrats d’une durée de 10 ou de 12 peuvent toujours être conclus pour une durée ferme, privant ainsi le preneur de son droit de résiliation anticipée.