Que faut-il savoir avant de signer un bail commercial ?

Durée légale, conditions de signature, évaluation des loyers, droit au bail… que devez-vous savoir avant de conclure un bail commercial ? Pour vous éclairer sur la question, découvrez un tour d’horizon des infos importantes à prendre en compte, avant de vous engager.

Bail commercial : la durée de 9 ans

Légalement, le bail commercial est obligatoirement à durée déterminée et il ne peut être conclu pour une durée inférieure à 9 ans. Si vous souhaitez vous engager moins longtemps, vous avez la possibilité de signer un contrat de bail dérogatoire.

Sachez par ailleurs que la durée d’un bail commercial peut être supérieure à 9 ans, si les deux parties s’entendent sur ce point.

Local, immeuble, loyer : les conditions essentielles à la validité du bail commercial

Afin que le bail commercial puisse être conclu, le contrat doit absolument porter sur un local ou sur un immeuble. Le fonds de commerce doit, quant à lui, appartenir au locataire et être exploité dans le local ou dans l’immeuble en question.

De plus, le bailleur doit impérativement mettre les lieux à disposition du preneur. En contrepartie, le locataire a l’obligation de verser un loyer au bailleur.

Autre condition importante : s’il entend conclure un contrat de bail commercial, le propriétaire doit être immatriculé au RCS (registre du commerce et des sociétés) ou au RM (répertoire des métiers). 

Bail commercial et loyers plafonnés

Lorsque vous signez un bail commercial (ou « 3, 6, 9 »), le loyer doit être révisé en suivant l’indice des loyers commerciaux (ou ILC). Cet indicateur de référence s’adresse plus spécialement aux locataires commerçants et aux artisans.

Pourquoi se baser sur cet indice ? L’objectif est ici d’éviter des hausses de loyer trop importantes qui peuvent mettre l’activité des commerçants ou artisans en péril.

À noter, le montant du loyer doit être sérieux. En effet, s’il est trop faible, alors le contrat peut être requalifié par la justice en convention d’occupation précaire. Il ne s’agira alors plus d’un bail mais d’une simple convention d’autorisation à occuper les lieux, pour une durée déterminée.

La résiliation du bail commercial encadrée par la loi

Les locataires comme les propriétaires peuvent mettre fin au bail commercial, sous certaines conditions.

D’un côté, les locataires ont le droit de résilier tous les 3 ans. C’est le principe de la « résiliation triennale ». Le preneur devra toutefois veiller à donner son congé au moins 6 mois avant la fin de la date d’expiration de la période triennale en cours. Par ailleurs, le locataire est en droit de résilier le bail sans se préoccuper des périodes triennales dans certaines situations exceptionnelles comme une demande de droit à la retraite.

De son côté, le propriétaire a également la possibilité de résilier lors des périodes triennales mais uniquement à certaines conditions. Par exemple, en cas de reconstruction de l’immeuble où se trouve le fonds de commerce ou d’exécution de travaux autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.

En outre, le propriétaire est en droit de résilier à tout moment en cas de faute avérée du locataire. Notamment, si ce dernier ne respecte pas l’obligation de payer son loyer. À ce titre, le contrat de bail prévoit souvent une clause résolutoire. Celle-ci stipule les conditions de résiliation lorsque le locataire est en situation de défaillance.

Enfin, sachez que le bail commercial peut aussi être résilié à l’amiable, lorsque les deux parties s’entendent.

Cession du droit au bail : possible dans certains cas

Alternative à la résiliation, la cession du droit au bail comporte des avantages pour les deux parties. D’un côté, le repreneur conserve ici les atouts du contrat de bail précédent. Le loyer et son mode de réévaluation sont par exemple, inchangé. D’un autre côté, lors de la cession du droit au bail, le cédant va, quant à lui percevoir une redevance, dont le montant est fixé en fonction de différents critères tels que l’emplacement et le montant du loyer.

Le dépôt de garantie

Légalement, le dépôt de garantie n’est pas imposé pour un contrat de bail commercial. Toutefois, dans les faits, le locataire doit très souvent s’en acquitter. Concrètement, la somme devra être totalement remboursée au moment où le locataire quittera définitivement les lieux. À condition, toutefois, que ce dernier ait bel et bien rempli toutes les obligations mentionnées au contrat.

La sous-location

Par principe, la sous location est interdite dans les baux commerciaux. Seule exception : lorsque l’accord est donné par écrit dans le contrat de bail. En effet, pour que la sous-location soit autorisée, le propriétaire doit donner son accord et doit également donner « concours à l’acte ».

Concrètement, les entreprises peuvent souhaiter sous-louer pour différents motifs. Par exemple, lorsqu’ils décident de relocaliser leur activité ou pour des raisons purement fiscales.

Dans tous les cas, le propriétaire doit impérativement avoir signé un document écrit pour attester qu’il a donné son accord. Ainsi, le preneur pourra apporter toutes les preuves nécessaires en cas de litige potentiel par la suite.

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