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Recherche de locataire : Vos questions avant de louer

 

Votre bien est disponible à la location, et vous comptez effectuer une recherche de locataire ? Que vous effectuiez votre recherche seul, avec une agence ou en semi-délégué, les pièges sont nombreux dans cette situation, et de la réception du bien à l'entrée dans les lieux, les étapes doivent être suivies rigoureusement afin d'éviter toute déconvenue. Retour sur les questions les plus fréquentes avant de louer.
 

Sommaire

 

Comment déterminer son loyer dans l'optique d'une recherche de locataire ?

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Fixer le loyer de son bien avant même de commencer à rechercher un locataire est une étape qui mérite de s’y arrêter. Rentrent en ligne de compte des aspects réglementaires et commerciaux qui doivent être examinés de près.

- ASPECTS RÉGLEMENTAIRES POUR LES BIENS SITUÉS EN ZONE TENDUE : Dans les zones dites tendues (signifiant un déséquilibre entre l'offre et la demande), les loyers sont réglementés dans le cadre d’un décret annuel précisant les agglomérations concernées. Vérifiez si votre bien est situé en zone tendue avec le simulateur du service public.

- AUTRES ZONES : Les loyers sont libres, et ne sont régulés que par l'offre et la demande.
- INVESTISSEMENTS AVEC AVANTAGES FISCAUX : Les investissements immobiliers neufs en vue de louer, assortis d’avantages fiscaux, sont soumis à des régimes spécifiques qui leur sont propres et en principe connus des propriétaires.

Comment calculer le niveau de loyer de son bien PINEL, et comment l'augmenter ?
 
- ASPECTS DE RENTABILITÉ : Après avoir vérifié le côté réglementaire, il est nécessaire, lorsque c’est juridiquement possible, de se pencher sur la fixation du loyer par rapport à la qualité du bien, à sa situation géographique et à la cohérence du logement proposé à la location. Un bon montant du loyer, c'est l'assurance de trois éléments permettant d'optimiser la rentabilité de son bien :

  • Une recherche de locataire efficace : permet de trouver un locataire rapidement afin d'éviter les périodes de vacance locative
  • Une location sur le long terme : un locataire est plus apte à rester dans votre bien sur une longue période si le loyer est cohérent, voire attrayant
  • Une diminution des risques d'impayés : au-delà du fait que moins le montant est élevé, plus l'acquittement se fait aisément, proposer un loyer attractif, c'est se donner les moyens de trouver un locataire proposant une solvabilité sécurisante

Pour déterminer le bon loyer, certains sites donnent des indications intéressantes. La consultation des annonces peut aussi amener de précieuses informations (leboncoin, seloger, explorimmo…). L’expérience montre que fixer son loyer de manière attractive permet de maximiser son rendement du fait de la rapidité de la mise en location, de la qualité des dossiers de candidatures, et de la rotation plus faible des locataires.
 
 

Comment fonctionne notre offre de recherche de locataire ?

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- RÉDACTION ET DIFFUSION DE L’ANNONCE : À partir des informations communiquées à l’activation de l’option « Recherche locataire », La Gestion en Ligne rédige et publie une annonce de location sur les sites web les plus efficaces. Une trentaine de sites sont utilisés afin d'informer de la disponibilité de votre bien à la plus grande audience.

- RÉCEPTION DES DEMANDES : Après la publication de l’annonce, La Gestion en Ligne réceptionne et traite les demandes d’information et de visite (voir le formulaire “Je veux visiter”) des locataires potentiels, afin de ne sélectionner que les candidats répondant à vos attentes, et ainsi gagner en efficacité dans votre recherche de locataire.

- PRÉ-SÉLECTION ET ORGANISATION DES RENDEZ-VOUS : La Gestion en Ligne pré-sélectionne les candidats à partir des informations déclarées sur le site, et planifie les rendez-vous selon un calendrier prédéfini avec le propriétaire, son contact ou le partenaire. Les contrôles exercés par La Gestion en Ligne permettent des visites réservées aux candidats ayant le profil demandé. À l'issue des visites, les candidats locataires transmettent leur dossier à La Gestion en Ligne pour étude selon les préférences du propriétaire.

- VALIDATION DOSSIER LOCATAIRE ET CONTRATS : Après que les candidats locataires intéressés ont transmis leur dossier (Liste des pièces pour dossier Locataire et Garant), La Gestion en Ligne va valider la candidature de la personne retenue et, après accord du propriétaire, lui envoyer ou son contact l’ensemble des contrats pour signature.

- EN RÉSUMÉ : La Gestion en Ligne gère les aspects administratifs, logistiques, juridiques et de solvabilité de sa recherche de locataire. Le propriétaire garde la main sur son bien en étant présent pour les visites de son bien, l’état des lieux, la signature du bail et la remise des clés.
 
 

Comment activer une option de recherche de locataire ?

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Pour activer nos options, vous devez aller dans "Mes biens" puis cliquer sur “Action” et “Activer une option”. Avant d’activer cette option :

  • Les caractéristiques du bien doivent être saisies. Cliquez sur Mes biens puis sur “Action” et “Caractéristiques”
  • Le loyer défini doit être conforme à la réglementation pour les biens situés en zone tendue.
  • Vous devez avoir réalisé les diagnostics, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) dont les résultats doivent figurer dans l’annonce de location.

Vous n'êtes pas client chez nous ? Consultez nos tarifs et faites-nous une demande de devis pour profiter de nos offres !
 
 

Quels diagnostics techniques réaliser ?

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Il y a quelques années sont apparues des obligations pour les bailleurs concernant la situation de leur logement, d’abord en ce qui concerne les risques naturels et technologiques, puis les performances énergétiques, et enfin l’exposition au plomb. L’ensemble est regroupé dans le Dossier de Diagnostics Techniques :

- ETAT DES RISQUES ET POLLUTIONS : Valable 6 mois, il doit être joint à tous les baux. Il a une valeur informative concernant la situation du logement pour ce qui concerne les risques naturels et technologiques. Il est signé du bailleur et du locataire. Ce diagnostic peut être réalisé gratuitement. Il suffit de télécharger “ici” le formulaire et de le compléter en fonction des caractéristiques de l’adresse du bien. Vous trouverez les éléments vous permettant de compléter l’ERP sur le site "http://www.georisques.gouv.fr/". Dans la plupart des cas, lorsque le diagnostiqueur fait l’ensemble des diagnostics pour un logement, l’ERNMT est offert.

- DIAGNOSTIC DE PERFORMANCES ÉNERGÉTIQUES : Valable 10 ans, il doit être joint aux baux. Il a une valeur informative concernant les performances du logement en matière de consommation énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre. Ce diagnostic doit être réalisé avant de publier une annonce dans la mesure où les performances mesurées doivent obligatoirement y figurer.

- CONSTAT DES RISQUES D’EXPOSITION AU PLOMB : Valable 6 ans en cas de présence de plomb (validité illimitée en cas d’absence de plomb), il doit être joint aux baux concernant des locations effectuées dans des immeubles construits avant 1949. En cas d’exposition importante au plomb, il peut en résulter une obligation de suppression du risque d’exposition. La mesure concerne le plomb dans les peintures qui, en cas de présence mesurée, doit doit être inaccessible, d’ou la nécessité de refaire les peintures anciennes (au plomb) écaillées, en les recouvrant de peinture neuve.

- DIAGNOSTIC AMIANTE : Validité illimitée. Il concerne les immeubles construits avant le 1er juillet 1997. Contrairement aux 3 autres diagnostics, le diagnostic amiante n’a pas obligatoirement à être joint aux baux. Il doit être fourni aux locataires sur leur demande. En cas d’amiante détectée, il peut y avoir des mesures de surveillance périodique à effectuer.

- DIAGNOSTICS ÉLECTRICITÉ ET GAZ : Valables 6 ans, il doivent être joints aux baux.

- SURFACE BOUTIN : Il ne s’agit pas à proprement parler d’un diagnostic mais c’est une bonne idée, à l’occasion du passage du diagnostiqueur, de faire mesurer le logement. En effet, que la location soit vide ou meublée, la surface habitable fait désormais partie des mentions à faire figurer obligatoirement au bail.

Ces différents diagnostics, sauf amiante, doivent obligatoirement être joints aux baux (locations vides et meublées) sous peine de nullité du bail ou même de sanctions pénales (absence de suppression du risque d’exposition au plomb).
 
 

Comment fonctionne l'assurance loyers impayés ?

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L’Assurance Loyers Impayés proposée par La Gestion en Ligne permet d’avoir la certitude d’être intégralement payé du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire. Pas de franchise en montant ou en durée. Pas de limite d’indemnisation en montant et en durée. Frais d’huissier et d’avocat inclus. L’assureur se charge des poursuites à engager et des frais juridiques que cela implique.

- SOUSCRIPTION : La souscription à l’Assurance Loyers Impayés peut être faite en deux circonstances :

  • Au moment de la souscription à un mandat de gestion si un locataire est en place à ce moment. Il suffit alors de pouvoir justifier d’une année de paiements réguliers de loyers préalablement à la mise en place du mandat de gestion pour pouvoir bénéficier de la couverture.
  • À chaque changement de locataire, en activant l’option de recherche locataire correspondante. Le dossier de solvabilité sera alors contrôlé par La Gestion en Ligne pour assurer le propriétaire de la mise en place de la garantie.

- SÉLECTION DU LOCATAIRE : Que la recherche de locataire soit entièrement gérée par le propriétaire ou à l’aide d'une option pour louer votre bien de notre site, dans tous les cas, le dossier de solvabilité du locataire doit être validé par La Gestion en Ligne. Le bénéfice de l’assurance n’est acquis qu’après confirmation écrite par mail de La Gestion en Ligne, préalablement à la signature des contrats. Plusieurs conditions sont nécessaires pour une souscription à l'assurance :

  • Le logement doit constituer la résidence principale du locataire
  • Le ou les locataires doivent avoir des revenus d’activité représentant plus de 3 fois le montant du loyer charges comprises
  • Le ou les locataires doivent faire partie des catégories professionnelles suivantes : Salariés (CDI, période d’essai terminée, fonctionnaires titulaires), retraités, travailleurs non salariés avec plus de 2 ans d’activité (gérants de société non salariés, entrepreneurs individuels, professions libérales)
  • Les étudiants sont assurables avec un garant répondant aux critères ci-dessus

Liste des pièces pour dossier Locataire et Garant
 
- GESTION DES IMPAYÉS : En cas d’impayé d’un mois, La Gestion en Ligne envoie une relance simple au locataire et, le cas échéant, au garant. Au deuxième mois impayé, les relances se font en courriers recommandés avec AR. À l’issue du deuxième mois d’impayé, sans régularisation, La Gestion en Ligne requiert un huissier afin qu’il délivre un commandement de payer au locataire ainsi qu’à son garant éventuel. En parallèle, La Gestion en Ligne déclare le sinistre à l’assurance, gère l’ensemble de la procédure et reverse au propriétaire les indemnités calculées par l’assureur.

- POURQUOI L’ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS AVEC LA GESTION EN LIGNE : L’assurance loyers impayés peut être souscrite indépendamment d’un mandat de gestion mais il y a de nombreuses raisons de lier l’assurance au mandat de gestion de La Gestion en Ligne :

  • L’assurance souscrite individuellement est systématiquement plus chère que celle de La Gestion en Ligne
  • La validation du dossier de solvabilité du locataire est affaire de spécialistes. Pour le propriétaire, la Gestion en Ligne se charge de la constitution du dossier et de sa validation : le propriétaire est certain que l’assurance ne lui opposera pas une pièce manquante pour le déchoir de sa garantie
  • Les contraintes de délai en ce qui concerne le suivi des impayés et les déclarations de sinistre doivent impérativement être respectées pour ne pas, à nouveau, risquer de se heurter à un refus d’indemnisation de l’assurance. Là encore, La Gestion en Ligne garantit le respect du formalisme nécessaire. Un seul chiffre : 30 % environ des déclarations de sinistre effectuées par des particuliers ayant souscrit directement l’assurance seront rejetées par les assurances

 
 

Comment faire signer le bail et ses annexes ?

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Une fois la recherche de locataire terminée, La Gestion en Ligne envoie les contrats et le cas échéant les actes de caution au propriétaire. Le propriétaire prend connaissance des documents puis les fait signer auprès du locataire et des garants.

Attention : bien vérifier les informations renseignées sur les contrats. En cas de modification à la main, le(s) locataire(s) et le(s) propriétaire(s) doivent parapher les modifications. Le bail doit être édité en double exemplaire : un pour les locataires et un pour le propriétaire. Il doit être signé de toutes les parties qui doivent également parapher chaque page.

- CAUTION(S) PERSONNELLE(S) : C’est une partie délicate à réaliser pour que le propriétaire ait l’assurance d'être pleinement garanti :

  • Combien de cautions ? La caution est un engagement personnel, il n’est donc pas possible de faire figurer deux garants sur le même acte. Chaque acte de caution est un exemplaire original unique. En cas de colocation, les engagements de cautions sont différents et une procédure spécifique doit être respectée pour pouvoir rester garanti en cas de départ d’un des colocataires
  • Quel formalisme ? Le propriétaire ou son contact doit récupérer l’acte de caution original avant la remise des clés
  • Les plus de La Gestion en Ligne : Une maîtrise des particularités de la colocation et des précautions à prendre pour être bien garanti, ainsi que des actes de caution conformes à la réglementation

- DIAGNOSTICS TECHNIQUES : ils doivent être annexés à chaque exemplaire du bail, et paraphés par les partie (Plus signature sur l’ERNMT)

- RÉPARTITION DES EXEMPLAIRES :

  • Locataire : un exemplaire original du bail
  • Caution : une copie de l’acte de cautionnement
  • Propriétaire : ensemble des originaux (son exemplaire de bail ainsi que la/les caution(s) personnelle(s)
  • La Gestion en Ligne : ensemble des documents (bail, diagnostics, caution(s), prélèvement, attestation d’assurance), scannés et téléchargés par le propriétaire sur son espace personnel

- ENCAISSEMENT DU DÉPÔT DE GARANTIE ET DU 1ER LOYER : Le règlement du dépôt de garantie et du premier loyer se fait par le locataire entre les mains et au nom du propriétaire. Chez La Gestion en Ligne, il s'agit du seul paiement fait directement du locataire au propriétaire

- LES AVANTAGES DE LA GESTION EN LIGNE :

  • Une parfaite maîtrise juridique de la rédaction des baux mais aussi et surtout des cautions personnelles
  • Un mode opératoire précis transmis à l’occasion de chaque signature pour guider le propriétaire pour sa sécurité
  • Le calcul des sommes à verser à l’entrée dans les lieux
  • Un accompagnement du propriétaire à toutes les étapes, par mail et/ou téléphone

 
 

État des lieux et remise des clés

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Après la recherche de locataire vient l’état des lieux. Il peut être réalisé contradictoirement entre le propriétaire et le locataire, par un prestataire mandaté ou bien par un huissier de justice. Cette étape, à mener avec soin, est primordiale pour la protection des intérêts du propriétaire et également du locataire. Les différents compteurs (gaz, EDF, eau chaude, eau froide) doivent être soigneusement relevés.

- L’ÉTAT DES LIEUX, ÉTAPE CLÉ : La tentation est grande de réaliser l’état des lieux rapidement et donc approximativement, tant cette tâche est rébarbative. Il est néanmoins fondamental de prendre ce travail au sérieux : L’état des lieux “photographie” le logement au moment de sa réalisation. C’est le document qui fera foi en cas de contestation. Les retenues éventuelles sur dépôt de garantie doivent obligatoirement s’appuyer sur des états des lieux (entrée et sortie) qui soient précis et comparables.

- L’ÉTAT DES LIEUX EN PRATIQUE : L’état des lieux est réalisé lors de la remise des clés, à l’entrée ou à la libération du logement. En cas de sortie, l’état des lieux matérialise le moment à partir duquel le locataire n’aura plus aucune possibilité de retour dans le logement. En cas d’entrée, le propriétaire doit être en possession des éléments suivants :

  • Un exemplaire original du bail paraphé et signé de toutes les parties
  • L’original de la ou des caution(s) personnelles
  • Une attestation d’assurance multirisque habitation

C’est à l’issue de l’état des lieux que seront remises les clés au locataire qui prendra possession de son logement. La forme de l’état des lieux est libre, mais doit comporter des mentions obligatoires prévues dans le cadre de la Loi Alur. Le modèle proposé par La Gestion en Ligne est bien entendu conforme à la réglementation.

Un état des lieux est définitivement fixé lors de sa signature, mais le locataire dispose néanmoins de deux possibilités de l’amender : dans les 10 jours de sa réalisation pour tout élément concernant le logement dans le premier mois de la période de chauffe concernant l’état des éléments de chauffage.

Attention : ne pas oublier d'installer ou de vérifier le détecteur de fumée. Détecteur de fumée : une obligation pour les bailleurs

- L’ÉTAT DES LIEUX AVEC NOTRE PARTENAIRE “CHECK & VISIT” : confiez votre état des lieux à l’équipe de Check & Visit et bénéficiez de 10% de remise avec le code : GLIGNE99. États des lieux avec ou sans votre présence, l’état des lieux est réalisé de A à Z. Chaque état des lieux est géolocalisé, horodaté et cryptographié, puis certifié RGS* avec jusqu’à 250 photos. De quoi dormir sur vos deux oreilles, et cela sans vous déplacer.
 
 

Dois-je publier une annonce de mon côté lors de mon côté lors de mon offre "Recherche Locataire" ?

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Nous vous déconseillons vivement de publier une annonce de votre côté. En effet, un “mauvais candidat” préférera toujours passer par vous plutôt qu’une agence parce qu’il sait que l’agence effectue des vérifications sur son dossier afin d’en déceler les falsifications. D’autre part, obliger les candidats à faire l’effort de s’inscrire sur notre site permet de confirmer la motivation du futur habitant de votre bien.

Ce système permet donc un gain de temps pour vous, vous n’aurez pas à répondre aux nombreux appels et cela permet également un premier écrémage des candidats afin de garder uniquement les meilleurs. Enfin, certains sites, pourtant gratuits au départ tels que LeBonCoin, réclament une rémunération pour “faire remonter” l’annonce. Notre compte professionnel sur ces sites nous permet de payer à votre place la remontée des annonces.

 

 

Les options pour louer votre bien