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L’apurement des charges locatives

 

L’apurement des charges locatives est un moment clé dans la gestion locative. Il peut se révéler problématique, si l’estimation des charges locatives a été mal réalisée. C’est pourquoi il est nécessaire de réaliser un bon calcul en amont, et permettre un apurement sans difficulté.

La Gestion En Ligne vous explique le fonctionnement d’un apurement des charges locatives, comment le réaliser de manière classique mais aussi lors du départ de votre locataire.

 

 

Qu’est-ce qu’un apurement des charges locatives ?

L'apurement des charges locatives est une démarche annuelle permettant au propriétaire de régulariser les charges annuelles concernant un bien immobilier. Pour rappel, les charges locatives sont l’ensemble des charges de copropriété récupérables auprès du locataire et la taxe sur les ordures ménagères.

 

Le calcul de l’apurement des charges locatives

L’apurement consiste alors concrètement de calculer la différence entre les charges réelles récupérables et les provisions sur charges payées par le locataire avec son loyer.

Si la différence est positive, le locataire devra verser une somme complémentaire au bailleur. Si la différence est négative, c’est le bailleur qui devra verser la différence à son locataire.

 

Les documents nécessaires pour réaliser l’apurement

Deux documents sont nécessaires au calcul de cette régularisation :

  • Le décomptes des charges de copropriété
  • La taxe foncière

Le décompte des charges fait apparaître la part récupérable des charges de copropriété.

La taxe foncière contient le montant de la taxe d'ordures ménagères.

Concernant l’année N, les dates de disponibilités de ces documents sont les suivantes :

  • Taxe foncière : automne de l’année N
  • Décompte de charges : dans les 6 premiers mois de l’année N + 1

 

 

Quand l'apurement des charges locatives est-il réalisé ?

 

En règle générale

La régularisation doit se faire une fois par an, lorsque les dépenses de l’année sont toutes connues.

Pour un logement dans une copropriété par exemple, cela doit se faire après la tenue de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires et la présentation des comptes par le syndic, en N+1.

C’est le dernier élément attendu, car la taxe foncière aura déjà été reçue auparavant.

Pour synthétiser, voici le calendrier par année civile :

Année N :

Le propriétaire paye dans le courant de l’année N :

  • 4 trimestres de provisions sur charges à la copropriété
  • Sa taxe foncière comprenant la taxe sur les ordures ménagères (TOM)

Le locataire paye, dans le courant de l’année N :

  • 12 mensualités de provisions sur charges

Année N + 1 :

Le syndic arrête les comptes de l’année N dans les 6 premiers mois de l’année et fournit au propriétaire le décompte des charges. Le propriétaire dispose donc, dans les 6 premiers mois de l’année N + 1, des données complètes permettant de:

  • Calculer le montant des charges récupérables de l’année N (charges de copropriété + taxe d’ordures ménagères)
  • Rapprocher ces charges réelles des provisions versées par le locataire pendant toute l’année N

 

Pour les clients de La Gestion en Ligne

Le calcul est réalisé dans un délai d'un mois à réception des deux documents nécessaires, le décompte de charges de copropriété et l’avis de taxe foncière.

Déposez vos documents dans votre espace : allez dans "Mes biens", puis cliquer sur "Action" et "Ajouter les documents du lot".

En cas de demande d'apurement de charges antérieur à la reprise de gestion, il sera demandé un forfait de 60 euros par année apurée en dehors des années gérées en totalité par La Gestion en Ligne.

 

 

Comment éviter les apurements trop élevés de charges locatives ?

Il faut pour cela vérifier que le montant des charges demandées correspond à la réalité. La vérification peut se faire à l'aide du décompte de charges et de la taxe foncière.

Le décompte de charges correspond à l'arrêté des comptes de la copropriété. Il fait apparaître les charges de copropriétés dont les charges récupérables. Elles sont souvent nommées "part locative". Il faut donc chercher ce montant.

Ensuite, il faut s’occuper du montant de la taxe d'ordures ménagères. Il se trouve sur la taxe foncière, généralement envoyée entre septembre et octobre.

Le calcul recommandé est donc :

(décompte de charges + taxe d'ordures ménagères) / 12 = charges locatives mensuelles

Le résultat donnera une très bonne estimation de la provision sur charges.

 

 

Dois-je réclamer le remboursement de la taxe d'ordures ménagère ?

Il n'est pas nécessaire de réclamer la taxe d'ordure ménagère dès sa réception à partir du moment où les provisions ont bien été évaluées.

 

 

Comment faire l'apurement des charges locatives lors d'un départ locataire ?

En fin de bail, la régularisation ne peut pas intervenir avant l’arrêté des comptes. Si l’apurement de charges n’a pas été réalisé, alors il est possible de conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie.

Ce solde peut être réclamé au maximum dans les 3 ans, mais sa restitution devra être réalisée lorsque l’apurement de charges aura été réalisé.

Nous conseillons néanmoins si les montants estimés sont faibles de négocier un apurement plutôt que de mettre en place un apurement de charges 6 à 12 mois plus tard.