Comment bien préparer son crédit immobilier pour son investissement locatif ?

Cela nécessite de bien anticiper l’opération, de monter un dossier le plus complet possible, mais ensuite aussi de savoir quelle proposition vous convient le mieux. Il s’en suivra alors l’édition de votre offre de crédit et le déblocage des fonds pour la finalisation de votre opération d’achat.

C’est parti pour nos conseils ! La Gestion En Ligne vous en dit plus pour préparer au mieux le financement de votre bien locatif et ne pas vous laisser surprendre.

Anticiper le montage du dossier de crédit

L’anticipation dans l’investissement immobilier, que ce soit pour une résidence principale ou bien un investissement immobilier, c’est bien le maître mot de vos démarches. En effet, un financement mal préparé et cela peut vite devenir une grande désillusion pour vous et votre vendeur ! Alors il est vraiment préférable de bien tout anticiper pour préparer son crédit immobilier de la manière la plus optimale.

Savoir qui vous financera

La première question à se poser est de savoir qui vous suivra pour ce financement de bien locatif. Votre banque ? Un courtier en crédit ?

Se faire financer par sa banque

L’avantage de votre banque c’est qu’elle vous connaît, qu’elle a la domiciliation de vos revenus, peut-être même toute votre épargne … Elle sait que vous êtes un client sérieux et la prise de décision sera certainement plus facile que pour une banque où vous n’êtes pas connu. C’est d’ailleurs même certainement elle qui a financé votre résidence principale …

L’inconvénient, c’est que souvent la fidélité n’est pas récompensée … A moins d’être un excellent client avec des revenus très importants et un large patrimoine, les efforts réalisés en termes de taux de crédit ou de frais de dossiers ont plus de chance d’être moins intéressants que la concurrence qui cherche à attirer de nouveaux clients et donc qui n’hésitent pas à baisser leurs tarifs.

Il est donc souvent intéressant d’aller voir ailleurs si l’herbe est plus verte …

Recourir à un courtier en crédit

Actuellement, pour faire jouer la concurrence, au lieu d’aller soi-même faire le tour des banques, on a de plus en plus recours au courtier en crédits.

En effet, le courtier est au fait des dernières tendances de taux, de la typologie de dossiers qui passent plus ou moins facilement, et surtout qui connaît les délais des traitements des banques de la place. Il est donc souvent plus facile d’avoir recours à un courtier pour gagner du temps et de l’argent.

L’inconvénient d’un recours à un courtier est que parfois le courtier prend des frais de courtage, dont le prix est souvent variable en fonction du montant du crédit. Attention, ces frais ne peuvent être réclamés avant la signature de l’offre de prêt, sinon c’est une fraude punie par la loi !

Vérifier sa capacité d’emprunt actuelle et future

Si jusqu’à présent, le taux d’endettement des ménages était limité à 33%, en décembre 2020 le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) l’a augmenté à 35%.

Concrètement, si le taux d’endettement maximum autorisé a augmenté, dans les faits c’était déjà le cas notamment pour les hauts revenus qui peuvent monter jusqu’à 45 % parfois car le reste à vivre par personne (différence entre les revenus et les dettes, divisée par le nombre de personnes du foyer) était suffisant.

A l’inverse, un dossier avec un taux d’endettement de 30% peut être refusé, si le reste à vivre est jugé insuffisant par la banque.

Concrètement, le taux d’endettement se calcule comme suit :

Dettes x 100 / revenus

Vos dettes peuvent être les charges de crédit de votre résidence principale, mais aussi un crédit à la consommation pour la voiture, une pension alimentaire versée à votre ex-conjoint etc …

Vos revenus pris en compte seront vos salaires, indemnités, loyers perçus à hauteur de 70%…

Parfois, pour calculer votre futur taux d’endettement la banque peut aussi utiliser le système de compensation, plus avantageux pour l’emprunteur. La future charge prise en compte ne sera pas le montant du crédit, avec en face en revenus 70 % du futur loyer, mais seulement la différence entre les 70% du futur loyer et la future échéance de crédit, qui viendra en dette.

A noter : Si vous avez un endettement trop important, et dans le même temps des économies, pensez à utiliser vos économies pour rembourser vos crédits en cours afin de diminuer votre endettement. Consultez votre banquier ou courtier pour voir ce qui convient le mieux en fonction de la banque où votre dossier sera présenté.

Chercher les différents types de financement possibles pour votre investissement

Si dans le cadre d’un investissement locatif, le prêt à taux zéro n’est pas possible, car réservé seulement aux résidences principales, voyez tout de même si vous pouvez bénéficier de crédit à taux avantageux dans le cadre d’un investissement, que ce soit auprès de votre employeur ou bien auprès d’un organisme destiné à favoriser l’investissement en régions.

Montrer patte blanche

Les comptes courants doivent être impeccables : aucun découvert ou de dépassement d’autorisation de découvert, ne pas avoir d’inscriptions en Banque de France (pas d’incidents de paiements ou d’interdiction bancaire), avoir de l’épargne etc …

Votre situation professionnelle doit également être stable : CDI si salarié ou avec 2 à 3 années de bilans complets si entrepreneur.

Le fait d’avoir déjà une résidence principale, même en cours de remboursement est bien vu.

Par contre si vous souhaitez faire de l’investissement locatif alors que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, il faudra pouvoir l’expliquer. Les banques comprennent les situations spécifiques : mutations régulières, investissement quand on est locataire à Paris ou logé à titre gratuit dans la famille etc … qui font qu’il n’était pas forcément intéressant pour vous d’acheter votre résidence principale.

Définir l’apport personnel

Dans le cadre d’un investissement immobilier, on peut être tenté de solliciter un crédit à hauteur de 110%, c’est-à-dire de la totalité de l’opération ainsi que les frais divers, car c’est fiscalement plus intéressant.

Suivant les banques et la conjoncture, ce type d’opération est parfois possible, mais parfois ça ne l’est pas. En tout cas, vous pouvez toujours proposer de mobiliser votre épargne afin d’avoir un crédit le plus important possible pour ne pas toucher votre épargne en réalisant une assurance-vie qui sera nantie en garantie de votre crédit immobilier.

Bien monter son dossier de crédit

Que vous passiez par votre banquier ou par un courtier, votre dossier devra être carré pour passer facilement : avec un bon endettement, avec un montage correct (c’est-à-dire que toutes les charges soient compensées par un financement approprié) et que votre dossier soit bien documenté (que tout soit lisible et compréhensible, sans questionnement possible).

Les documents de base

Vous devrez fournir un dossier qui doit pouvoir répondre aux questions : qui, quoi, comment, pourquoi.

Qui : il s’agit de vos documents d’identité, livret de famille voire contrat de mariage ou jugement de divorce

Quoi : le compromis de vente de votre bien locatif, avec le cas échéant des devis pour les travaux, le bail rattaché au bien s’il est déjà loué …

Comment : c’est le plan de financement, qui doit reprendre d’un côté toutes vos dépenses : le montant de l’acquisition, les frais d’acquisition (frais d’agence immobilière), les frais de garantie du crédit (pour la prise de garantie bancaire), les frais de dossier bancaire, et de l’autre toutes les ressources qui permettent de financer les dépenses : votre apport personnel et le crédit bancaire sollicité.

Pour prouver ce comment, les documents à fournir sont ceux relatifs à votre patrimoine immobilier actuel (titre de propriété, bail, décompte de crédit …) et financier (relevés de compte courant et d’épargne bancaire ou financière).

Pourquoi : c’est votre motivation pour ce projet immobilier : préparation de la retraite, achat d’un bien pour le futur logement des enfants pour leurs études etc …

Les explications

Il est parfois utile de rajouter des informations sur le parcours d’achat de votre résidence principale, notamment si vous avez eu recours à la construction ou bien à un rachat de crédit, mais aussi sur les informations expliquant des opérations figurant sur votre relevé bancaire, afin de lever tout doute sur une éventuelle existence d’autres comptes cachés et bien comprendre le cheminement de l’obtention de votre patrimoine immobilier et financier actuel.

Décrypter correctement les propositions commerciales

Une fois le dossier donné, comptez entre 10 jours et 3 semaines, voire plus suivant les périodes (fin d’année civile et vacances scolaires, comptez parfois 10 jours supplémentaires) pour obtenir une proposition commerciale qui devrait être quasi identique à votre futur accord de crédit, et donc offre de crédit.

Il est important de prendre du temps de la déchiffrer, car il n’y a pas que le taux du crédit qui compte … il y a aussi l’assurance de prêt, les frais de dossier, les options possibles sur le crédit, la garantie qui sera prise etc … C’est tout cet ensemble qui est à étudier pour voir si une proposition est plus intéressante qu’une autre.

Le taux d’intérêt

Il s’agit du taux nominal du crédit, qui peut donc être soit fixe, soit variable. Ces dernières années, avec les taux bas quasiment toutes les opérations se font à taux fixe, car elles permettent de sécuriser les opérations avec des taux vraiment faibles. Vos échéances de crédit resteront donc fixes pendant toute la durée du crédit.

L’assurance de prêt

Légalement, vous avez le choix entre l’assurance-groupe, fournie par la banque ou bien la délégation d’assurance, avec l’assurance que vous choisissez.

Mais hélas il y a la théorie et la pratique, où les banques refusent parfois le dossier de crédit car l’assurance n’est pas la leur. En effet, avec les taux bas et les faibles marges, les banques essaient de compenser.

Sachez en tout cas, que chez les jeunes il est souvent plus avantageux de prendre une délégation d’assurance, tandis que pour les plus âgés une assurance-groupe qui a un taux indépendant de l’âge sera certainement plus intéressant.

Il y a ensuite le type d’assurance à choisir : uniquement décès, décès PTIA, avec l’incapacité de travail ou bien la perte d’emploi ? Le choix est vaste.

En tout cas, le montant de l’assurance est à bien regarder quand vous recevrez votre offre commerciale.

Les options du crédit

Aurez-vous la possibilité de mettre votre crédit en stand-by pendant quelques mois en cas de coup dur ?

Une réduction ou annulation des indemnités de remboursement anticipé est-elle prévue ? Cette option peut être intéressante si vous savez que dans quelques années vous aurez une somme d’argent qui vous permettrait de rembourser tout ou partie de votre crédit.

Les garanties sur le crédit

Privilège de prêteurs de deniers, hypothèque ou bien caution logement ? Les tarifs au moment de les mettre en place et de les lever ne sont pas les mêmes ! C’est donc à bien étudier au moment de préparer son crédit immobilier.

Des simulateurs sont disponibles pour connaître leur prix au moment du déblocage du crédit. Il faut savoir aussi que la Caution Crédit Logement si elle est assez élevée au lancement du crédit, une partie est restituée en fin d’opération si le crédit a été entièrement remboursé. Ce n’est pas négligeable !

Et voilà maintenant que vous avez eu la proposition commerciale, la phase où préparer son crédit immobilier est terminée, votre offre de crédit va pouvoir être éditée et une nouvelle phase de votre investissement immobilier va pouvoir se dérouler !