Au revoir dispositif Pinel et bonjour Pinel + ?

Pas tout à fait ! Depuis sa création en 2014, la loi Pinel a subi de nombreuses modifications. La dernière en date a été introduite par la loi de finances 2021, qui a eu pour conséquences de faire coexister pour 2023 et 2024 les deux dispositifs fiscaux :

  • Le Pinel classique
  • Le Pinel +

Si l’objectif premier ne change pas, à savoir la création de plus de logements accessibles financièrement en échange d’une fiscalité intéressante, le Pinel + se différencie par la typologie de logements concernés et surtout sa réduction d’impôts !

La Gestion En Ligne vous en dit plus sur le Pinel + et son incidence sur les investissements locatifs.

Mieux connaître la Loi Pinel

La loi de finances pour 2021 a en effet modifié le dispositif Pinel d’investissement locatif en créant à compter du 1er janvier 2023 deux formes distinctes, le Pinel classique et le Pinel +.

Quoi qu’il en soit, les fondamentaux restent les mêmes.

L’origine de la loi Pinel

Ce dispositif tient son origine de l’ancienne Ministre du Logement et de l’Egalité des Territoires, Sylvia Pinel.

Son objectif était alors de relancer l’investissement locatif dans les zones tendues du territoire français, en contrepartie d’une réduction d’impôts.

Toutefois, pour bénéficier de ce dispositif fiscal il était alors nécessaire de s’engager sur une période donnée et proposer le logement à des locataires ne dépassant pas un plafond de ressources.

La première prorogation de ce dispositif en 2018 a été l’occasion d’un durcissement de la loi :

  • Exclusion des zones B2 et C
  • Plafonnement des commissions des intermédiaires vendeurs de ce dispositif fiscal

L’objectif était alors vraiment de recentrer les investissements sur les zones qui avaient de gros besoins locatifs.

La promulgation de la loi de finances 2021

Cette deuxième prolongation a été l’occasion de nouvelles modifications :

  • Exclusion des maisons individuelles
  • Réduction de l’avantage fiscal dans le cadre du Pinel classique
  • Création en parallèle du dispositif Pinel + avec certaines spécificités

Là, l’objectif était avant tout de réduire l’empreinte de cette opération fiscale sur le budget de l’Etat.

Pinel classique ou Pinel + ?

Ainsi en 2023 et 2024, les investisseurs disposent de la Loi Pinel sous deux formes, et donc des critères d’exigences différents.

Pinel +, ce qui ne change pas par rapport au Pinel

Que ce soit l’un ou l’autre dispositif pour 2023 ou 2024, de nombreuses conditions pour bénéficier de cette défiscalisation ne changent pas.

La limitation dans ce dispositif

Chaque investisseur est limité à deux logements par an, dans la limite d’un investissement total de 300.000 €.

La typologie de logement

Depuis 2021, peu importe que ce soit en Pinel classique ou en Pinel +, seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif rentrent dans le champ d’application de la loi. Les maisons individuelles, même en copropriété, ne rentrent plus dans le dispositif.

Le plafonnement du loyer

Le loyer reste limité et son montant varie suivant la zone où se situe le bien. Pour 2023, ils se répartissent comme suit :

  • Zone A bis : 17,62 €/m²
  • Zone A : 13,09 €/m²
  • Zone B1 : 10,55 €/m²
  • Zone B2/C : 9,17 €/m²

La limitation des revenus du locataire

Outre le fait que le locataire ne doit pas être de la famille de l’investissement, ses revenus sont limités à certains plafonds dépendant à la fois de la zone dont dépend le logement, mais aussi de la composition de son foyer.

Chaque année, ces montants font l’objet d’une actualisation publiée sur le Bulletin Officiel : BOFIP 2022.

Le niveau global de performance énergétique minimal

Les logements doivent respecter le niveau minimal de performance énergétique fixé par l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts.

Ainsi pour les biens, qui font l’objet d’une déclaration de permis de construire depuis le 1er janvier 2022, c’est la RE 2020 qui s’applique.

La zone géographique

Seules les zones tendues, avec donc un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements sont éligibles au dispositif Pinel.

Pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles. Le dispositif n’ayant pas d’effet rétroactif, si vous avez acheté en 2017 un bien en zone B2 le dispositif fiscal est toujours applicable. Seuls les nouveaux investissements sont réduits à la zone plus réduite.

La durée minimale de location

Une des contreparties de la loi Pinel est l’engagement à louer le bien pendant une période de 6, 9 ou 12 ans. Plus l’engagement est long et plus l’intérêt fiscal est important.

Les nouveautés du Pinel +

En parallèle du dispositif Pinel classique, évolue donc en 2023 et 2024 le Pinel + avec des restrictions plus importantes concernant la zone géographique, mais aussi le confort apporté aux logements.

Les logements concernés par le Pinel +

Si pour le Pinel classique, la loi concernait les biens neufs, cette évolution s’applique également aux logements construits par l’investisseur.

Une situation géographique spécifique

Alors que jusqu’à présent, les logements devaient se trouver depuis 2018 dans les zones A, A bis et B1, la zone géographique du Pinel + se trouve réduite à deux zones plus restreintes :

  • Les Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville (QPV)
  • La zone Pinel qui respecte un niveau de qualité et de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation

Un certain confort avec une surface minimale à respecter

Vraie nouveauté, les logements devront dans certains cas présents trois qualités complémentaires : une surface minimale, la présence d’un extérieur et une double orientation, suivant les cas.

En effet, la surface habitable minimale devra ainsi être de :

  • 28 m² pour un T1
  • 45 m² pour un T2
  • 62 m² pour un T3
  • 79 m² pour un T4
  • 96 m² pour un T5

La présence d’un espace extérieur privatif est également une nouveauté. Celui-ci pourra prendre la forme d’une terrasse ou d’un balcon et sa superficie devra être de :

  • 3 m² pour un T1 ou un T2
  • 5 m² pour un T3
  • 7 m² pour un T4
  • 9 m² pour un T5

De plus, les T3 et plus devront également avoir deux façades d’orientations différentes.

Une performance énergétique et environnementale

Si les biens en Pinel classique doivent se conformer à la règlementation énergétique en vigueur, les investisseurs qui souhaitent bénéficier du Pinel + doivent sélectionner des biens avec un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur.

Un logement neuf en Pinel + devra respecter les critères de performance énergétique et environnementale suivants :

  • Pour ceux acquis en 2023, ils devront atteindre les seuils de la RE2020, qui entreront en vigueur en 2025
  • Pour ceux acquis en 2024, ils devront également respecter ce critère et atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
  • Les logements achetés en 2023 ou 2024, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, doivent respecter le label environnemental E+C- et la classe A du diagnostic de performance environnementale (DPE)
  • Les logements plus anciens mais acquis et réhabilités en 2023 et 2024 devront respecter la classe A ou B du DPE

La réduction d’impôts du Pinel +

La réduction d’impôts c’est souvent l’élément qui va faire pencher la balance de l’investisseur vers le Pinel classique ou bien le Pinel +.

Pour rappel, le dispositif de défiscalisation, Pinel classique, devrait disparaître en 2021, finalement c’est une baisse de la réduction d’impôts qui a été retenue, afin de maintenir un niveau d’investissement dans une période où il existe encore de nombreuses tensions sur le marché locatif. 2023 et 2024 voient donc une baisse successive de la réduction d’impôts.

Pour le Pinel +, si les précédentes conditions (typologie de logement, situation géographique …) sont respectées, dans ce cas la réduction d’impôts pour 2023 et 2024 restera au même niveau que celui de 2022.

Pour rappel, les réductions d’impôts du dispositif Pinel :

 

Durée d’engagement locative

Réduction d’impôts 2022

Réduction d’impôts 2023

Réduction d’impôts 2024

6 ans 

12%

10,5%

9%

9 ans 

18%

15%

12%

12 ans 

21%

17,5%

14%

 

En bref

Le Pinel +, c’est :

  • Une avancée en matière de caractéristiques du logement (plus de surface, meilleure performance énergétique, meilleure orientation, présence d’un extérieur) et donc à terme une meilleure valorisation du patrimoine
  • Une progression du prix d’achat, à cause des caractéristiques complémentaires
  • Un maintien des conditions fiscales présentes avant la loi de finances 2021, contrairement au Pinel classique