Défiscalisation
Dispositif Pinel: 21% de réduction d’impôt
Le dispositif de défiscalisation prévu par la loi Pinel permet d’obtenir une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur un investissement de 300 000 €, soit 21 %.
Pour obtenir la défiscalisation, le propriétaire bailleur doit investir dans un bien neuf puis de le louer pendant une durée de 6 à 12 ans. La réduction d’impôts est proportionnelle au montant de l’investissement et de la durée de mise en location.
Ce dispositif est valable pour les opérations menées jusqu’au 31 décembre 2018..
Comment marche la réduction d’impôts ?
La défiscalisation permet de réduire vos impôts à hauteur de de 2 % du montant de l’investissement par an sur 6 ou 9 ans. En cas de durée de dispositif sur 12 ans, la défiscalisation est de 2 % par an sur 9 ans, puis de 1 % par an pour les 3 dernières années.
Pour bénéficier de la déduction maximum (21 %), il faut donc conserver son logement loué pendant 12 ans.
Exemples de défiscalisations pour un investissement de 150 000 € :
- 18 000 € (12 %) si le bien est loué durant 6 années (3 000 € par an)
- 27 000 € (18 %) si le bien est loué durant 9 années (3 000 € par an)
- 31 500 € (21 %%) si le bien est loué durant 12 années (3 000 € par an pendant 9 ans, puis 1 500 € par an pendant 3 ans)
Conditions du dispositif Pinel :
Le bien :
La défiscalisation s’applique aux logements suivants :
- Logements acquis neufs
- Logements acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA)
- Logements anciens faisant l’objet de travaux pour être transformés en logements neufs
- Logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation
- Locals affectés à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logements
- logements situés dans une zone concernée : Simulateur de zone.
Le contrat de location et le loyer :
Afin de bénéficier du dispositif, la location du bien doit respecter des conditions ;
- L’engagement de la location doit aller de 6 à 12 ans.
- La location doit obligatoirement être à titre de résidence principale
- Le contrat de location doit être en vide par conséquent les “meublés” sont exclus
- Le loyer mensuel ne doit pas dépasser certain plafond selon la localisation du bien
Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole:
| Localisation | 2017 | 2018 |
|---|---|---|
| Zone A bis | 16,83 € | 16,96 € |
| Zone A | 12,5 € | 12,59 € |
| Zone B1 | 10,07 € | 10,15 € |
| Zone B2 (sur agrément) | 8,75 € | 8,82 € |
Pour calculer le montant de la défiscalisation, il faut appliquer à ces plafonds un coefficient en fonction de la taille réelle du logement. Ce coefficient se calcule à l’aide de la formule suivante : 0.7 + (19 / surface réelle). Ce coefficient multiplicateur, plafonné à 1.2 s’applique au loyer hors charges.
L’acquisition :
- Investissement unitaire maximal : 300 000 €
- Prix au m² maximum : 5 500 €
- 2 investissements par an amximum
- Investissement annuel maximum : 300 000 €
- Respect du plafonnement global annuel des avantages fiscaux de 10 000 €
Le locataire :
- Ne doit pas être dans le foyer fiscal du propriétaire mais peut faire partie de sa famille
- Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds de revenus suivants :
Plafonds annuels de ressources – Bail conclu en 2017 (revenu fiscal de référence de 2015) – Métropole
| Foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 37 126 € | 37 126 € | 30 260 € | 27 234 € | 27 234 € |
| Couple | 55 486 € | 55 486 € | 40 410 € | 36 368 € | 36 368 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 72 737 € | 66 999 € | 48 596 € | 43 737 € | 43 737 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 86 843 € | 79 893 € | 58 666 € | 52 800 € | 52 800 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 103 326 € | 79 893 € | 94 579 € | 62 113 € | 62 113 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 116 268 € | 106 431 € | 77 778 € | 70 000 € | 70 000 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | 12 954 € | 11 859 € | 8 677 € | 7 808 € | 7 808 € |
Gestion locative d’un Pinel
Près de 75 % d’économie avec La Gestion en Ligne :
Le tarif de la Gestion en Ligne est de 2,95% TTC contre 7% à 11% pour un administrateur de biens traditionnel. Il est d’usage lors de la vente d’un bien immobilier bénéficiant d’une defiscalisation Pinel, d’intégrer une gestion locative lors de la signature du contrat de réservation. Les honoraires pratiques sont assez important d’autant qu’une gestion locative d’un bien bénéficiant de la défiscalisation PINEL est beaucoup plus simple qu’un appartement ancien. Voir aussi Comment louer son bien en Pinel ?
Pas de gestion technique :
En effet, un appartement ancien est plus consommateur de gestion technique (entretien et réparation de la plomberie ou de l’électricité…) qu’un appartement neuf. Un Investissement visant à bénéficier de la defiscalisation Pinel aura peu ou pas de gestion technique !
Nous sélectionnons des locataires éligible au dispositif PINEL :
Dans le cadre de notre offre pour trouver un locataire, nous sélectionnons des candidats dont la solvabilité est suffisante et nous vérifions si ils sont éligibles au dispositif Pinel.
Nous vous aidons a calculer le bon loyer selon le dispositif PINEL :
Sur demande lorsque vous avez activé l’option Recherche Locataire, nous vous aidons a calculer le bon loyer. Nous prenons comme indice de révision l’indice permettant, lors des révisions de loyer, de rester à l’intérieur des plafonds légaux.
Nous rédigeons le contrat de location conforme à la réglementation Pinel :
Lorsque nous réalisons la rédaction du bail de location dans le cadre d’un investissement Pinel, nous prenons la peine d’indiquer le bon indice IRL afin que l’année suivante le plafond de loyer ne soit pas dépassé par la hausse de l’indice. C’est le seul point de vigilance dans la rédaction du contrat de location. Il n’est pas nécessaire d’ajouter une clause particulière dans le contrat de location.
Dans toute la France :
La mise en location et la gestion locative dans toute les communes
Comment réduire le poids de la charge fiscale ?
Réduire par l’impôt sur le revenu :
FCPI et FIP : Les Fonds Communs de Placement dans l’Immobilier (FCPI) et les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) permettent de valoriser un capital en investissant dans des entreprises innovantes ou locales.
Avantage fiscal : La défiscalisation permet de réduire vos impôts de près de 18 % du montant des versements effectués, retenus après imputation des frais de souscription. Les versements sont retenus dans la limite annuelle de 24 000 € selon votre situation matrimoniale c’est à dire si vous êtes marié ou lié par un PACS, 12 000 € pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés. La réduction d’impôt maximum de cette défiscalisation est donc de 4 320 € ou 2 160 € selon la situation. A noter : les parts doivent obligatoirement être conservées pendant 5 ans. Le dispositif PINEL : Le dispositif Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier et une source de revenus complémentaires à terme. Vous pouvez investir soit sur des SCPI éligibles, soit dans des biens immobiliers (2 maximum) soit en combinant les deux. Avantage fiscal : réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant investi (dans la limite de 300 000€1 investis, tous investissements confondus), répartis sur 9 ans. A noter : Le bien doit obligatoirement être loué pendant 9 ans à titre de résidence principale (les loyers devant respecter des plafonds fixés par décret). 1 Le prix de revient du logement est également plafonné par m2. Le dispositif immobilier MALRAUX : Le dispositif immobilier Malraux permet de se constituer un patrimoine immobilier en investissant dans des biens de prestige situés dans des zones dites protégées, nécessitant une rénovation. Avantage fiscal : les travaux de rénovation ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 30% des travaux réalisés lorsque le bien se situe en secteur sauvegardé égale à 22% des travaux réalisés en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager Les travaux sont retenus dans la limite de 100 000€ par an. Ils doivent par ailleurs être réalisés dans les 3 ans qui suivent la date de délivrance du permis de construire. A noter : Le bien doit obligatoirement être loué pendant 9 ans à titre de résidence principale.
Réduire par l’assiette imposable :
Le PERP : Le plan d’épargne retraite populaire (Perp) est un produit d’épargne à long terme qui permet d’obtenir, à partir de l’âge de la retraite, un revenu régulier supplémentaire. Le capital constitué est reversé sous forme d’une rente viagère. Il peut également être reversé sous forme de capital, à hauteur de 20 % de la valeur de rachat.
Avantage fiscal : les versements libres et/ou réguliers effectués sur un PERP sont déductibles annuellement du revenu imposable (dans la limite de 10% du revenu net professionnel de n-1 retenu dans la limite de 8 x PASS1 de n-1). 1Plafond Annuel de la Sécurité Sociale. En 2014 = 37 548€. Le Contrat Madelin : Le contrat Madelin permet aux travailleurs non salariés (TNS) de se constituer un complément de retraite et de bénéficier de garanties de prévoyance (maladie, maternité, incapacité de travail, invalidité, décès, dépendance) et perte d’emploi subie. Les cotisations doivent être versées régulièrement. Avantage fiscal : les primes versées sont déductibles annuellement du bénéfice imposable de l’entreprise (dans la limite de 10 % de bénéfice imposable plafonné à 8 PASS1 + 15 % du bénéfice imposable compris entre 1 et 8 PASS1). 1 Plafond Annuel de la Sécurité Sociale. En 2014 = 37 548€. Monuments Historiques : L’investissement immobilier “Monuments Historiques” permet de se constituer un patrimoine immobilier classé à l’inventaire des Monuments Historiques ou ayant reçu le label de la Fondation du Patrimoine, à rénover lors de l’acquisition. Avantage fiscal : tout déficit généré par le bien, travaux de rénovation et charges et intérêts d’emprunt, est déductible annuellement du revenu imposable, sans plafond. Le reliquat qui n’aurait pu être déduit est reportable pendant 6 ans. A noter : Le bien doit obligatoirement être conservé pendant 15 ans. Nue-propriété : L’acquisition à crédit de la nue-propriété d’un bien immobilier permet de se constituer un patrimoine immobilier en visant une plus-value mécanique au terme du démembrement. Avantage fiscal : les intérêts d’emprunt viennent en déduction des revenus fonciers pré-existants.
Une question ?
Nous avons sûrement la réponse
COMMENT SOUSCRIRE À L’OFFRE ?
INSCRIPTION : Pour nous confier la gestion de votre bien qui bénéficie de la défiscalisation Pinel , la première chose à faire est de s’inscrire sur le site. Cette inscription permet au propriétaire de créer le bien à gérer et lui donne accès à l’intégralité du contenu du site. Cette inscription est totalement gratuite et sans aucun engagement : c’est la phase préalable à la souscription.
MANDAT DE GESTION : L’inscription du propriétaire permet à La Gestion en Ligne de lui transmettre un mandat de gestion. Le retour de ce mandat signé du propriétaire fait démarrer la gestion locative et donne au propriétaire la possibilité d’activer les différentes options disponibles sur le site : Recherche locataire, Etude de dossier, Rédaction de contrat, assurance loyers impayés, assurance PNO… Le mandat de gestion restera valable en cas de changement de locataire. Voir un spécimen de notre “Mandat de Gestion“.
COMMENT SONT GÉRÉS LES LOYERS ET CHARGES ?
LES LOYERS : La Gestion en Ligne se substitue totalement au propriétaire pour la gestion des loyers. La Gestion en Ligne encaisse le loyer du locataire et le reverse le 10 de chaque mois au propriétaire. Pour la gestion de votre bien en défiscalisation Pinel, La Gestion en Ligne se charge également des relances, simples ou recommandées, et des procédures de recouvrement des loyers impayés (avec ou sans Assurance Loyers Impayés). LES CHARGES : La Gestion en Ligne, pour le compte du propriétaire, contrôle et paye les appels de fonds de copropriété, calcule les charges du locataire et les ajuste chaque année. Pour les loyers comme pour les charges, le propriétaire n’a donc rien à faire. A tout moment, il peut consulter l’état de son compte et visualiser les appels de fonds payés au syndic via son accès personnel et sécurisé.
QUI S’OCCUPE DES TRAVAUX ?
Le propriétaire reste en charge de la maintenance technique de son bien et conserve un contact avec son locataire pour pouvoir intervenir. Le propriétaire conserve ainsi la liberté de faire intervenir les entreprises de son choix.
La Gestion en Ligne reste à la disposition du propriétaire pour lui donner tous éclaircissements sur les éventuelles demandes des locataires sur des interventions techniques à effectuer.
LES HONORAIRES DE LA GESTION EN LIGNE SONT-ILS DÉDUCTIBLES DES IMPÔTS ?
La fiscalité est particulièrement mouvante dans notre beau pays ! Néanmoins, depuis fort longtemps et, espérons le, pour encore très longtemps, les frais d’administration et de gestion sont déductibles des revenus fonciers. Il en est de même pour l’assurance Loyers Impayés.
Pour les personnes relevant du régime du “micro-foncier”, les frais de gestion et les assurances sont inclus dans la déduction forfaitaire. Pour ce qui est des locations meublées, dans le cas le plus fréquent (micro BIC), les frais de gestion et les assurances sont également inclus dans l’abattement forfaitaire. En cas d’option pour le régime réel, les frais de gestion et d’assurance sont déductibles des recettes.
L'ASSURANCE PNO (PROPRIÉTAIRE NON OCCUPANT) EST-ELLE OBLIGATOIRE ?
La Loi Alur publiée en 2014, stipule que « chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité, soit de copropriétaire occupant soit de copropriétaire non occupant », le copropriétaire bailleur doit donc souscrire une assurance non occupant, appelée plus couramment « PNO ».
Par cette disposition, la loi ALUR vient combler le vide, existant jusqu’alors, entre l’assurance habitation du locataire et l’assurance de la copropriété. Voici les principales caractéristiques du contrat disponible sur notre site :
OBJET DE L’ASSURANCE :
- Garantir principalement les dommages causés au logement en l’absence de tiers responsable.
- Permettre aux propriétaires bailleurs de se couvrir contre les risques de responsabilité civile auxquels ils doivent répondre.
- Garantir les dommages aux parties privatives immobilières non pris en compte par les contrats multirisques immeubles.
LES PRINCIPALES GARANTIES :
- Responsabilité civile en qualité de non occupant :
- Responsabilité civile immeuble
- Responsabilité en votre qualité non occupant
- Défense et recours
- Garanties dommage :
- Vol, vandalisme, incendie, dégât des eaux, bris de glaces
- Catastrophes naturelles et technologiques, évènements climatiques
- Attentats, actes de terrorismes
- Biens garantis : Appartements jusqu’à 150 m² (les locaux professionnels ou commerciaux ne sont pas couiverts)
- Souscription : elle est possible, pour les propriétaires sous mandat de gestion, en activant l’option correspondante dans leur espace personnel.
COMMENT RESILIER LE MANDAT DE GESTION D’UN TIERS ?
Tout d’abord, il faut vérifier les clauses de résiliation du mandat de gestion en cours.
RESILIATION LOI CHATEL : Cette loi peut être invoquée si le propriétaire n’a pas été informé de la tacite reconduction du mandat de gestion (loi n° 2005-67 du 28 janvier 2005 dite « Chatel »)
Le texte de loi précise : “Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction […] Les dispositions du présent article s’appliquent sans préjudice de celles qui soumettent légalement certains contrats à des règles particulières en ce qui concerne l’information du consommateur”.
Lettre type de résiliation “Chatel” :
Madame, Monsieur,
Je vous informe de ma volonté de mettre fin au mandat de gestion n°_______ que nous avons conclu le _______.
En effet, selon la loi n° 2005-67 du 28 janvier 2005 dite « Chatel » je dispose de toute faculté de résilier ce contrat au sens où je n’ai jamais été informé de la tacite reconduction dudit mandat de gestion.
Je vous rappelle ledit texte de loi pour votre parfaite information : « Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction […] Les dispositions du présent article s’appliquent sans préjudice de celles qui soumettent légalement certains contrats à des règles particulières en ce qui concerne l’information du consommateur ».
Je vous demande donc dès à présent de mettre fin au mandat qui nous lie à la date du ____________ et de me préparer pour cette date le solde de tout compte ainsi que l’ensemble des dossiers et la documentation comptable intégrale en votre possession..
Dans l’attente de vous lire, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations les meilleures.
COMMENT ET QUAND TRANSFÉRER MON DOSSIER LOCATAIRE EN CAS DE RESILIATION D'UN MANDAT EN COURS ?
QUAND TRANSFERER LE BAIL ? : Il est nécessaire d’anticiper un peu le transfert de votre dossier de l’ancien gestionnaire à La Gestion en Ligne. En effet, pour qu’il n’y ai pas de rupture dans le paiement des loyers, il faut que le dossier soit en place à La Gestion en Ligne au moment de la fin de la mission de l’ancien gestionnaire.
DE QUELLES INFORMATIONS AVONS-NOUS BESOIN ? Votre gestionnaire éventuel devra vous envoyer l’ensemble du dossier locataire et sa comptabilité. Ce dossier doit être composé au minimum du bail, des cautions éventuelles, de l’état des lieux, des diagnostics et du dernier relevé de compte faisant apparaître le solde de votre locataire, le dernier montant du loyer et des charges encaissé. Dès réception de ces informations, vous devez nous le communiquer pour l’enregistrement dans nos livres.
La Gestion en Ligne aura également besoin des coordonnées de locataires et garants (téléphones et mails).
COMMENT ET QUAND INFORMER LE LOCATAIRE DU CHANGEMENT DE GESTIONNAIRE ? Dès l’envoi des informations à la Gestion en ligne, un mail ou un courrier deront être envoyé au locataire pour l’informer du changement de gestionnaire.
Courrier type à envoyer au locataire :
Madame, Monsieur,
A partir du ______________ , la société La Gestion en Ligne sera mandatée pour la perception et l’encaissement des loyers.
La gestion en Ligne vous transmettra les appels de loyers, les quittances par mail et vous pourrez consulter à tout moment par internet l’état de votre compte.
Le paiement des loyers se fera par prélèvement entre le 5 et le 8 du mois. Vous pourrez aussi choisir de régler votre loyer par virement.
Je vous remercie de bien vouloir leur transmettre votre adresse email afin de vous permettre de réceptionner vos documents et l’ensemble des informations par mail, en indiquant en Objet : l’adresse du bien et mon nom
– Adresse email de La Gestion en Ligne : contact@lagestionenligne.fr
– Numéro de téléphone : 01 83 83 60 00
– Site internet : www.lagestionenligne.fr
Je reste à votre disposition pour tout complément d’information et je vous prie d’agréer, xxxxxxxx, l’expression de mes sentiments distingués.
POUR COMBIEN DE TEMPS SUIS-JE ENGAGÉ ET COMMENT RÉSILIER ?
Le contrat qui lie le propriétaire à la Gestion en Ligne est d’une durée d’un an, renouvelable tacitement à chaque échéance pour une nouvelle année. La résiliation peut se faire à tout moment par courrier en RAR moyennant un préavis d’un mois.