permis de louer

Le permis de louer, mode d’emploi

Un permis de louer ? On pourrait croire qu’on peut louer un peu comme on veut et où on veut, mais il existe dans certaines zones géographiques une autorisation pour mise en location d’un logement.

Alors bailleurs, voyez si vous y êtes soumis et quelles sont les démarches à réaliser pour vous mettre dans la légalité. La Gestion En Ligne vous explique tout sur le fonctionnement du permis de louer.

Il faut savoir tout d’abord qu’il existe deux types de permis de louer, la déclaration de mise en location et l’autorisation préalable de mise en location, et que celles-ci ont vu le jour en 2014.

Les 2 variantes du permis de louer

La déclaration de mise en location

Il s’agit d’un permis de louer a posteriori. En effet, dans les zones où la vigilance est de mise pour la location de logements, les bailleurs doivent impérativement réaliser cette déclaration dans les quinze jours qui suivent la signature du bail.

Un dossier est donc à monter pour cette déclaration.

L’autorisation préalable de mise en location

Il s’agit cette fois d’un permis de louer à obtenir avant la mise en location, notamment dans les zones où il existe de nombreux habitats insalubres. C’est un processus lourd et long, qui nécessite d’être réalisé bien en amont de la date présumée de mise en location et en étant certain de proposer un logement décent. En effet, un dossier doit être monté pour approbation et non plus pour simple autorisation comme pour la déclaration de mise en location, puis un représentant de l’EPCI ou bien de la commune où se trouve le logement devra se déplacer pour vérifier la conformité du dossier présenté avec l’état réel du logement.

Si la conformité est refusée, une demande de travaux peut alors être demandée pour obtenir l’autorisation préalable de mise en location. Il est donc important de bien monter son dossier et présenter un logement conforme pour éviter de perdre beaucoup de temps.

Historique du permis de louer

24 mars 2014, la loi ALUR (l’accès au logement et un urbanisme rénové) a créé le dispositif du permis de louer avec notamment la déclaration de mise en location (articles L. 634-1 à L. 634-5 du code de la construction et de l’habitation) et l’autorisation préalable de mise en location (articles L. 635-1 à L. 635-11 du code de la construction et de l’habitation), à mettre en place suivant les zones géographiques.

21 décembre 2016, le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location a été publié au Journal Officiel.

Ainsi, si en 2018, le permis de louer ne concernait qu’une vingtaine de villes françaises, en 2022 ce sont plus de 400 villes qui le sont.

Quels logements sont concernés par le permis de louer ?

Pour être concernés par le permis de louer, les logements doivent remplir 3 conditions cumulatives : avoir une certaine forme de bail, être dans la zone géographique spécifique et avoir la typologie de logement.

Être soumis à une typologie de bail

Seuls les logements dont le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989, lors de la première mise en location ou de sa remise sur le marché du bien, sont concernés par le permis de louer.

Être situé dans une certaine zone géographique

Seuls certains quartiers d’une ville peuvent être concernés pour la mise en place du permis de louer. Le plus simple est de se renseigner auprès de la mairie ou de l’EPCI dont dépend le logement à louer ou bien directement sur le site du Service Public.

A Marseille, le quartier Noailles est concerné par cette obligation, certains quartiers à Roubaix également, mais pas tous.

Avoir une certaine typologie de logement

Si le permis de louer s’applique indifféremment aux logements vides et aux logements meublés, seuls ceux qui sont loués en tant que résidence principale sont concernés par ce dispositif.

Quelles sont les démarches à réaliser ?

Que ce soit pour une déclaration de mise en location ou bien une autorisation préalable, il y a un dossier à monter et un accord (ou pas) de l’administration, mais les démarches sont quelques peu différentes dans un cas par rapport à l’autre.

Pour une déclaration de mise en location

Il s’agit des démarches les plus simples.

Montage du dossier

Dans un délai de quinze jours après la signature du bail, vous devrez alors monter un dossier à envoyer par courrier avec accusé de réception ou par voie électronique à la mairie de votre commune. Ce dossier devra comprendre :

  • Formulaire Cerfa 15651nommé « Déclaration de mise en location de logement » sur le site gouv.fr
  • Dossier de diagnostic technique du logement concerné

Ce dossier doit être réalisé à chaque nouvelle signature de bail, mais pas dans le cadre de son renouvellement ou de la réalisation d’un avenant.

Retour de l’administration

Il est très rapide, car il se fait dans la semaine qui suit le dépôt du dossier.

Si le dossier est complet, vous recevrez un récépissé avec la date de dépôt et un récapitulatif des informations transmises. Vous devrez alors en transmettre une copie à votre locataire.

Si le dossier n’est pas complet, vous recevrez un accusé réception de votre dossier avec la date de dépôt mais aussi la liste des informations ou pièces à transmettre avec une date limite, sous peine de devoir recommencer le dossier dans son intégralité.

Pour une autorisation préalable de mise en location

Les démarches sont alors plus longues que dans le précédent cas de figure.

Montage du dossier

Avant la mise en location, un dossier doit donc être envoyé par recommandé avec accusé de réception ou bien par voie électronique à la mairie ou à l’EPCI dont dépend le logement. Ce dossier doit contenir les pièces suivantes :

  • Formulaire Cerfa 15652nommé « Demande d’autorisation préalable de mise en location de logement » qu’on trouve sur le site impots.gouv.fr
  • Dossier de diagnostic technique du logement concerné

Retour de l’administration

Le délai de retour est alors bien plus long qu’en déclaration de mise en location car il faut compter un mois contre une semaine dans le précédent car et qu’en plus une visite du logement pourra être réalisée pour vérifier la concordance entre l’état du logement et les déclarations faites.

Le retour de l’administration pourra se présenter sous 3 formes :

  • Une réponse favorable, accordée par une notification écrite
  • Un accord tacite, en absence de toute réponse sous 2 mois
  • Une réponse défavorable, devant être motivée et préciser les travaux à réaliser avant une nouvelle soumission de dossier

L’accord reçu pour le dossier, qu’il soit notifié ou tacite , est alors valable 2 ans et devra être renouvelé à chaque nouvelle signature de bail et tous les 2 ans.

Bon à savoir : suivant les communes le permis de louer peut être payant et atteindre plusieurs centaines d’euros. Il est donc important de bien se renseigner en amont auprès de la mairie du logement à louer.

Quelles sanctions en cas d’absence d’autorisation ?

Les sanctions varient en fonction du type de permis de louer.

En cas de déclaration de mise en location

En absence de déclaration, le bailleur peut être sanctionné d’une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 €.

En cas d’autorisation préalable de mise en location

L’absence d’autorisation peut avoir pour conséquence le paiement d’une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 €.

En cas de récidive, le montant peut alors être porté à 15.000 €, montant maximum également pour une location réalisée malgré un refus de dossier.

En conclusion, mis en place dans des zones d’habitats insalubres, le permis de louer prend donc deux formes en fonction de la nécessité dans la zone géographique. Il en découle des formalités administratives plus ou moins importantes qui incombent aux bailleurs, afin de proposer des logements décents.