Passoire thermique : quels sont les logements concernés ?

La passoire thermique est le fléau que la loi Climat et Résilience, adoptée en France en 22 août 2021, a pour objectif d’éradiquer.

En effet, il s’agit là de mettre fin à ces logements qui surconsomment de l’énergie pour se chauffer, soit environ 2 % des habitations en France. Ce sont même 712.000 superpassoires, qui ont été répertoriées par l’Observatoire National de la Rénovation Energétique (ONRE), que ce soit des résidences principales, résidences secondaires ou bien logements vacants.

Les mesures prises pour lutter contre ces passoires thermiques concernent autant les logements à la location, qu’à la vente.

Aussi La Gestion En Ligne vous en détaille les décisions prises pour ces prochaines années, et qui vont impacter les obligations du bailleur.

​

Passoire thermique, les cinq étapes de la loi Climat et résilience pour les locations

Pour la location, les mesures s’étalent entre 2022 et 2034 avec en priorité les biens avec un DPE noté G, puis les F et enfin les E.

24 août 2022, gel des loyers des logements classés F et G

Depuis le mois d’août 2022, il n’est plus possible d’augmenter les loyers des biens classés F et G, et ce, même dans le cadre de la révision annuelle. Ainsi en cas de changement de locataire, aucune révision ne sera possible et le montant du loyer précédent devra être indiqué sur le nouveau bail.

1er janvier 2023, interdiction de location des logements notés G les plus énergivores

Depuis janvier 2023, désormais les logements classés G, dont la consommation énergétique dépasse le 450 kWh, ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation. Les baux en cours ne sont pas impactés par cette mesure.

1er janvier 2025, interdiction de location de tous les logements notés G

Désormais, depuis le 1^er janvier 2025, tous les logements classés G sont frappés de cette interdiction de mise en location. Les bailleurs doivent ainsi prendre des mesures pour améliorer le DPE de leur bien.

Ce sont 1,9 million de logements, qui sont alors impactés.

1er janvier 2028, interdiction de location des logements classés F

Dans trois ans, ce sera au tour des biens classés F, de ne plus pouvoir être loués.

Ce sont alors 2,8 millions de logements qui vont être concernés.

1er janvier 2034, interdiction de location des logements classés E

Par la suite, l’interdiction de mise en location va toucher les logements classés E.

Le nombre de logements concernés est alors bien plus important que pour les autres catégories, car ce sont actuellement 6,5 millions de logements qui sont concernés, sans compter les G et F, qui auront peut-être gagné une ou deux classes pour pouvoir être loués …

Passoire thermique, les ventes sont également concernées

Les ventes, comme les locations sont impactées par ces mesures. Là l’objectif n’est pas d’interdire les transactions, uniquement de bien informer les nouveaux acquéreurs sur l’état du logement, afin de prendre en compte le cas échéant un budget travaux pour permettre une rénovation énergétique.

Calendrier de l’application de la loi

​Tous comme les biens en location, ceux à la vente voient un échelonnement des mesures en fonction du niveau de leur DPE. Un audit énergétique est désormais imposé pour les biens immobiliers mis en vente.

1^er avril 2023, pour les biens classés F et G

Initialement prévue pour janvier 2022, repoussée en septembre 2022, c’est finalement en avril 2023 que cette mesure a été mise en place pour les biens immobiliers classés F ou G. Les annonces de vente doivent désormais mentionner « logement à consommation énergétique excessive ».

1^er janvier 2025, pour les biens classés E

Depuis le 1er janvier 2025, ce sont les biens classés E qui doivent se plier aux mêmes exigences.

1^er janvier 2034, pour les biens classés D

Les biens immobiliers classés D auront un délai jusqu’en 2034.

Passoire thermique et audit énergétique

Si depuis 2006, en tant que vendeur vous devez réaliser un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) pour la réalisation de la promesse de vente, désormais vous devrez l’accompagner d’un audit énergétique selon le calendrier mentionné ci-dessus.

Cet audit énergétique a pour objet de proposer un ensemble de travaux de manière à faire passer :

• En classe C les logements F ou G ;
• En classe B les logements D ou E.

Suite à cette première étape de travaux, votre logement aura gagné au moins une classe et atteindre la classe E, sauf clause contraire.

Sachez qu’un vendeur n’a pas l’obligation de réaliser les travaux préconiser pour vendre son bien.

Le contenu de l’audit énergétique

L’audit énergétique comprend trois éléments :

• Un état général du bien: les caractéristiques du bien devront être détaillées pour tout ce qui est chauffage, production d’eau chaude, ventilation, refroidissement et éclairage
• Une estimation de la performance du bâtiment
• Des propositions de travaux à réaliser: chacune des étapes de travaux doit permettre d’avoir une estimation du montant des travaux à réaliser, des économies d’énergie ainsi que la baisse estimée de la facture d’énergie, mais aussi les aides financières locales et nationales mobilisables

Les personnes habilitées à réaliser l’audit énergétique

Seul un professionnel habilité par le décret publié le 4 mai 2022 au Journal Officiel peut réaliser un audit énergétique.

Plusieurs types de professionnels peuvent intervenir suivant le type de logement :

• Maisons individuelles: les bureaux d’études et entreprises qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911), les entreprises certifiées « RGE offre globale » et les diagnostiqueurs immobiliers certifiés
• Immeubles à usage d’habitation: les bureaux d’études « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905) et les sociétés d’architectures et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation

Vous pouvez trouver ces auditeurs sur le site France Renov’ ou bien dans l’annuaire des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés.

Amélioration de l’état des logements considérés comme une passoire thermique

Les propriétaires bailleurs doivent donc réaliser des travaux de plus ou moins grande envergure dans leur logement considéré comme passoire thermique, afin de continuer à le louer. S’ils ne se soumettent pas à ces obligations, des sanctions sont prévues.

Les solutions à mettre en place

L’unique solution pour ne plus avoir de passoire thermique est de la rénover. Cette rénovation se réalise par les étapes successives de l’isolation, de la ventilation et du système de production d’énergie (chauffage et eau chaude) :

• Isoler les murs, les plafonds et le sol, que ce soit directement à l’intérieur du logement ou bien par l’extérieur, quand c’est possible, afin de conserver de la surface en intérieur
• Installer des huisseries de qualité avec une bonne isolation thermique, mais aussi phonique tant qu’à faire …
• Mettre en place un système de chauffage écologique et économique comme une chaudière à condensation, une pompe à chaleur …

Le coût énergétique d’une rénovation est relativement important, mais des aides et des moyens de financement existent afin d’inciter et d’aider les propriétaires.

Les sanctions en cas d’absence de travaux dans les passoires thermiques

Dès 2028, les propriétaires de logements, dont au moins l’étiquette E n’aura pas été atteinte, pourront alors être sanctionnés.

Les locataires pourront notamment se retourner contre son bailleur en saisissant la justice, et notamment la commission départementale de conciliation des litiges locatifs.

Dans un contexte de crise énergétique, la lutte contre les passoires thermiques est donc un enjeu majeur pour les locataires. En effet, ils dépendent des travaux réalisés, ou pas, par leur bailleur. Leur facture d’énergie s’envolent pour les logements les moins bien isolés. C’est d’ailleurs ce qui poussent bon nombre de locataires soit à ne plus chauffer autant pour limiter les dépenses, soit à déménager.

Pour retrouver les autres obligations du bailleur, consultez notre article :