Passoire thermique : quels sont les logements concernés ?

La passoire thermique est le fléau que la loi Climat et Résilience, adoptée en France en 22 août 2021, a pour objectif d’éradiquer.

En effet, il s’agit là de mettre fin à ces logements qui surconsomment de l’énergie pour se chauffer, soit environ 2 % des habitations en France. Ce sont même 712.000 superpassoires, qui ont été répertoriées par l’Observatoire National de la Rénovation Energétique (ONRE), que ce soit des résidences principales, résidences secondaires ou bien logements vacants.

Les mesures prises pour lutter contre ces passoires thermiques concernent autant les logements à la location, qu’à la vente. Aussi La Gestion En Ligne vous en détaille les décisions prises pour ces prochaines années.

Passoire thermique, les cinq étapes de la loi Climat et résilience pour les locations

Pour la location, les mesures s’étalent entre 2022 et 2034 avec en priorité les biens avec un DPE noté G, puis les F et enfin les E.

24 août 2022, gel des loyers des logements classés F et G

Depuis le mois d’août 2022, il n’est plus possible d’augmenter les loyers des biens classés F et G, et ce, même dans le cadre de la révision annuelle. Ainsi en cas de changement de locataire, aucune révision ne sera possible et le montant du loyer précédent devra être indiqué sur le nouveau bail.

1er janvier 2023, interdiction de location des logements notés G les plus énergivores

Depuis janvier 2023, désormais les logements classés G, dont la consommation énergétique dépasse le 450 kWh, ne pourront plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation. Les baux en cours ne seront pas impactés par cette mesure.

1er janvier 2025, interdiction de location de tous les logements notés G

C’est ensuite en 2025 que tous les logements classés G seront frappés de cette interdiction de mise en location, forçant les bailleurs à prendre des mesures pour améliorer le DPE de leur bien.

1er janvier 2028, interdiction de location des logements classés F

Trois ans plus tard, ce sera au tour des biens classés F, de ne plus pouvoir être loués.

1er janvier 2034, interdiction de location des logements classés E

Passoire thermique, les ventes sont également concernées

Les locations ne sont pas les seules impactées par ces mesures, les ventes également, non pas pour interdire les transactions, mais à bien informer les nouveaux acquéreurs sur l’état du logement.

Calendrier de l’application de la loi

Tous comme les biens en location, ceux à la vente voient un échelonnement des mesures en fonction du niveau de leur DPE. Un audit énergétique sera donc imposé pour les biens immobiliers mis en vente.

1^er avril 2023, pour les biens classés F et G

Initialement prévue pour janvier 2022, repoussée en septembre 2022, c’est finalement en avril 2023 que cette mesure devra être mise en place pour les biens immobiliers classés F ou G. Les annonces de vente devront en plus mentionner « logement à consommation énergétique excessive ».

1^er janvier 2025, pour les biens classés E

Dès janvier 2025, ce sont les biens classés E qui devront se plier aux mêmes exigences.

1^er janvier 2034, pour les biens classés D

Les biens immobiliers classés D auront un délai jusqu’en 2034.

Passoire thermique et audit énergétique

Si depuis 2006, toute promesse de vente de logement doit s’accompagner du Diagnostic de Performance Energétique (DPE), celui-ci devra être accompagné prochainement d’un audit énergétique selon le calendrier mentionné ci-dessus.

Cet audit énergétique a pour objet de proposer un ensemble de travaux de manière à faire passer en classe C les logements F ou G et en classe B les logements D ou E. La première étape des travaux devra permettre de gagner au moins une classe et d’atteindre au minimum la classe E, sauf clause contraire. Le vendeur n’est pas dans l’obligation de réaliser ces travaux pour vendre.

Le contenu de l’audit énergétique

L’audit énergétique devra comprendre trois éléments :

• Un état général du bien: les caractéristiques du bien devront être détaillées pour tout ce qui est chauffage, production d’eau chaude, ventilation, refroidissement et éclairage
• Une estimation de la performance du bâtiment
• Des propositions de travaux à réaliser: chacune des étapes de travaux devra permettre d’avoir une estimation du montant des travaux à réaliser, des économies d’énergie ainsi que la baisse estimée de la facture d’énergie, mais aussi les aides financières locales et nationales mobilisables

Les personnes habilitées à réaliser l’audit énergétique

L’audit énergétique devra être réalisé par un professionnel habilité par le décret publié le 4 mai 2022 au Journal Officiel.

Plusieurs types de professionnels pourront intervenir suivant le type de logement :

• Maisons individuelles: les bureaux d’études et entreprises qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911), les entreprises certifiées « RGE offre globale » et les diagnostiqueurs immobiliers certifiés
• Immeubles à usage d’habitation: les bureaux d’études « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905) et les sociétés d’architectures et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation

Ces auditeurs pourront être trouvés sur le site France Renov’ ou bien dans l’annuaire des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés.

Amélioration de l’état des logements

Afin d’éliminer les passoires thermiques, des travaux de plus ou moins grande envergure sont donc à envisager, et pour ceux qui ne se soumettent pas à ces obligations, des sanctions ont été prévues.

Les solutions à mettre en place

L’unique solution pour ne plus avoir de passoire thermique est de la rénover. Cette rénovation devra se réaliser par les étapes successives de l’isolation, de la ventilation et du système de production d’énergie (chauffage et eau chaude).

• Isoler les murs, les plafonds et le sol, que ce soit directement à l’intérieur du logement ou bien par l’extérieur, quand c’est possible, afin de conserver de la surface en intérieur
• Installer des huisseries de qualité avec une bonne isolation thermique, mais aussi phonique tant qu’à faire …
• Mettre en place un système de chauffage écologique et économique comme une chaudière à condensation, une pompe à chaleur …

Les sanctions en cas d’absence de travaux dans les passoires thermiques

Dès 2028, les propriétaires de logements, dont au moins l’étiquette E n’aura pas été atteinte, pourront alors être sanctionnés.

Les locataires pourront notamment se retourner contre son bailleur en saisissant la justice, et notamment la commission départementale de conciliation des litiges locatifs.

Dans un contexte de crise énergétique, la lutte contre les passoires thermiques est donc un enjeu majeur pour les locataires notamment, qui dépendent des travaux réalisés, ou pas, par leur bailleur.