Partage des travaux d’économies d’énergie entre bailleur et locataire
Quand il est question de partage des travaux d’économies d’énergie entre bailleur et locataire, le sujet n’est pas facile.
En effet, si traditionnellement tous les travaux importants étaient à la charge du bailleur, seul l’entretien courant était à la charge du locataire. Cependant depuis 2009, il est possible pour certains travaux de répartir les frais entre les deux parties.
Dans quelles conditions ? Quelles sont les étapes pour réaliser ce partage ? La Gestion En Ligne vous explique le processus complet.
Le principe
En 2009, le secrétaire d’Etat en charge du logement de l’époque, Benoist Apparu a constaté que les locataires bénéficiaient des dépenses d’énergie, suite aux travaux réalisés par leur bailleur. Voilà pourquoi il a souhaité mettre en place une contribution financière pour les locataires en bénéficiant.
La législation applicable pour le partage des travaux d’économies d’énergie
C’est donc l’article 119 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, qui encadre le partage des travaux d’économies d’énergie entre un bailleur et son locataire.
C’est ensuite le décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009 qui a formalisé toutes les conditions :
- Liste des travaux éligibles à réaliser
- Niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre
- Modalités d’évaluation des économies d’énergie
- Calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement
- Contrôle des évaluations après travaux
Les conditions préalables
Il existe 4 grandes conditions pour permettre ce partage :
- Le locataire doit bénéficier directement des travaux
- Les travaux doivent être justifiés auprès du locataire
- Les travaux ou ensemble de travaux doivent permettre un niveau minimal de performance énergétique
- Le bien doit être éligible
La justification des travaux
Elle doit se faire après la réalisation des travaux, par deux opérations distinctes :
- Contrôle de conformité des travaux, réalisé par l’entreprise, ou le maître d’œuvre, ayant réalisé les travaux
- Fourniture d’un formulaire type, pour justifier la réalisation des travaux. Ce formulaire reprend à la fois les caractéristiques des travaux réalisés, les coordonnées des sociétés intervenantes, le montant de la contribution sollicitée, mais également de nombreux autres renseignements.
Les travaux éligibles
C’est la date d’achèvement du bâtiment, qui conditionne le choix entre les deux options de travaux :
- Avant le 1er janvier 1948 : le bailleur ne peut choisir que pour le bouquet de travaux
- Entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989 : le bailleur peut opter entre le bouquet de travaux et la performance énergétique globale
- Après le 1er janvier 1990 : le bailleur ne peut pas demander de contribution au locataire au titre du décret du 23 novembre 2009
Les travaux d’amélioration de la performance énergétique ont pour objectif de faire passer le bâtiment sous un certain seuil. Ce seuil à atteindre va dépendre de la zone climatique du logement et a été fixé par l’arrêté du 23 novembre 2009.
Un bureau d’étude va ensuite réaliser une étude thermique pour déterminer les travaux à réaliser pour atteindre une certaine performance énergétique. Ces travaux permettront de limiter la consommation d’énergie pour :
- Le chauffage
- La ventilation
- La production d’eau chaude sanitaire
- Le refroidissement et l’éclairage des locaux
Le bouquet de travaux consiste à combiner au moins deux actions d’amélioration. Ce sont les mêmes travaux que pour l’éco prêt à taux zéro :
- Isolation thermique des toitures
- Isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur
- Isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur
- Régulation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude
- Installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable
- Installation d’équipements de production d’eau chaude utilisant une source d’énergie renouvelable
Les biens concernés par le partage travaux économies d’énergie
Rentrent dans le champ d’application de la loi, tous les biens qui répondent à ces deux critères cumulatifs :
- Achevés avant le 1er janvier 1990
- Logements loués vides à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et résidence principale
Si le bien fait partie d’une copropriété, alors les travaux peuvent porter à la fois sur les parties privatives et les parties communes.
Les étapes du partage de travaux économies d’énergie
Une fois qu’en tant que bailleur, vous vous êtes assuré d’entrer dans le champ d’application du partage de travaux d’économies d’énergie, vous passerez par quatre étapes successives.
Se concerter entre bailleur et locataire
Vous devez en effet lancer une concertation avec votre locataire concernant les quatre points suivants :
- Programme des travaux envisagés
- Modalités de réalisation
- Economies d’énergies attendues pour le logement
- Montant et durée de la contribution financière du locataire dans le cadre du partage des travaux économies d’énergie
Faire réaliser les travaux
Ces travaux de rénovation énergétique rentrent dans le cadre des travaux d’amélioration avec les contraintes que cela implique pour :
- Le bailleur: de ne pas faire réaliser ces travaux les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord express de son locataire
- Le locataire: de tolérer l’exécution des travaux d’amélioration, à partir du moment où ils sont réalisés dans les parties communes ou les parties privatives des autres logements que le sien
Fournir les justificatifs à son locataire
Outre les justificatifs à fournir, évoqués peu avant, le bailleur doit fournir à son locataire une quittance de loyer modifiée.
Celle-ci verra apparaitre en plus les informations suivantes :
- La mention « Contribution au partage de l’économie de charges » avec le montant correspond
- Les dates de mise en place et de terme de cette contribution
- La date d’achèvement des travaux
Bon à savoir :
- Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux
- La participation a une durée maximale de quinze ans
- Le montant de la contribution n’est pas révisable
- En cas de départ du locataire et de conclusion d’un nouveau bail, le bailleur doit apporter au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l’informer sur son terme.
Le calcul de la contribution du locataire, pour le partage des travaux d’économies d’énergie
Tout comme la nature des travaux éligibles, le calcul de la participation du locataire dépend également de la date d’achèvement du bâtiment.
Bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948
Elle est alors forfaitaire, fixe et non révisable. Elle s’élève à :
- 10€, pour les logements comprenant une pièce principale
- 15€, pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales
- 20€, pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.
Bâtiments achevés entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990
Le bailleur a alors le choix entre :
- Un calcul au réel, c’est-à-dire en fonction de l’économie réellement obtenue. Pour cela, le bailleur doit faire réaliser par un professionnel une étude thermique basée sur les 5 postes de consommation du bâtiment : chauffage, ventilation, production d’eau chaude sanitaire, refroidissement et éclairage des locaux. Dans ce cas, la contribution du locataire sera égale à la moitié de l’économie d’énergie réalisée. Ce montant est alors fixe, non révisable et pour une durée maximale de 15 ans.
- Un calcul au forfait, avec un montant égal à la contribution des biens achevés avant 1948
Bon à savoir : si la contribution au forfait est parfois moins avantageuse, elle est toutefois plus simple à mettre en place et ne nécessite pas d’étude thermique préalable
Elle est notamment possible quand au moins des deux conditions suivantes est remplie :
- Les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul « réel » ;
- Le propriétaire bailleur ne possède pas plus de trois logements mis en location dans l’immeuble considéré.
Ces travaux d’économies d’énergie font partie des travaux d’amélioration qu’un bailleur se doit de réaliser dans le cadre du maintien en logement décent de son bien.